首映即罄，國譽燕園如何掌握北京樓市流量密碼？

2022年的北京樓市呈現出“冷熱不均”、“量跌價漲”的特質。克而瑞數據顯示，今年1-10月，北京全市新建商品住宅成交3.63萬套，同比2021年減少三成以上。新房市場上，剛需遇冷，豪宅去化速度卻加快。中指院數據顯示，2022年1-10月，北京新房市場單價“10萬+”項目合計成交2500套，較去年同期增加62.1%。

在如此冷熱不均的市場行情下，唯有優質項目，才能打破行情跑出熱勢，成為頂流紅盤。

11月13日，北京城建國譽燕園迎來首次開盤，29分04秒后，482套房源全部售罄，成交金額達到17.2億元。國譽燕園于11月6日取證，僅在一周時間內，認籌數量達到800余組。

（2022年11月13日，北京城建·國譽燕園首次開盤售罄）

下行市場疊加疫情影響，不是十足優質的項目，不能吸引客戶出來買房看房。那么，是什么原因，讓北京城建國譽燕園如此受到市場追捧，逆勢熱銷，用紅盤流量打破市場沉寂呢？11月17日，北京城建·國譽燕園項目營銷中心，《張楊財說》出品人張楊、北京城建興榮房地產開發有限公司副總經理王風華、《地產營銷人》出品人韓樂齊聚一堂，共話北京樓市發展新趨勢，復盤國譽燕園熱銷邏輯。

（“首都名盤甄選“線下論壇）

熱銷密碼一：國企匠心，更值得信賴

現今，行業交付危機愈演愈烈，在買房這件大事上，房企的品牌實力至關重要，這關系到買的房子否能按時交付、能否品質兌現。品牌實力越強，越值得信賴，未來的保值性、增值性也越大。

作為國企，北京城建打造了眾多國家級、城市級地標建筑，如國家大劇院、北京大興國際機場、國家體育場、“冰絲帶”等，憑借自身強大的實力，185次獲得“魯班獎“和”國家優質工程獎“及”詹天佑“大獎， 是真正名副其實的國匠精工品牌。

在住宅領域，北京城建同樣優秀，打造了龍樾系、國譽府系、海云系等住宅產品系，其中“國譽府系”是以高標準品質著稱的高端產品系。2022年上半年北京城建集團，榮獲北京市1-6月“房企全口徑金額榜第一”、“房企權益面積榜第二”，這不僅證明了北京城建自身強大的實力，更證明了市場、客戶對于北京城建集團品牌的絕對認可與信任。

“選擇國譽燕園，主要基于三點考慮，一是國匠北京城建，二是百萬方大盤，三是距離北京大學新校區約2公里。”準業主、北京大學新校區的張老師如是說。

熱銷密碼二：與精英為鄰，科教高智人才住區

在生活中，每個群體都有其特定的身份標簽，高辨識度的身份標簽甚至主導了他們所在生活社區的檔次和氣質，也為社區之間打上相互區隔的標簽。國譽燕園就是這樣一個備受矚目的高智人才住區。

“首期我們的客戶主要來自互聯網大廠員工、高校教師，有不少是剛讀博士或者剛就業當老師的。實際成交中，我們跟中國農大、北大合作得都不錯。” 談到客戶構成時，北京城建興榮房地產開發有限公司副總經理王風華坦言說。

“從年齡結構來看的話，目標客群整體偏年輕化，主力客群是90后客群。” 風華總進一步補充說。年輕科教高智人才不約而同選擇國譽燕園，從側面也驗證了國譽燕園的高品質。

巴菲特曾說：“血統不會影響一個人的未來，但是交際圈會。”從某種程度上說，選擇高智人群的居住圈子，不僅影響生活的高度，擁有好的鄰里或者好的居住環境，更有可能為自己的事業和發展帶來新機遇。

熱銷密碼三：潛力板塊，打造有溫度社區

“在產業發展速度較快的區域，樓市相對活躍，成交量也比較高，這在海淀和與海淀接壤的項目中表現特別明顯。”地產營銷出品人韓樂表示。

北京城建國譽燕園擇址的馬池口是一個依托CID（中關村創新中心）產業進行多組團發展的區域，周邊產業、教育資源十分豐厚。CID目前已經形成以中關村軟件園、中關村永豐產業基地、中關村翠湖科技園為載體的高新技術產業聚集區，這些園區都在項目30分鐘輻射范圍內。教育方面，北大新校區距離項目約2公里，到達高教園也僅需10公里。

（項目區位圖）

11月初，昌平區公示了馬池口鎮及相鄰的未來科學城西區的規劃。馬池口鎮功能定位為站城新門戶、產業新高地、綠色新城鎮，到2035年，區域將建設成為新型工程科技人才高地、創新型產業發展示范區、站城融合文旅消費標桿、綠色生態宜居家園。無論是馬池口區域規劃，還是昌平生命科學園以及沙河高教園的規劃未來對項目都將會是一個正向的提升。

除了優質的外部配套，項目的社區生活配套也可圈可點。作為近百萬平米級別的大盤，國譽燕園在區域配套的基礎上，配建約1.9萬平米教育用地，約5萬平米商業用地，并打造深夜食堂、書店、24H便利店、生鮮超市等一站式配套，涵蓋生活的各個維度，打造有情感有溫度的社區。

“目前項目正規劃做2萬多平的園林示范園區，示范園區內會有飛盤、五人制足球等運動項目，還有房車、帳篷營地，全方位滿足新生代業主的社交需求。” 風華總透露說。

熱銷密碼四：北京六環內價好質優，錯過很難再擁有

在今年北京三批次供地中，最搶手的一宗地塊是海淀永豐地塊，政府指導價8.5萬元/平米。由于各大科技產業園扎堆，人群購買力強大，永豐這個北5.5環的地段，已經站穩8萬+很久了。而北六環內，距離永豐10公里的國譽燕園均價3萬+元/平米，不到永豐板塊售價的一半，并且還是精裝洋房。

再把目光放得更遠些，縱觀全北京靠近六環內的新房樓盤價格，東六環已經賣到6萬-7萬元/平米，西六環更是賣到5萬-6萬元/平米，南六環接近6萬元/平米，北六環內的昌平南單價6W+已經是常態。

可以說，對于急于上車的購房人來說，就當下整個北京市場上而言，國譽燕園都是價優質高的最優解，勁銷不言而喻。

熱銷密碼五：高得房率，低密洋房精工品質

在下行的市場行情下，僅靠價格優勢、板塊潛力顯然無法做到首開即告罄的，還得有極致的產品力，用產品去征服客戶。

北京城建國譽燕園是一個純精裝洋房社區，容積率僅為1.8，綠化率高達40%，超過市場上樓盤常見的30%標準。29棟6-10層的精裝洋房以街坊形式排布，樓間距最大達42.5米，確保每一戶業主都擁有充足的日照采光和花園景觀空間。

（效果圖）

產品設計上，國譽燕園秉持讓客戶“多一點”的設計理念，讓同樣的面積，擁有更好的生活尺度。相對于市面上普遍75%-80%的得房率，項目擁有80%以上得房率。以100平計算，5%-10%的差距，便是多出5-10平空間，這樣就可以讓孩子多出一片玩樂天地，或者女主人可以多出一間衣帽間，男主人可以多出一間書房。相同的總價，你在北京城建國譽燕園得到的更多。

具體到戶型設計上，國譽燕園也亮點頗多。項目一梯兩戶保證私密性，精研建面約58-127平米一居至四居產品，南北通透，全明格局。“曾經10個客戶去搶一套98平的三陽開泰（南向三面寬）戶型。”風華總介紹說。

精裝上，項目配置中央空調、智能家居控制、可視對講主機、地暖、多合一智能鎖等，戶型的每一平方毫米都必需經得起推敲。

復盤國譽燕園的熱銷路徑，無論是強大品牌、高智人群青睞、潛力板塊、爆款價格、還是極致產品，都是國譽燕園首開爆紅背后缺一不可的直接原因。

此外，還應該補充的是營銷力。熱銷不是一天練成的，房地產營銷是做好每個環節，最終實現開盤大賣。從5月31日拿地，6月28日確定案名，8月26日舉行元宇宙產品發布會，11月6日完成預售公示……一個個節點，最終實現了國譽燕園的整盤優秀，奠定了熱銷基礎。

歸根到底，我們看到是國譽燕園對土地的珍惜、對產品的匠心打造，方能有此臻品和佳績。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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