以目前的地產(chǎn)數(shù)據(jù)和邏輯，房地產(chǎn)沒(méi)有繁榮的未來(lái)

房企拿地“卷”入一二線，“卷”贏在板塊

(相關(guān)資料圖)

房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)羸弱，二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)全面走弱，4-6月除了一線城市穩(wěn)定外，其他能級(jí)城市新房銷售整體走出”L”型階梯式下滑趨勢(shì)，很多城市環(huán)比下滑20%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，市場(chǎng)需求萎縮且長(zhǎng)期沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象，人口減少的趨勢(shì)無(wú)法扭轉(zhuǎn)，大部分城市土地庫(kù)存壓力極大，同時(shí)存量房日漸龐大，新增住宅開(kāi)發(fā)需求將中長(zhǎng)期的持續(xù)萎縮。在這種情況下，有確定性的城市只有核心一二線，但即便在一線城市，外圍剛需項(xiàng)目也普遍面臨去化壓力，而確定性更高的核心地段土地又不是拼財(cái)力就能拿到。因此，加深城市研究，尤其是對(duì)板塊的深度研究成了“卷”的方向，但市場(chǎng)上并沒(méi)有足夠細(xì)的底層數(shù)據(jù)支撐其研判。

▲數(shù)智map城市數(shù)據(jù)庫(kù)

在目前的地產(chǎn)數(shù)據(jù)和行業(yè)邏輯下，房地產(chǎn)很難有繁榮的未來(lái)，從業(yè)者所知的所看的只是小小切片，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是真相。比如長(zhǎng)期來(lái)看未來(lái)上海年輕人口減少、而改善需求增加是主要的人口趨勢(shì)，這意味著市場(chǎng)上對(duì)剛需型產(chǎn)品的需求將會(huì)減少、而對(duì)改善型產(chǎn)品的需求將增加。因此大家都去做改善，同一板塊內(nèi)同質(zhì)化嚴(yán)重，更出現(xiàn)鄰近項(xiàng)目改善戶型幾乎一模一樣，人為加劇競(jìng)爭(zhēng)。

再比如，不管從購(gòu)房保值還是區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ路慷址績(jī)r(jià)格倒掛板塊都是拿地?zé)衢T(mén)板塊。但不同板塊的倒掛程度又與周邊房產(chǎn)的房齡、成交面積等指標(biāo)息息相關(guān)，并且倒掛在相同板塊內(nèi)也并非處處存在，如果疊加了周邊配套比如大型商場(chǎng)、地鐵高架、墓地等因素后，倒掛的結(jié)果又將不同。但遺憾的是，倒掛板塊分布區(qū)域系統(tǒng)的數(shù)據(jù)很難找到，進(jìn)一步將倒掛與周邊房產(chǎn)的面積段、房齡聯(lián)動(dòng)分析，市場(chǎng)上數(shù)據(jù)幾乎是空白。

▲數(shù)智map城市數(shù)據(jù)庫(kù)

但在 數(shù)智map的 數(shù)據(jù)庫(kù)中，可以直觀看到 上海小面積的房屋中，很少有板塊新房、二手房之間存在倒掛，而面積增加到200平以上的房屋中，上海約一半的板塊大戶型二手房的價(jià)格超過(guò)新房。 再將二手房特征數(shù)據(jù)分布到城市1平方公里的網(wǎng)格地圖中，可以發(fā)現(xiàn)即便大板塊存在倒掛或者新房稀缺的情況，放到1平方公里的網(wǎng)格地圖中，板塊內(nèi)部也存在明顯分化。

地產(chǎn)邏輯變化，房企拿地的三個(gè)全局邏輯

中長(zhǎng)期來(lái)看，房企想要在一二線城市生存，卷不動(dòng)核心地塊，只能卷板塊，而如何將一些優(yōu)質(zhì)的板塊從上海134個(gè)板塊中撈出來(lái)，目前市場(chǎng)上很少有能將板塊內(nèi)的人、住房、板塊發(fā)展邏輯以數(shù)據(jù)化的形式呈現(xiàn)出來(lái)。單純依靠過(guò)去的新房、土地?cái)?shù)據(jù)很難對(duì)市場(chǎng)全局做精確研判，而城市二手的總量數(shù)據(jù)又無(wú)法支撐板塊層面的研究。

▲數(shù)智map城市數(shù)據(jù)庫(kù)

我們也經(jīng)常遇到，市場(chǎng)上很多供需關(guān)系合理的板塊突然走不動(dòng)量，背后的原因很多時(shí)候是次新房入市分流了市場(chǎng)需求，但從業(yè)者幾乎無(wú)所適從，不知道該如何做。如果再往下追問(wèn)，上海住房格局如何分層？如何錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)？上海新房二手房倒掛的板塊都在哪兒？板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局？板塊內(nèi)有多少學(xué)校、大型商場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、不利因素？又如何在時(shí)間尺度上看到區(qū)域發(fā)展的方向？這些問(wèn)題很多人有一些籠統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)或者感覺(jué)，很難全局把控。

在此背景下，同策研究院聯(lián)合數(shù)智map推出《城市研究視角下房企拿地的全局邏輯》系列專題，通過(guò)新數(shù)據(jù)、新視角、新邏輯將傳統(tǒng)的熱門(mén)城市投資價(jià)值潛力深化到板塊投資價(jià)值潛力，助力房企全局掌控、制霸一二線。本次專題后續(xù)將分成三篇闡述，重點(diǎn)從板塊倒掛、板塊錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)三個(gè)角度深度分析，敬請(qǐng)期待！

城市研究專題①丨“錢(qián)水”涌入、“房?jī)r(jià)”船高，如何核算板塊的有效購(gòu)買(mǎi)力。核心看點(diǎn)：“有效購(gòu)買(mǎi)力”才是新房的核心、上海的“有效購(gòu)買(mǎi)力”有多少、“有效購(gòu)買(mǎi)力”在上海的分布、以張江為例的板塊購(gòu)房需求測(cè)算

城市研究專題②選錯(cuò)板塊，二手房成新房最大競(jìng)品。核心看點(diǎn)：新房和二手房是怎樣的關(guān)系、新房和二手房的價(jià)格關(guān)系、房齡是選擇二手房競(jìng)品的重要參考、成交結(jié)構(gòu)是研判競(jìng)合關(guān)系的重要參考、地段稟賦決定二手房的參考價(jià)值

城市研究專題③供需視角下，為什么每次漲價(jià)都從市中心的大戶型二手房開(kāi)始。核心看點(diǎn)：上海居住環(huán)境究竟怎樣、上海住房產(chǎn)品究竟怎樣、住宅供需結(jié)構(gòu)存在明顯錯(cuò)配、市中心的供需矛盾為何難以緩解

最后，行業(yè)困局未破，二十年來(lái)房地產(chǎn)高速發(fā)展都是在用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)做事，房企競(jìng)爭(zhēng)新格局下，是否具備通過(guò)未來(lái)倒推今天布局的能力，決定新一輪的地產(chǎn)排位，并以先進(jìn)的數(shù)據(jù)和邏輯加持，房地產(chǎn)才可能有繁榮的未來(lái)。

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