北京調(diào)控松綁預(yù)期下的賣地： 頭部民企依然失約 外來客“搖中”熱門地塊

樓市調(diào)控松綁的預(yù)期之下，北京土拍市場(chǎng)上演了一出“外來的和尚好念經(jīng)”的畫面。

(資料圖片)

8月3日，北京迎來調(diào)控松綁預(yù)期釋放后的首次土地出讓。兩宗地塊均在大興，根據(jù)前一日的報(bào)名截止信息，大興三合莊6018地塊意向拿地房企共16家；另有6家房企報(bào)名大興新城DX00-0101-053等地塊。

最終湖州中石通過搖號(hào)，摘得大興三合莊地塊。

從報(bào)名和現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，雖然央國企依然是北京土拍市場(chǎng)的主力軍，且廝殺毫不手軟，知名民企則再次缺席北京的土拍市場(chǎng)，但從6月以來頻繁出現(xiàn)的“外地生面孔”進(jìn)京拿地終于有了“開花”——湖州中石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司碾壓其他15家資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、口碑都遠(yuǎn)超自己的央國企，將大興三合莊地塊收入囊中。

樓市松綁預(yù)期下的圍獵

3日土拍之所以備受關(guān)注，主要源于調(diào)控松綁的預(yù)期。

當(dāng)天出讓的兩塊地都位于大興。被16家房企圍獵的，位于大興三合莊， 土地起始價(jià)33.2億元，銷售指導(dǎo)價(jià)期房5.9萬元/平方米，現(xiàn)房6.1萬元/平方米。根據(jù)出讓規(guī)則，宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格381800萬元，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格的基礎(chǔ)上現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序，起始競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積為1000平方米，同時(shí)本次出讓宗地設(shè)定有“現(xiàn)房銷售”面積上限2.5萬平方米，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積達(dá)到設(shè)定的上限面積時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，參與現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的競(jìng)買人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》。

在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)前，三合莊地塊共收到16次報(bào)價(jià)。當(dāng)天，綠城、中海、首開、京能、中鐵建、天恒、建發(fā)等均進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，通過搖號(hào)確定建發(fā)為合理價(jià)格上限觸達(dá)單位。隨后全部競(jìng)買人集體進(jìn)入競(jìng)西安房面積環(huán)節(jié)，京能、興創(chuàng)、建工、天恒、首開、太原萃豐、金隅均報(bào)出面積，最終該地塊由湖州中石以38.18億元+2.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得，溢價(jià)率15%。

三合莊地塊之所以搶手，一方面是所在黃村板塊配套豐富，此前大興區(qū)土地推介會(huì)時(shí)更承諾周邊規(guī)劃教育、醫(yī)療、體育等配套設(shè)施將同步實(shí)施。另一方面從價(jià)格看，若競(jìng)到上限38.18億元，剔除配建后樓面價(jià)不高于3.15萬元/平方米，縫差接近3萬元，開發(fā)商的利潤可期。

幸運(yùn)兒湖州中石

除了央國企積極搶地外，當(dāng)天最大的意外，來自于首次進(jìn)京的湖州中石，“通過搖號(hào)”碾壓其他15家資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、口碑都遠(yuǎn)超自己的央國企。

天眼查顯示，該公司成立于2001年6月，位于浙江省湖州市，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)。企業(yè)注冊(cè)資本26288萬元人民幣，超過了97％的浙江省同行，實(shí)繳資本26288萬元人民幣。為宇誠集團(tuán)旗下子公司。

主營業(yè)務(wù)為計(jì)算機(jī)、通訊和其他電子設(shè)備制造業(yè)的宇誠集團(tuán)，并非房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新兵”。曾與碧桂園合作成立東方晨旭，在海南開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；也曾獨(dú)立投資文昌昌都房地產(chǎn)有限公司，并在湖州當(dāng)?shù)刈?cè)了德清升宇置業(yè)有限公司。

就此前，在杭州第四批、第五批土地出讓中，宇誠集團(tuán)以21.6億元和以21.5億元先后拿下四堡七堡地塊和余杭區(qū)地塊，后者更是第四批供地中體量最大的地塊，由此可見宇誠集團(tuán)布局一線城市和強(qiáng)一線城市的決心。

不只是宇誠集團(tuán)，之前曾參與土拍的太原萃豐也再次出手報(bào)名三合莊地塊。

多位本地開發(fā)商及分析師均表示，目前北京的土地出讓方式給了外地新兵“試水”的勇氣。“資格門檻低，搖號(hào)有運(yùn)氣成分，這兩項(xiàng)對(duì)于任何一個(gè)一線城市來說都是少見的賣地條件。”在當(dāng)日賣地現(xiàn)場(chǎng)，一位總部在華南的頭部國企北京公司總經(jīng)理無奈地?fù)u了搖頭。

依然未見品牌民企身影

與一眾央國企、外地生面孔躍躍欲試相比，品牌民企在調(diào)控優(yōu)化的預(yù)期下，拿地依舊謹(jǐn)慎。

“大興那個(gè)片區(qū)過去也以央國企開發(fā)為主，公司對(duì)陌生片區(qū)在現(xiàn)階段沒有試水的打算。”上半年?duì)I收排名前十的某知名民企北京公司總經(jīng)理告訴記者，從集團(tuán)對(duì)北京公司的要求來看，并沒有硬性拿地的指標(biāo)，但對(duì)于北京公司自己而言，今年卻是“必須補(bǔ)倉了”。“北京公司除了一些商辦、車庫的存貨，貨值已經(jīng)消化得差不多，再不拿地，團(tuán)隊(duì)都有問題了。”這位總經(jīng)理透露，上半年曾經(jīng)兩次給集團(tuán)上報(bào)拿地計(jì)劃，一次被否，一次通過。“但最終央國企拼的太狠，我們擔(dān)心算不過來賬，就沒舉。”

“我們就是沒貨值、拿不到地，只能把北京公司總部搬到土地存量還算多的天津。”總部在華東的某20強(qiáng)房企北京公司總經(jīng)理告訴記者，在連續(xù)開發(fā)三個(gè)項(xiàng)目后，北京公司在京連續(xù)三年未能補(bǔ)倉，人員流失比較大，為了最大限度降低成本，不得不將分部挪走。

北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為，對(duì)于北京市場(chǎng)而言，從供需兩端來看，長期處于相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，土地及新房供應(yīng)節(jié)奏持續(xù)穩(wěn)定、供應(yīng)模式動(dòng)態(tài)調(diào)整、供給方式貼合市場(chǎng)，營商環(huán)境優(yōu)化一向?yàn)槿珖龋本┳》渴袌?chǎng)供應(yīng)與居住需求匹配度較高；對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，在土地市場(chǎng)的投拓意愿主要受地塊條件、購房需求及自身開發(fā)能力等因素影響，競(jìng)拍行為整體謹(jǐn)慎、局部分化，沒有到逢地必?fù)尩那闆r是北京市場(chǎng)良好健康穩(wěn)定發(fā)展的表現(xiàn)。此外，今年北京土地市場(chǎng)競(jìng)拍規(guī)則出現(xiàn)改變，現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)比例提升，房企斬獲機(jī)會(huì)均等但不確定性增加。“上半年北京房企已呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，活躍房企體量增長81%，其中龍湖、萬科、懋源、新城等頭部民企參拍意愿強(qiáng)烈，但受制于搖號(hào)簽運(yùn)影響未有斬獲。”

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