天下
最近，合肥市廬陽區金地·林語別院的業主向我們反映，轄區社居委占用小區業主共有的房屋，建設黨群服務中心，而且沒有進行提前告知、公示以及征求全體業主意見。事實果真如此嗎？
01
公共綠地被占施工
(資料圖片)
業主投訴社區侵占
一個多月前，合肥市廬陽區金地·林語別院的業主突然發現，門前的一大片綠地被圍上圍擋，還有工人在里面施工。
金地·林語別院是一個去年底才交付的新建小區，僅有9棟樓。業主們經過核查了解到，這塊被圍上的區域，原本有綠地、八棵大樹和四盞路燈。除了靠路邊的綠地被占，S3號樓房西側幾十平方的綠地也被鏟掉。
業主表示，無論是S3號樓房北側臨泉路邊的綠地，還是樓房西側的小區內部綠地，都在金地·林語別院規劃用地范圍之內，屬于全體業主共有。同時，業主們認為S3號樓是小區業主共有的建筑物，不應該用作社區辦公用房。
為了證明這一點，業主代表特意前往合肥市自然資源和規劃局調取了小區規劃總平面圖。在小區規劃圖上，記者看到，S3號樓的用途標注得很詳細，并沒有“社區辦公用房”字樣。
02
社區拆分亟待搬遷
改造工程受阻暫停
6月中旬，小區業主發現S3號樓正在進行改造施工后，向轄區的一里井社居委和雙崗街道進行了反映，改造工程因此暫停，至今沒有動工。那么金地·林語別院S3號樓被用作社區辦公用房，到底符不符合規定呢？
據了解，一里井社區與雙崗街道辦事處同在一個大院辦公，這次遷移辦公地點是因為轄區戶數過多。根據合肥市民政部門規定，一個社區管轄戶數不能超過8000戶，而現在一里井社區服務群眾已經達到8600戶，需要進行拆分。
郭嫻書記介紹，之前在金地·林語別院S3號樓建設的是新一里井黨群服務中心改造項目，那么為什么把社區新址選在S3號樓？“里面包含養老服務中心和文體服務中心，已經由開發商移交給了廬陽區民政局。”
在這份去年9月份簽訂的《林語別院社區管理和服務用房移交協議書》中，記者看到，甲方為合肥金爍房地產開發有限公司，乙方為合肥市廬陽區民政局。甲方同意無償移交786.34平方米給乙方，包含養老服務用房255.66平方米和社區文體活動中心530.68平方米，房屋位于S1號樓和S3號樓。不過，在規劃圖以及這份移交協議中，養老服務用房都在S1號樓，怎么現在卻出現在S3號樓了？
“因為考慮到用房的分散性和居民使用方便性，經過與開發商協商，把文體活動用房和養老服務用房整合到一棟樓上面。就是現在的S3，也是為了更好地服務居民。”
據介紹，因面積相當，原本規劃在S3號樓的物業用房與S1號樓的養老服務用房進行了對調，不過記者并沒有看到對調的相應文件。今年5月中旬，新一里井黨群服務中心改造項目動工，包括門前綠化綜合改造和安裝外掛電梯。6月13號，由于受到金地·林語別院部分業主阻攔，相關工程不得不暫停施工。未履行告知義務，也沒有與業主充分溝通，就在小區公共區域貿然施工，郭書記也認識到本次改造工程有些草率。
03
何謂“業主共有”
律師觀點供參考
那么問題來了，小區的文體活動用房和養老服務用房屬不屬于全體業主共有？物業用房與養老服務用房進行調換，有沒有違反相關規定呢？
帶著相關疑問，記者咨詢了北京大成（合肥）律師事務所律師孫玉蘭，孫律師介紹，《民法典》第274條對小區內什么建筑物屬于全體業主共有有明確規定。“建筑區劃內的公共場所、公用設施和物業服務用房是業主共有的。”其中物業服務用房，很明確約定屬于全體業主共有，對于共有部分的處置權，應由全體業主決定。
孫律師認為，S3號樓的物業用房與S1號樓的養老服務用房對調后，造成物業用房變成了養老用房，改變了用途，需要業主許可才行。對于文體活動中心與養老服務用房屬不屬于業主共有，孫律師分析說，法律沒有明確規定，合肥市不動產登記中心登記兩處房屋的用途為“其他”，但是從名稱能判斷出它們的用途。“我認為法條雖然沒有明確規定，實際上在不動產登記中心已經備案，這種情況下我認為這兩個地方是公共場所，也就是等同于業主共有部分。”
因此，對于文體活動中心和養老服務用房的使用情況，除了小區全體業主，其他個人、機構和公司均沒有處置權。
來源：安徽公共頻道
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