專題 | 津鄭青等二線市場特征和政策效果不彰因素分析

導(dǎo)語

房價下跌或深調(diào)，新房供需錯配加劇，剛需轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手是核心問題；建議可增加有效供給+延長限售以穩(wěn)預(yù)期，四季度將改善但難回高點。

◎ 文 / 楊科偉、俞倩倩、李詩昀

【資料圖】

2023年上半年，各地因城施策，支持剛性和改善性購房需求，鄭州、青島、長沙、天津這四個典型城市也不例外，利好政策頻出。就政策松綁力度而言，鄭州、青島松綁力度最大，長沙雖然政策出臺頻次多，但多為公積金等弱刺激，又或是限購的小步微調(diào)，整體受益范圍有限。天津上半年的政策都是對去年916新政的細節(jié)補充，落戶放寬變相松綁限購、公積金額度調(diào)整、允許土地出讓金分期等。從政策落地效果來看，難挽成交頹勢，2023年二季度以來四城成交、去化、來訪、認購持續(xù)走低。事實上，四城GDP規(guī)模皆在萬億以上，都是區(qū)域性經(jīng)濟中心城市；且四城均為千萬人口大市?；久娌徊畹泥嵵?、青島、長沙、天津，政策利好加持下緣何樓市表現(xiàn)平平？

PART.01

“人+錢”基本面穩(wěn)增、樓市刺激政策寬松

房地產(chǎn)市場卻表現(xiàn)平平（本節(jié)有刪減）

（一）基本面：GDP超萬億為區(qū)域經(jīng)濟中心、常住人口均超千萬且持續(xù)凈流入（本節(jié)有刪減）

青島、長沙、天津、鄭州GDP規(guī)模皆在萬億以上，都是區(qū)域性經(jīng)濟中心城市。天津早在2014年就地區(qū)生產(chǎn)總值就突破了萬億，其他三城也在2017年前后躋身萬億GDP俱樂部。長沙、鄭州既是省會也是經(jīng)濟中心，首位度都在20%以上，青島GDP占山東省的17.1%，比例高于省會濟南。

人口層面來看，四城均為千萬人口大市，截至2022年末，天津、鄭州人口在1300萬左右，青島、長沙人口也在1000萬以上。

四城均為人口凈流入型城市，2013年-2021年，常住戶籍人口比都在1以上，表明人口整體處在凈流入狀態(tài)中。從變化趨勢來看，青島常住戶籍人口比長期持穩(wěn)1.2左右，長沙、天津戶籍人口穩(wěn)步增長，常住人口的增減走勢決定了常住戶籍人口比值變化方向。

（二）政策面：鄭長高頻發(fā)布寬松政策，鄭青松綁力度大

四城中，鄭州、長沙政策出臺頻次最高，各有5次寬松性政策落地，排在全國城市的前10位。天津有5月相繼出臺公積金和土拍新政，加上四月的落戶政策松綁也將側(cè)面影響房地產(chǎn)市場。而青島作為2022年出臺過8次新政、頻次排名全國第5位的城市，今年上半年政策發(fā)布節(jié)奏放緩，僅在6月調(diào)整過相關(guān)政策。

就政策松綁力度而言，鄭州、青島松綁力度最大，長沙次之，天津力度最弱。鄭州兩次限購縮圈，限購范圍收縮至二環(huán)內(nèi)，一改自2017年以來市8區(qū)+近郊4區(qū)市的限購格局，限售期限也在2022年4月出臺的取證滿1年基礎(chǔ)上進一步放寬，只要網(wǎng)簽、契稅、取證任一滿1年即可。青島一舉松綁了限貸、限售，首付比例下調(diào)至首套2成、二套3成起，限售年限也有所縮短，并重啟貨幣化安置、試點房票以激活購房需求。長沙雖然政策出臺頻次多，但多為公積金等弱刺激，又或是限購的小步微調(diào)，整體受益范圍有限，對市場的刺激作用也不明顯。天津上半年的政策都是對去年916新政的細節(jié)補充，落戶放寬變相松綁限購、公積金額度調(diào)整、允許土地出讓金分期等，信號意義大于實際效果。

四個典型城市現(xiàn)行限制性購房政策由嚴到松排序：長沙、青島、天津、鄭州。一度以調(diào)控嚴苛著稱的長沙，即便歷經(jīng)多輪政策松綁，也是四城中限制性政策最多的，就拿限購來說，其他三城戶籍居民都可以買兩套，而長沙首套滿4年才能買第二套，非戶籍更是需要滿24個月才能購房，反觀天津、青島購房的社保或居住年限要求都已調(diào)降至6個月。購房政策門檻最低的當(dāng)屬鄭州，首套房最低2成起、認貸不認房，以及低至3.7%的首套房貸利率，都為促進剛需購房提供了有利條件。

（三）房地產(chǎn)市場：規(guī)模沖高后顯著回調(diào)，今年上半年去化來訪認購走低（略）

PART.02

核心問題：房價下跌或深調(diào)，新房供需錯配加劇，剛需轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手（本節(jié)有刪減）

（一）新房房價滯漲、二手房價持跌，購房財富效應(yīng)減弱加劇觀望（本節(jié)有刪減）

短期來看，購房信心缺失是各城市成交低迷的重要原因。房價滯漲甚至不漲反跌使得居民觀望情緒加劇?？v觀四城新房房價走勢，經(jīng)歷了前期快速爬升之后基本都到了階段性瓶頸期，部分城市諸如鄭州、青島甚至出現(xiàn)回調(diào)。

分城市來看，長沙房價持續(xù)上漲，由2013年的6108元/平方米升至2023年的12995元/平方米，其余三城基本都處于快速爬升期后的滯漲期，自2018年之后整體增速明顯放緩，鄭州、青島2013年前7月房價較2022年穩(wěn)步下滑，青島回落幅度4%，鄭州微降1%，整體房價回到了2021年水平。

從項目層面來看，鄭州價格戰(zhàn)持續(xù)加劇，主城和環(huán)鄭網(wǎng)簽價格下調(diào)項目占比均在55%以上，價格下調(diào)幅度在10-2500元/平方米不等。青島魯信和璧花園、天津金地水西印等項目2023年的銷售價格，與曾經(jīng)的高點相比下降了3成以上。

除了與往年價格相比價格下滑，一些項目今年以來每批次推售價格都在下調(diào)，更是使得客戶趨于觀望。鄭州美盛教育港灣2、3月均有推盤，同樣推售超高層產(chǎn)品，2月批次的新房價格在20000元/平方米左右，3月價格就降到19000元/平方米以下。天津、青島不少項目也在以8-9折促銷。

二手房成交均價則在持續(xù)走低。天津今年以來二手房成交均價由1月的22656元/平方米一路走低至7月的20089元/平方米，累計跌幅達到13%。青島、鄭州二手房也在3月達到階段性小高點后持續(xù)下滑，7月與3月相比價格回落幅度分別達到5%和9%。相比之下，長沙二手房價格整體持穩(wěn)，波動幅度相對較小。

從項目層面來看，鄭州、天津等重點城市上半年成交量排名靠前的二手房小區(qū)，大多靠的是降價走量。就比如鄭州正商明鉆、橡樹玫瑰城等價格降幅超過2成。

（二）土地市場低成交、低溢價，廣義庫存基數(shù)高難去化，新房難有上漲預(yù)期（本節(jié)有刪減）

2023年上半年，集中供地政策優(yōu)化，由“雙集中”供地變?yōu)椤皵M供應(yīng)清單”模式，重點城市受提質(zhì)減量供地策略的影響，入市地塊數(shù)量減少，成交規(guī)模走低。據(jù)CRIC監(jiān)測，青島、長沙、鄭州2023年前7月涉宅用地成交規(guī)模均不及2022年全年41%，基本都創(chuàng)了前7月同期新低；僅天津加強了供地強度，今年上半年涉宅用地成交規(guī)模高達260萬平，占2022年全年65%。

從各城市土拍情況來看，2023年以來基本保持著相對慘淡的行情。具體體現(xiàn)在以下三方面：一是四城均以底價成交為主，成交占比均在65%以上。二是從前7月各城市溢價率來看，均在5%以內(nèi)，且拿地主要以國央企和優(yōu)質(zhì)民企為主，房企對于這些城市投資相對謹慎，持觀望態(tài)度。三是從前7月流拍率來看，天津流拍率最低也達到了4%，長沙、青島持穩(wěn)在6%，而鄭州高達12%，34宗地塊中有4宗流拍，地市慘淡程度可見一般。

地市的成交低迷也反映出房企拿地投資積極性較低，行業(yè)信心不足的特征。事實上，每一次樓市大熱行情的啟動都伴隨著地價瘋漲，地王頻出，而低迷的地市行情也使得本就觸底的市場信心更加悲觀，短期來看對于樓市的負面影響還在持續(xù)加劇。

此外，廣義庫存高企問題也值得引起高度關(guān)注：據(jù)CRIC監(jiān)測，青島廣義庫存量已經(jīng)逼近1億平，潛在庫存消化周期已經(jīng)突破100個月，整體庫存問題仍需要較長時間化解。天津、鄭州次之，基本廣義庫存去化周期在4-5年之間，而長沙庫存風(fēng)險相對可控，廣義庫存去化周期在30個月以內(nèi)。

（三）“新增+存量”的供給顯著縮量，遠郊剛需為主的供需錯配制約成交（本節(jié)有刪減）

當(dāng)前四城或多或少都面臨供給約束：一方面整體供應(yīng)縮量顯著，供小于求持續(xù)加劇，限制成交放量。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，四城2020年之后整體新房供應(yīng)規(guī)模便開始逐年下行，2022年基本都迎來階段性低點，2023年如是，四城前7月供求比均小于1。

二是當(dāng)前各城市還存在不同程度的供需錯配，以天津為例，前期成交暴漲，主要源于本地剛需、剛改部分恐慌性購房情緒影響，因當(dāng)前成交分化加劇，30%項目貢獻80%成交量，而短庫存項目占比高，未來部分區(qū)域也將面臨供應(yīng)短缺，從而限制成交放量。

結(jié)合典型4城8月預(yù)期供給結(jié)構(gòu)，我們也不難看出，仍以剛需為主導(dǎo)，青島、長沙、天津加強了近郊和遠郊盤供給，但是從當(dāng)前改善盤熱度不退的需求結(jié)構(gòu)來看，短期供應(yīng)實則難以有效適配客群需求，因而這也是影響成交放量的主要因素。

從庫存結(jié)構(gòu)來看，核心區(qū)域適銷對路產(chǎn)品基本已經(jīng)銷售殆盡，目前廣義庫存主要集中在城市外圍去化難的剛需片區(qū)。以青島為例，即墨、膠州、膠南廣義庫存面積均超1200萬平方米，在售項目扎堆，未來去化依舊道阻且艱。

（四）二手房掛牌量增價跌，全面吸收有效剛需、分流新房客戶（本節(jié)有刪減）

重點城市2023年以來二手房市場相對活躍，自住需求剛需消費降級，涌入二手房市場置業(yè)，分流新房熱度，致使寬松政策對新房市場刺激作用不顯。

典型城市二手房市場經(jīng)歷階段性小陽春，二手房市場一般先于新房復(fù)蘇。從走勢來看，天津、青島二手房成交呈沖高回落走勢，鄭州二手房成交更為堅挺。天津、青島二手房成交靠前發(fā)力，在2月二手房成交面積就已經(jīng)逼近或創(chuàng)造2022年以來最高點，3月成交更是躍升，天津成交接近200萬平，創(chuàng)3年來新高，青島成交也達到66萬平。鄭州起勢晚但持續(xù)久，2月成交還比較低迷，3月成交環(huán)比倍增，這一増勢一直延續(xù)到5月，成交沖高至72萬平，創(chuàng)2020年以來單月新高，6月，鄭州二手房成交雖然不免下滑但整體還處在高位，市場猶存韌性。

典型城市二手房市場表現(xiàn)優(yōu)于新房，二手房成交占比普增。長沙二手房成交占比首次突破四成，較去年下半年增長9個百分點。大鄭州二手房成交面積升至44%，主城區(qū)二手房成交規(guī)模更是首次超過新房，達到53%，市場進入存量時代。

二手房成交規(guī)模增長亦顯著于新房。尤其是鄭州，2023年前7月二手房累計成交354萬平方米，已經(jīng)達到去年前三季度累計成交水平，環(huán)比增長96%、同比增長60%，增幅均高于新房。青島二手房成交同比翻番，增幅同樣遠高于新房。

表：天津、青島、鄭州2023年前7月一二手房成交占比

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

之所以二手房更能有效導(dǎo)入剛需，成交表現(xiàn)能優(yōu)于新房，我們認為主要有以下三方面原因：一是供應(yīng)顯著放量，二手房掛牌量穩(wěn)中有增。就比如鄭州，2-6月月均新增掛牌近1.8萬套，較去年下半年的月均新增掛牌量翻倍，3月單月更是達到2萬套，創(chuàng)2022年以來新高。天津亦是如此，前7月累計新增掛牌14萬套，而去年一整年僅新增18萬套。

掛牌量激增一方面由于是限售期集中期滿，或限售松綁加速到期所致，前者如長沙，2017年9月長沙出臺限售政策，按照早期取證1-2年的交付周期計算，大多數(shù)房源在2022年前后開始解禁，后者如鄭州、青島，限售松綁也釋放了一批房源，另一方面是投資客借勢出貨，套現(xiàn)離場，乘2-3月小陽春之東風(fēng)，投資客集中掛牌出讓手中房源，以鄭州為例，掛牌房源中10年以內(nèi)的次新房，面積段在90-140平的偏大面積房源占比較高，這類人群大概率賣舊不買新。

二是二手房以價換量，單價優(yōu)勢凸顯，新房倒掛紅利漸失。限售松綁掛牌增加、買方更有議價權(quán)，部分房主急于套現(xiàn)也在主動降價，二手房價格優(yōu)勢因此凸顯。以鄭州和天津為例，新房與二手房間的價差呈逐漸拉大之勢，鄭州2023前7月一二手房成交均價相差約2654元/平方米，而天津更是達到了5769元/平方米。

再比如長沙，由于二手房價格滯漲，加上土地限價逐步放開，長沙一二手房價格倒掛的紅利更是逐漸消失，就比如2020年時代梅溪領(lǐng)峰新房售價14700元/平方米，比周圍二手房均價便宜近2000元/平方米，而2023年上市的長沙北中心保利時代，新房售價1.1萬元/平方米，比周圍二手房價格貴了2100元/平方米，二手房性價比凸顯，也吸引不少需求由新房市場轉(zhuǎn)入二手房市場。

三是新房產(chǎn)品“越做越大”，二手房總價更友好，倒逼剛需買二手房。例如長沙，2017年-2023前7月，入市新房套均面積已經(jīng)從117平方米升至142平方米，即便不考慮單價漲幅，套均總價也明顯增加，而二手房110平左右的三房房源數(shù)量更多，足以滿足剛需對總價和面積的雙重要求。又比如鄭州，123萬就能上車一套二手房，而新房平均則需要161萬以上，天津新房、二手房的套均價更是相差近1倍，對于購買力有限的自住剛需而言買新房支付壓力較大，故而轉(zhuǎn)投二手。

PART.03

展望：可增加有效供給+延長限售以穩(wěn)預(yù)期，四季度預(yù)期將改善但難回高點

（本節(jié)有刪減）

（一）短期政策可強化需求端刺激，延長限售期限倒逼剛需回流

當(dāng)前樓市的低迷行情實則是多方因素綜合導(dǎo)致，短期來看，利好政策基本呈現(xiàn)出應(yīng)出盡出的情況，后續(xù)我們認為，還可以從以下幾方面出發(fā)：

供給端，地方政府應(yīng)當(dāng)延續(xù)當(dāng)前“提質(zhì)縮量”的供地策略，壓縮供地量的同時進行供地結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對于熱度較高、供給稀缺的片區(qū)增強優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，而對于庫存較大的片區(qū)縮減甚至無需供地，以時間換空間。

需求端，持續(xù)刺激。一方面不斷提升居民購買力：一是放松公積金貸款，減輕剛需家庭購房壓力，必要情況下可以提取公積金余額支付首付。二是通過財稅刺激托底樓市，鼓勵新市民、多孩家庭及各類人才購房消費，主要涉及下調(diào)房地產(chǎn)交易稅費，并實行購房補貼。三是定向紓困收入困難群體，緩解其恐慌情緒，主要涉及合理延后還貸期限，減免住房按揭貸款利息。另一方面，還可通過延長限售年限來維穩(wěn)新房市場。具體來看，限售年限的延長可以控制短期二手掛牌量不至于顯著激增，供求平穩(wěn)的情況下，業(yè)主降價跑量的情況也會得以緩解，部分剛需客群有望重回新房市場。

（二）中長期應(yīng)解決購買力不足，本質(zhì)要促經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)提振預(yù)期（略）

（三）四城新房成交或邊際改善但增幅有限，二手成交動能轉(zhuǎn)弱

以當(dāng)前各城市新房供求走勢來看，除了長沙上半年成交同比微降之外，余下城市均超過去年同期，結(jié)合各城市往年上半年成交占比情況進行推算，今年成交規(guī)模超2022年問題不大，不過要重回2021年高點尚有難度，整體行情仍處于弱復(fù)蘇態(tài)勢。

而從未來的推貨結(jié)構(gòu)來看，以銷定產(chǎn)仍是房企主流策略，尤其是品牌房企也加強了核心區(qū)域土儲補倉，下半年改善產(chǎn)品仍將占據(jù)較大的比例，以長沙為例，預(yù)計2023年全年將有938萬方供應(yīng)量，略低于去年水平；根據(jù)推算，下半年預(yù)供應(yīng)520萬方。其中谷山、省府北、洋湖南、金星北、高鐵新城西等核心板塊下半年供應(yīng)量較高，預(yù)計單個板塊供應(yīng)均在18萬平方米以上。由此不難推斷，高端改善成交占比還將持續(xù)加大。

從二手房行情來看，整體成交動能也有轉(zhuǎn)弱跡象，未來大概率穩(wěn)中有降。主要是基于以下幾點：一是掛牌量增價跌，房東基本都在調(diào)低心理預(yù)期；很多城市業(yè)主拋售的都是90-120平房齡6-15年房源為主，即功能性較為完備的次新房，整體呈現(xiàn)出看跌后市；二是居住需求回歸自住，目前二手房全面承接剛需剛改，依托于二手業(yè)主提供的高性價房源，而從新房市場分流，后續(xù)隨著這部分房源消耗殆盡，整體剛需購買力降級，業(yè)主預(yù)期房價和購房者所能支付的總價之間的鴻溝也將逐步拉大，后續(xù)整體成交增長動能還將轉(zhuǎn)弱。

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目錄

津鄭青等二線市場特征和政策效果不彰因素分析

一、“人+錢”基本面穩(wěn)增、樓市刺激政策寬松，房地產(chǎn)市場卻表現(xiàn)平平

（一）基本面：GDP超萬億為區(qū)域經(jīng)濟中心、常住人口均超千萬且持續(xù)凈流入

（二）政策面：鄭長高頻發(fā)布寬松政策，鄭青松綁力度大

（三）房地產(chǎn)市場：規(guī)模沖高后顯著回調(diào)，今年上半年去化來訪認購走低

二、核心問題：房價下跌或深調(diào)，新房供需錯配加劇，剛需轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手

（一）新房房價滯漲、二手房價持跌，購房財富效應(yīng)減弱加劇觀望

（二）土地低成交、低溢價，廣義庫存高難去化，新房難有上漲預(yù)期

（三）“新增+存量”的供給顯著縮量，遠郊剛需為主的供需錯配制約成交

（四）二手房掛牌量增價跌，全面吸收有效剛需、分流新房客戶

三、展望：可增加有效供給+延長限售以穩(wěn)預(yù)期，四季度將改善但難回高點

（一）短期政策可強化需求端刺激，延長限售期限倒逼剛需回流

（二）中長期應(yīng)解決購買力不足，本質(zhì)要促經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)提振預(yù)期

（三）四城新房成交或邊際改善但增幅有限，二手成交動能轉(zhuǎn)弱

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