長跑選手美的置業(yè)：夯實穩(wěn)健發(fā)展基礎，第二曲線增長強勁

本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉婷

房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整周期，優(yōu)質(zhì)企業(yè)在周期沉浮中保持戰(zhàn)略定力，以穩(wěn)健姿態(tài)穿越周期。

8月29日晚間，美的置業(yè)（3990.HK）披露2023年半年度業(yè)績報告，交出一份可圈可點的成績單。

(資料圖片)

報告期內(nèi)，美的置業(yè)實現(xiàn)合同銷售總額406億元；對應銷售面積321萬平方米，期內(nèi)簽約回款率提升至98%。通過集約化管理，集團管理和銷售費用率穩(wěn)步控制。截至報告期末，公司營業(yè)收入363億元，毛利率13.2%；核心凈利潤18億元。

高能級城市布局與多元化布局，成為美的置業(yè)利潤持續(xù)增長的基石。

上半年公司深耕城市市占率逐步提升，展現(xiàn)出市場周期波動下的韌勁。經(jīng)營層面，通過持續(xù)調(diào)整航道結構，打造第二增長極，旗下物業(yè)、產(chǎn)業(yè)航道貢獻正向現(xiàn)金流，外拓能力成熟，其中睿住建筑科技業(yè)務已100%來自外部。

長期以來，無論是面臨行業(yè)上行或是劇變大環(huán)境，美的置業(yè)都堅持保安全、穩(wěn)經(jīng)營、調(diào)結構，將“行穩(wěn)致遠”刻在企業(yè)文化中。美的置業(yè)認為，只有堅守長期主義，才能成為動能十足的馬拉松選手。

在房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的當下，美的置業(yè)始終重視保持基本面的穩(wěn)健和培養(yǎng)穿越周期的能力，以安全良性的財務表現(xiàn)筑牢風險底線。作為一家具備強大實業(yè)業(yè)基因民營房企，其守住了安全底線，同時展現(xiàn)出業(yè)績穿越周期的韌勁，因前瞻性布局多元化產(chǎn)業(yè)賽道，內(nèi)生驅(qū)動力逐步增強。

提高交付質(zhì)量，布局高能級城市

2023年上半年，面對充滿挑戰(zhàn)與不確定性的市場環(huán)境，美的置業(yè)始終嚴守初心、穩(wěn)健經(jīng)營，有節(jié)奏收縮負債，同時對授信額度合理擴表，在行業(yè)下行周期仍能保持一定業(yè)績韌勁。以實際行動響應“保交房、保穩(wěn)定、保民生”，持續(xù)踐行優(yōu)質(zhì)可信賴房企應有的社會責任，助力實現(xiàn)人們對生活的美好向往。

為貫徹區(qū)域深耕戰(zhàn)略，公司精準布局有持續(xù)人口流入和經(jīng)濟增長的大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)，二者合計貢獻近7成業(yè)績，銷售均價增長3%至12653元/㎡，城市升級戰(zhàn)略再上臺階。

值得注意的是，美的置業(yè)在投資方面一向保持審慎與克制，通過優(yōu)化投資策略和堅定投資方向，積極調(diào)整土儲結構。截至2023年6月，公司土儲面積權益比提升至72%，較期初上升3%。其中二線及以上城市的土儲占比67%。上半年新獲廣州、佛山、長沙等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，權益貨值約38億元，為后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展增添動能。

良好的財務狀況是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供的重要保障，項目系統(tǒng)化的管控，可有效保證了全盤的交付節(jié)點，能夠?qū)崿F(xiàn)如期甚至是提前交付。2023年上半年，美的置業(yè)提前和如期交付超4萬套，覆蓋38個城市，77個項目，65%實現(xiàn)提前交付，客戶交付滿意度遠超行業(yè)平均水平。

美的置業(yè)不僅保證交付節(jié)點，更著力于提升工程質(zhì)量、服務能力。在客戶高滿意度的背后，是因為公司將品質(zhì)力、交付力和服務力置于重中之重，重視社群及用戶品牌打造。堅持從客戶視角出發(fā)，推動全周期服務質(zhì)量的改善，為行業(yè)提供可信賴的發(fā)展樣本。

自2021年起，美的置業(yè)推出用戶品牌“橙意家”，此后進行全面且持續(xù)的迭代升級。今年3月以來，公司從購房、等待、交付、居住四大維度出發(fā)，圍繞“橙意家-全生命服務周期”體系，推出“品質(zhì)升級計劃”。7月，美的置業(yè)與業(yè)主共創(chuàng)全新用戶品牌行動，啟動全國首屆「橙意生活節(jié)」。預計7-8月間，全國7大區(qū)域和200多個小區(qū)將累計舉辦超100場活動，覆蓋近150萬業(yè)主。

資金流動性強，凈負債率持續(xù)下調(diào)

夯實基礎面的同時，美的置業(yè)保持穩(wěn)健的財務底色。

報告期內(nèi)，美的置業(yè)加權平均融資成本僅4.68%，遠低于同規(guī)模企業(yè)。低成本融資為美的置業(yè)獲得了更多利潤空間，也在調(diào)整周期搶占先機。憑借著長期以來審慎克制的擴表，美的置業(yè)始終牢守綠檔。

憑借穩(wěn)健基本面、財務審慎的優(yōu)勢，美的置業(yè)主動優(yōu)化負債結構及保障充足的流動性，保持低杠桿、安全性，并有序布局償債計劃。截至報告期末，公司合理控制凈負債率，下降至39.8%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比穩(wěn)定在1.49，扣預資產(chǎn)負債率穩(wěn)步下降至67.9%。

此外，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量238億元，銀行授信額度1517億元，尚未動用的銀行授信額度1118億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。在手握充足現(xiàn)金總量同時，公司融資成本保持低位，加權平均融資成本為4.68%。

在當前市場環(huán)境下，信用發(fā)行及創(chuàng)設CRMW對民營房企資信要求極高。得益于優(yōu)良的企業(yè)資質(zhì)和高信用價值，美的置業(yè)贏得了眾多主流機構在資源賦能和信用價值上給予的堅定認可和強大支持。

作為“第二支箭”支持的首批房企，2023年4月，美的置業(yè)成功發(fā)行12億中票，系首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大權威機構聯(lián)合創(chuàng)設風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企。8月，公司再次成功發(fā)行9.2億元中期票據(jù)，優(yōu)秀的融資能力鞏固強大的資金實力，成為可持續(xù)經(jīng)營的重要支撐。一年內(nèi)到期融資余額期限占比28%，并無美元債。

外拓占比持續(xù)提升，多元業(yè)務實現(xiàn)有利潤規(guī)模增長

在緊握產(chǎn)品競爭力的同時，美的置業(yè)也在積極調(diào)整航道結構，拓展多元化業(yè)務以此順利切換新增長動能。依托制造業(yè)基因優(yōu)勢，美的置業(yè)房地產(chǎn)科技賽道成效顯著，作為美的置業(yè)旗下獨立品牌——睿住系列（ REMAC），已具備商業(yè)價值及市場認可度。

今年上半年，睿住建筑科技新增合同金額4億元，第三方業(yè)務占比達到100%。目前，睿住建筑科技MIC模塊化建筑產(chǎn)品已獲香港技術標準體系認證，通過供港聯(lián)盟及渠道合作方式，鎖定未來3年每年不低于5億港幣的模塊化建筑產(chǎn)品訂單。

裝配化裝修方面，睿住建筑科技研究重心放在了綠色建筑的另一重要環(huán)節(jié)——綠色建材，已形成健康空間裝配化裝修整體解決方案，可賦能于MiC集成空間產(chǎn)品整體交付。換言之，睿住建筑科技已搭建起從主體結構到內(nèi)部裝修一體化的裝配式全產(chǎn)業(yè)服務模式。

作為智慧健康生活服務商，美的置業(yè)堅持以用戶需求為導向進行技術迭代，6年以來堅持布局空間科技賽道。旗下睿住智能致力于成為領先的空間智能解決方案提供商，報告期內(nèi)，睿住智能新增合同金額超6億元，第三方業(yè)務占比提升至36%。

截止目前，睿住智能已落地超過90萬個用戶場景、接入超過120萬個設備，累計為超500個智慧社區(qū)，超19萬戶家庭提供智能空間體驗。強大的交付體系也有助于推動睿住智能進入C端市場。2023年，睿住智能推出「睿住智選」品牌，可提供“6大智慧空間，12種生活方式”智慧整家產(chǎn)品。

從智能制造到智慧整家、智慧社區(qū)，再到智慧城市，美的置業(yè)借助房地產(chǎn)科技賽道及物業(yè)、商業(yè)經(jīng)營性業(yè)務力量，為城市生活提供傳統(tǒng)以外的增值服務。

2023年上半年，美置服務服務合約面積9114萬平方米，客戶感知滿意度位居行業(yè)前列。累計清退21個低質(zhì)項目（其中上半年主動清退3個）,清退面積合計323萬平方米，堅持穩(wěn)健獲取優(yōu)質(zhì)項目，實現(xiàn)有質(zhì)量的經(jīng)營。

美的商業(yè)通過不斷加強優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投、融、管、退能力建設；強化覆蓋綜合體、長租公寓、鄰里商業(yè)系列綜合生態(tài)，其中佛山悅然廣場、佛山悅然寓、貴陽悅然廣場項目租金收入占比約60%，標桿項目品牌效應和經(jīng)營效應提升，進一步增強商業(yè)品牌影響力。

預計2023年，美的置業(yè)房地產(chǎn)科技賽道的簽約額超20億元，經(jīng)營性業(yè)務的會計收入超 21 億元。通過調(diào)整航道結構，公司逐步提升兩者在房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)模及利潤占比，打造更穩(wěn)健的開發(fā)價值鏈綜合實力。

美的置業(yè)始終珍視信用價值，信守承諾、關注品質(zhì)、重視交付。在質(zhì)的有效提升和量的合理增長方面尋求平衡，積極調(diào)整結構實現(xiàn)基本面穩(wěn)健向好。同時堅信長期主義、堅守信用價值、堅持品質(zhì)發(fā)展、堅定奮斗之心。積極踐行新型地產(chǎn)之路，推動“地產(chǎn)+科技”戰(zhàn)略變革，構建智慧健康生活服務商綜合發(fā)展模式。

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