廣州南站,超大型交通樞紐,附近的房子是不是應(yīng)該賣得還不錯(cuò)?
但實(shí)際上,卻有樓盤走出了獨(dú)立行情。
開放近一年,網(wǎng)簽僅20余個(gè)……
(相關(guān)資料圖)
城投嶺南府,怎么了?
有人流無(wú)人留,
TOD體系不“靈”了?
城投嶺南府最大的優(yōu)勢(shì),就是靠近廣州南站。
地圖顯示,兩者之間距離1公里,步行需要十余分鐘,開車只需4-5分鐘。
作為全國(guó)乃至亞洲客流量最大的綜合交通樞紐之一,廣州南站通過(guò)5高鐵+4地鐵+3城軌+2有軌電車布局,向內(nèi)通達(dá)灣區(qū)9城,向外覆蓋國(guó)內(nèi)9省。
按理來(lái)說(shuō),有如此便利的交通條件,旁邊的房子應(yīng)該很好賣,為什么城投嶺南府卻網(wǎng)簽寥寥?
原因很簡(jiǎn)單——除市場(chǎng)下行外,主要就在于,番禺片區(qū)已經(jīng)有發(fā)展完善的萬(wàn)博CBD了。
在此基礎(chǔ)上,再在周圍打造一個(gè)南站tod,更需要耗費(fèi)大量的努力才能將人流導(dǎo)過(guò)去。
而說(shuō)到番禺,人們往往更為熟悉的是萬(wàn)博商務(wù)區(qū),而南站靠近佛山交界,頗有“郊區(qū)”之感。
相比其他中心區(qū)都有高鐵站的一線城市,廣州偏安一隅的南站,更像是“佛山東站”。
另外,城投嶺南府距離珠江新城19公里,地鐵要轉(zhuǎn)線兩次,耗時(shí)將近40分鐘。
就算是駕車,也需要將近一小時(shí),高峰期免不了堵車的困擾。
高鐵再方便,也不能快速進(jìn)入廣州主城區(qū)。
這樣的條件,注定了買家大概率只會(huì)是7號(hào)線、2號(hào)線沿線,靠近萬(wàn)博、番禺廣場(chǎng)等板塊的上班族。
而除了交通,南站板塊似乎拿不出第二個(gè)優(yōu)勢(shì),也因此被稱為“難站”。
若是只靠匆匆而過(guò)的客流,不足以支撐板塊發(fā)展,畢竟大家出了高鐵就轉(zhuǎn)地鐵公交走了。
發(fā)展13年,交通依舊沒有帶飛廣州南站,大多數(shù)人對(duì)南站板塊的印象依舊是:沒地方逛街、城市界面亂、容易迷路……
而且在后疫情時(shí)代,擁有龐大、復(fù)雜人流的南站,更適宜做商務(wù)區(qū),卻未必適合做居住區(qū)。
更關(guān)鍵的是,連接廣州南站和廣州站的城際鐵路項(xiàng)目工程,已經(jīng)于8月11日開始招標(biāo)。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度,擬于下個(gè)月開工,2027年9月竣工。
這意味著,廣州市中心將正式融入到高鐵網(wǎng)絡(luò)!從廣州站到廣州南站,只需不到10分鐘。
高鐵進(jìn)城后,南站板塊還會(huì)有優(yōu)越的人口紅利嗎?
出于廣州南站的樞紐地位,客流量或許不會(huì)斷崖式下滑,但廣州主城區(qū)的人流,很大可能是會(huì)減少的。
那么對(duì)于廣州南站板塊樓市來(lái)說(shuō),黃金發(fā)展時(shí)機(jī),還剩四年。
配套一般,誰(shuí)來(lái)住?
靠區(qū)位吸引力不大,那配套呢?
商業(yè)方面,項(xiàng)目配建有底商,但大多是諸如豬腳飯、老長(zhǎng)沙湘菜館之類接地氣的館子,僅能滿足日常最基礎(chǔ)的需要。
稍大型的已開業(yè)商業(yè)體是距離近3公里的喜街。
除此以外,其他大型商業(yè)綜合體都還沒到能投入使用的階段。包括新鴻基TOD綜合體(在建)、合生創(chuàng)展合生匯綜合體(已簽約)、海印又一城綜合體(已簽約)。
廣州南站ICC商業(yè)投入使用也沒那么快,根據(jù)資料顯示,需要等到2029年。
教育方面,周邊學(xué)校有石一幼兒園、南站小學(xué)、石壁中學(xué)、英國(guó)博耐頓學(xué)校等,沒有太大優(yōu)勢(shì)。而醫(yī)療則缺乏較為優(yōu)質(zhì)的配套。
作為普通購(gòu)房者,更看重的是什么?當(dāng)然是通勤、學(xué)位、醫(yī)療、休閑等市政配套。
以項(xiàng)目目前的醫(yī)療教育水平,估計(jì)會(huì)讓很多有小孩的家庭望而卻步。
從環(huán)境來(lái)看,小區(qū)內(nèi)環(huán)境不錯(cuò)、園林覆蓋率很高,但項(xiàng)目西側(cè)不遠(yuǎn)處就是石壁村,城中村的城市界面較差,兩者靠得近,相比之下頗有“小區(qū)內(nèi)歐洲,小區(qū)外非洲”的感覺。
而且城中村一般人流復(fù)雜,也會(huì)帶來(lái)一定的治安隱患。
雖然石壁村已經(jīng)納入舊改方案,但舊改開發(fā)商富力近年來(lái)被曝出多次債務(wù)問(wèn)題,自身尚且水深火熱,更不用說(shuō)推進(jìn)舊改了。
而能拿出四五百萬(wàn)買房的買家,對(duì)界面、安全系數(shù)的要求,還是比較高的。
嶺南府能吸引到什么樣的客戶,還是一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。
南站地王?性價(jià)比不夠打
城投嶺南府位于南站核心區(qū),地塊由廣州城投于2020年9月以超2.63萬(wàn)/平的樓面價(jià)拍下,是南站板塊地王。
項(xiàng)目偏向剛需改善型,主要打造低密度改善居住環(huán)境,綠化率高,單價(jià)4.3-4.8w。
項(xiàng)目一共規(guī)劃了12棟24-30層高的住宅,計(jì)劃分為兩期開發(fā)。
推出五種戶型:約98m²2+1房2廳2衛(wèi),約116-143m²的3+1房2廳2衛(wèi)。
143㎡3+1房是比較稀缺的戶型,剛好卡在144㎡的豪宅線,適合剛改客戶的需求。
總的來(lái)說(shuō),城投嶺南府的戶型布局較為合理,畢竟這個(gè)面積段面向的客戶,主要還是剛改,看中的當(dāng)然是物盡其用。
從價(jià)格來(lái)看,嶺南府均價(jià)4.5w/㎡,比片區(qū)周邊項(xiàng)目高。
周邊競(jìng)品有越秀星瀚TOD,這是越秀的第一個(gè)南站板塊項(xiàng)目,19年開售,引入星瀚幼兒園、廣外番禺實(shí)驗(yàn)學(xué)校,戶型有約73~115㎡的面積段,均價(jià)3.5w/㎡,總價(jià)300多萬(wàn)上車。
越秀星寰TOD,2021年面世,地鐵7號(hào)線謝村站上蓋,毗鄰漢溪大道中,推出建面90~133㎡三四房,均價(jià)4.1w/㎡,總價(jià)400萬(wàn)起就能入手。
相比之下,城投嶺南府由于靠近高鐵站等原因,項(xiàng)目?jī)r(jià)格更高,性價(jià)比就不太突出了。
結(jié)語(yǔ)
看來(lái),光有高鐵站的優(yōu)勢(shì)也不足夠,真正能吸引客戶的產(chǎn)品,一定是區(qū)位、配套和價(jià)格的結(jié)合。
廣州站到廣州南站的城際軌道即將開通,城投嶺南府,能在這短短時(shí)間內(nèi),實(shí)現(xiàn)“逆襲”嗎?
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