公寓行業市場怎么樣?2023年中國公寓行業市場發展現狀

公寓行業市場怎么樣?長租公寓又名白領公寓、單身合租公寓，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。隨著我國流動人口數量增加，國家開始大力支持包括長租公寓在內的住房租賃市場發展。在政策面延續“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。

長租公寓按照機構和個人可分為機構長租公寓和非機構式長租公寓，其中個人散租仍是主要公寓提供，機構式公寓來看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購或租入并轉租集中式房源的模式，地產商與運營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等，分散式主要指機構租入并轉租分散式房源，主要由中介和運營商主導，典型代表有鏈家、自如等。

(資料圖)

從公寓行業市場競爭結構來看，目前我國青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國青年公寓的主要形態，分散式公寓的房間數量占整個長租公寓房間數量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優勢共同合作，中國青年公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。

根據中研普華產業研究院的《2022-2027年中國公寓行業市場深度調研及投資策略預測報告》分析顯示：

2023年中國公寓行業市場發展現狀

截止到2021年，我國集中式長租公寓滲透率僅為7.4%，遠低于發達國家，同年，英國及美國集中式管理長租公寓滲透率分別為42.0%、30.0%。總體來看，我國長租公寓市場還處于發展初期。

我國住房租賃需求規模仍有增長空間，特別是伴隨人口流動性的回升將帶來租賃需求的回暖。在資本市場助力下，央國企乃至房企未來或將成為保租房公募REITs的生力軍，促進租賃住房擁有自我造血能力。預計2023年我國長租公寓市場將進入“量質齊升”發展階段。

今年以來，中央層面繼續加大對住房租賃金融發展的支持力度，尤其對保租房REITs的支持政策進一步釋放。盡管在戶型、租金方面存在政策約束，但業內認為，保租房投資退出閉環的構建完成、政府對于“非改居”支持與保租房認定標準和流程的明晰將進一步提升長租公寓在大宗物業投資市場上的資產流動性。據了解，隨著各主要省市將租賃住房建設納入“十四五”規劃，國有和民間資本在金融、財稅等政策引導支持下持續涌入這一熱點領域，住房租賃市場的機構化程度將會快速提升。世預計2030年中國住房租賃市場的集中式長租公寓滲透率將有望超過12%，達到1200萬套以上的規模。

未來10年中國宏觀經濟仍將有望保持穩步發展，帶動公寓市場穩步上升。城鎮化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國城鎮化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。國內如此龐大的主題公寓市場，將會給公寓的多元化發展帶來新的機遇。

青年公寓行業作為近幾年來的一個投資熱點，吸引了大量來自資本市場的關注。 2015 年以來，已有多個公寓企業獲得了資本市場的資金供給，成功推動了企業的發展。目前，青年公寓其主要客群為20-35歲左右的單身青年，表現為高校畢業至入職初期的年輕群體，以滿足該群體成家前住房需求。隨著我國教育投資規模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人數的穩定增長，從而帶動了國內近幾年高校畢業生人數的提升。

隨著時代的發展，城市經濟將會越來越繁榮，商業用地會越來越多，而未來住宅區的發展將會向城市的邊緣移動。按照國外大城市的趨勢來看，公寓房將會作為城市商業區內部最搶手的住房之一，即使產權只有40年，到期后也能夠續租，基本不需要擔心拆遷換地方等問題。城鎮化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國城鎮化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。國內如此龐大的主題公寓市場，將會給公寓的多元化發展帶來新的機遇。

公寓屋又可細分為排房(Town House)、單元公寓屋(Condo)、股東屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。排房和單元公寓屋的特點是擁有房屋和土地的部分產權和使用權，但必須受到管理部門的約束，并要交付一定數量的管理費;股東屋的特點是個人不擁有任何產權，僅擁有其中一部分股權和使用權，產權屬于公司，出讓時僅出讓股份，而不出讓產權;公寓屋的特點是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。

就我國長租公寓市場規模變動情況而言，隨著國內整體租房需求持續增長，除開2020年疫情影響，經濟景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規模下降外，2017年我國長租公寓整體規模表現為持續上升態勢，整體增速較高，數據顯示，2021年我國長租公寓市場規模達17948億元，同比2020年增長16.39%。由于高昂的置業成本、年輕一代晚婚趨勢、城市化率及城市人口(尤其是年輕人流入城市)增加等因素的驅動，2022年中國租賃公寓市場的規模將進一步達到17521億元。

就國內整體運營中的集中式長租公寓數量變動而言，近年來隨著萬科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長租公寓數量快速增長，截至2021年已達260萬套，相較17年底增長160萬噸，其中非連鎖仍是主要數量來源，但連鎖整體增速更快，占比持續增長，其中非連鎖達180萬套，連鎖達80萬套。

在資本市場上，基于租賃基本面、資產流動性和可規模化三個方面的推動，集中式長租公寓正在成為最具成長性和吸引力的商業地產類別之一。以租賃市場活躍的上海為例，據仲量聯行統計，2022年上海投資市場完成的74單大宗交易中有15單為長租公寓，成交單數占比超過20%，僅次于辦公業態。而在今年一季度錄得的13宗大宗交易中，長租公寓交易為3宗，僅次于產業園區和辦公樓，成交額達28億元，超過去年成交總額的40%。

公寓行業市場前景分析

從需求端來看，高基數流動人口向大城市集中奠定了租賃需求基礎，限購+高房價提升租賃需求。長租公寓因整體房間規模略小，主要用戶為學生和外地務工人員，隨著國內疫情反復，整體經濟景氣度低背景下，2021年國內流動人口出現明顯增長達3.85億人，同比2020年增長885萬人，有望提升長租公寓整體需求，同時，最主要需求用戶仍是國內大學畢業生，從學校畢業，絕大多數大學生存在大量租房需求，隨著大學畢業生數量持續增長，相對自由的環境和符合年輕人品味的長租公寓將是大學畢業生的主流選擇之一。

今年以來，北京、上海、廣州、深圳、寧波、南寧、石家莊等城市密集發布了住房租賃政策，重點關注住房租賃市場監管和市場培育。疫情對租賃企業最直接的影響是新項目拓展和開業停滯。一季度，深圳、上海等重點城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止狀態，原定開業的項目被迫延期，因此，住房租賃企業一季度開業規模較上一季度增速出現明顯下跌。

由于住房需求不斷增加，集中式長租公寓運營商積極嘗試解決住房短缺問題，尤其是利用低效用或閑置物業。近幾年出臺了綜合調控政策，鼓勵集中式長租公寓的發展。預計國家和地方政府將出臺更多利好政策，支持集中式長租公寓市場的長期發展。

隨著城市經濟的不斷繁榮，不少白領都會選擇交通便利，配套齊全的公寓房租住，這樣的房子不僅房租高，而且水電費用也不用房東來出，比住宅的經濟性要好太多。隨著時代的發展，城市經濟將會越來越繁榮，商業用地會越來越多，而未來住宅區的發展將會向城市的邊緣移動。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著公寓行業發展進入到深水區，行業資源、資本、業務等均開始向頭部企業集中，整個行業也可能進入到一個全新整合階段。

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