存量首套房貸利率9月25日起主動調降？三類特殊情況需留意

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金融投資報記者 吉雪嬌

9月以來，存量房貸利率下調“進度條”牽動著購房者的心。

截至目前，“工農中建交郵”六大國有銀行，以及招商銀行、中信銀行、光大銀行、興業銀行等股份行已公布存量房貸利率調整細則。從調整規則來看，各銀行將主要采用變更合同約定利率水平的方式，其中，原貸款發放時執行首套房貸利率標準的存量房貸，將于9月25日集中批量調整合同貸款利率，無需申請。

值得留意的是，銀行自動調整符合條件的存量首套房貸利率，并不意味著購房者可以坐等“紅包”。對于“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，需要向銀行提出申請，經審核符合條件后按調整規則調整貸款利率。此外，對于特殊情況需采用新發放貸款置換方式的，也需要提出申請。

制表 吉雪嬌

“二套轉首套”：

申請需提供證明材料

根據公告，各銀行均將對符合要求的存量首套房貸利率進行調整。其中，原貸款發放時執行首套房貸利率標準的存量房貸，將于9月25日集中批量調整合同貸款利率，批量調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

值得關注的是，除原貸款發放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸外，借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款，也在此次存量首套房貸利率調整范圍內。

其中，后者包括房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的；房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的；其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸等情形。

對于此類購房者，需向銀行主動申請利率調整，經銀行審核符合條件后按調整規則調整貸款利率。

工商銀行表示，“二套轉首套”的存量房貸客戶，可于9月25日起向銀行提出申請。其中，“二套轉首套”業務申請線上渠道業務需客戶同步上傳首套住房貸款證明材料，線下渠道業務需客戶攜帶身份證、首套住房貸款證明等材料。“二套轉首套”利率調整申請須該行逐筆審核，客戶可通過手機銀行“存量房貸利率調整”欄目查詢審核結果。

農業銀行表示，經查詢不在調整范圍，但當前實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準的客戶，可登錄該行掌上銀行，自助發起首套住房利率標準認定申請，線上提交貸款經辦行認可的承諾書、家庭住房套數查詢結果等相關證明材料。客戶也可線下向貸款經辦行提出申請辦理并提交材料。

中國銀行表示，對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向該行主動申請利率調整，并提供佐證材料，經該行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調整。

建設銀行表示，貸款發放或簽訂合同時不符合首套住房標準，但當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準的，借款人申請時須提供首套住房有關證明材料。

交通銀行表示，對于貸款發放時不屬于首套房貸，但按照借款人實際住房情況符合當前所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款，可備齊首套房貸相關佐證資料，直接前往貸款經辦機構提出申請，經審核通過后辦理此次利率調整，也可登錄手機銀行預約申請。對于8月31日（含）前已簽訂合同但未發放的首套房貸，或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形，可于9月25日起向貸款經辦機構申請，經審核確認后，可按公告規定進行調整。

郵儲銀行表示，原貸款發放時執行非首套房貸利率政策，當前已符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，即“非首套轉首套”的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，并提供當前符合當地首套住房貸款政策的證明材料，如房管局房屋查詢證明等，該行審批通過后，將按調整規則進行調整。

招商銀行表示，自9月25日起，對于不在該行主動批量調整范圍的貸款，客戶可向原貸款服務行貸后服務中心提交存量首套住房貸款利率調整申請。“二套轉首套”業務申請需客戶提供首套住房貸款證明等材料，相關材料清單以原貸款服務行公布為準。

光大銀行表示，對于“二套轉首套”、逾期貸款歸還積欠本息貸款的，可于2023年9月25日起向該行貸款經辦機構提出申請，銀行將對審核通過的業務進行利率調整。利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。對于“二套轉首套”的貸款，客戶需提供身份證明、首套住房貸款證明等材料，相關材料清單以后續公布為準。

中信銀行表示，原貸款發放時執行二套房貸利率標準，當前按公告所述已符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，即“二套轉首套”的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，經銀行審核符合條件后按上述調整規則調整貸款利率。

成都銀行表示，“二套轉首套”的存量房貸主要包括兩種情況：一是貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時 “認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在城市已執行“認房不認貸”政策的；二是貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，現本住房成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的。“二套轉首套”的存量房貸需要提供相應的首套房佐證資料，后續請根據該行公布的認定材料提交利率調整申請。

固定利率或基準利率定價：

需轉換為LPR定價的浮動利率貸款

值得注意的是，對于選擇固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，各銀行在公告中表示，需由客戶先向銀行申請轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再進行存量房貸利率調整。

工商銀行表示，當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，先按照中國人民銀行公告[2019]第30號相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按調整規則調整貸款利率。

農業銀行表示，按照《通知》和人民銀行2019年第30號公告相關要求，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價基準的固定利率貸款或參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款客戶，需申請轉換為以LPR為定價基準后，再進行利率調整；未申請轉換的，將無法辦理。固定利率貸款轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月。參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。

值得關注的是，對當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準且需進行定價基準轉換的客戶，需在提出首套認定申請時一并申請定價基準轉換，認定通過的，利率定價基準轉換與貸款利率水平調整同步進行。按照人民銀行2019年第30號公告相關要求，定價基準只能轉換一次，轉換之后不能再次轉換。

招商銀行表示，當前執行固定利率或貸款基準利率定價的存量首套住房商業性個人住房貸款，需先按照中國人民銀行公告〔2019〕第30號相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述調整規則調整貸款利率。固定利率貸款轉換為LPR定價的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月。以貸款基準利率定價的浮動利率貸款，轉換為LPR定價的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。

光大銀行表示，當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸，客戶可于2023年9月25日起通過手機銀行或貸款經辦機構提出申請，先按照相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，經審核符合條件后按調整規則調整貸款利率。當前執行固定利率的房貸客戶，需要利率調整并維持固定利率的，應到該行貸款經辦機構提交利率調整申請，銀行將對審核通過的業務進行利率調整。

不良類貸款：

歸還積欠本息后申請調整

此外，對于有不良類貸款的客戶，各銀行指出，不良個人住房貸款暫不進行利率調整，待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態恢復正常后，再進行存量房貸利率調整。

工商銀行表示，可開展存量房貸利率調整的原則上應為按月足額償還本息的正常類個人住房貸款，如貸款當前處于不良狀態，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調整利率。不良貸款歸還積欠本息的存量房貸客戶，可于9月25日起向該行提出申請。

中國銀行表示，不良個人住房貸款暫不進行利率調整，待客戶歸還拖欠本金及利息、貸款狀態恢復正常后，再進行存量房貸利率調整。

建設銀行表示，符合本次調整范圍的貸款，如連續拖欠天數超過90天，拖欠還清前暫不調整，還清拖欠后，可以調整。如有特殊情形，可咨詢貸款經辦機構。10月25日（含）以后還清拖欠且符合條件的貸款，須提出申請，經審核確認后當日調整，新的利率即日生效。

交通銀行表示，原則上應為正常類個人住房貸款，如貸款當前處于不良狀態的，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調整。

郵儲銀行表示，當前處于不良狀態的存量房貸，需由客戶還清當前拖欠后再提出申請，經該行審批通過后，按上述調整規則進行調整。

招商銀行表示，上述貸款原則上應為按月足額償還本息的正常類個人住房貸款，如貸款當前處于不良狀態，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調整利率。

光大銀行表示，應為按月足額償還本息的個人住房貸款，如貸款當前處于逾期狀態，客戶應歸還積欠本金及利息后可申請調整利率。逾期貸款歸還積欠本息貸款的，可于2023年9月25日起向該行貸款經辦機構提出申請，銀行將對審核通過的業務進行利率調整。

中信銀行表示，原則上應為按月足額償還本息的個人住房貸款，如貸款當前處于逾期狀態，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調整利率。逾期貸款歸還積欠本息的存量房貸，需由客戶主動申請利率調整，經該行審核符合條件后按上述調整規則調整貸款利率。

成都銀行表示，原則上應為按月足額償還本息的個人住房貸款，如貸款當前處于逾期狀態，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請調整利率。已歸還積欠本金及利息的逾期客戶可于2023年9月25日起提出申請。

總體來看，集中調整后，各銀行仍可受理存量房貸利率調整申請，客戶可赴貸款經辦機構進行辦理，銀行將逐筆審批，審批通過后即時進行調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

編輯|陳雨禾 校檢|袁鋼 審核|姚彥如

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