作者:余飛
01
(資料圖片僅供參考)
國有四大行官宣下調(diào)存量房貸利率規(guī)則
自從8月31日央行與國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》,明確提出從9月25日開始,存量房貸利率可以與銀行協(xié)商,申請下調(diào)開始,市場關(guān)于下調(diào)多少,誰可以申請下調(diào)的問題,熱議不斷。
9月7日國有四大行中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行發(fā)布與“調(diào)整存量首套住房貸款利率有關(guān)操作事項”有關(guān)的公告:
將于2023年9月25日起主動進行批量、統(tǒng)一下調(diào),無需客戶提交申請。
中國銀行、工商銀行公告顯示,批量調(diào)整后,(貸款利率)于當(dāng)日按新的利率水平執(zhí)行。
中國銀行官宣:
工商銀行官宣:
農(nóng)業(yè)銀行官宣:
建設(shè)銀行官宣:
國有四大行回答的很明確,就是具備申請下調(diào)的人群的存量房貸利率,在9月25日,銀行會統(tǒng)一下調(diào),不需要客戶跑銀行去申請,除非你是“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸,或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸,則需由客戶向銀行主動申請利率調(diào)整。
關(guān)鍵問題來了,誰可以申請下調(diào),能下調(diào)多少?一個一個解答。
02
誰可以申請下調(diào)
8月31日央行與金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》有明確規(guī)定。
央行文件中寫得很明確,存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人。
那么這個首套房該怎么解釋呢?工商銀行給出了非常明確的解釋:
1.原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套房貸利率標準的房貸;2.房屋購買時家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房,但因當(dāng)?shù)卣扇 罢J房又認貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸,現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認房不認貸”政策的;3.房屋購買時不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》?,但后期通過交易等方式出售了其他成套住房,本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認房不認貸”政策的;4.其他滿足所在城市首套房貸利率標準的存量房貸。
以此可以得出的結(jié)論是,有三類人群可以申請。
第一類,只有一套房子的人。
第二類,雖然有多套房,但分布在不同的城市,每個城市的房子沒有超過兩套。
比如,李先生之前在江西老家買過一套房,之后在深圳又買了一套,但是由于之前“認房認貸規(guī)則”,李先生在深圳買的這套房,是按照二套房的首付比例50%,而且貸款利率也是按照二套房執(zhí)行。
這批人的受益程度最大,因為他們買房的利率最高。
第三類,現(xiàn)在只有一套房,但買的時候不是唯一一套。
比如李先生在2018年在深圳有一套住房,之后又買了一套住房,首付是70%,利率是二套房的利率。但目前李先生已經(jīng)將之前的一套賣掉了,現(xiàn)在名下只有一套住房,也可以享受降低利率的政策。
以上三類,第一類人群,銀行在9月25日都會主動下調(diào),無需申請。
第二類、第三類則需要在9月25日自主向銀行申請,經(jīng)銀行審核符合條件后按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。
此外,還有兩種情況需要自己申請。
一種是執(zhí)行固定利率的貸款人。
2019年8月,央行推出了LPR利率改革,利率正式換錨。當(dāng)時銀行要求貸款人轉(zhuǎn)為LPR利率,且規(guī)定了時間,不表態(tài)會自動轉(zhuǎn)變?yōu)長PR。
但也給出了余地,就是如果貸款人自己要求堅持固定利率,會按照貸款的要求執(zhí)行。
所以,目前仍有一批人的房貸執(zhí)行的是最初的固定利率。這批人如果符合要求想要申請下調(diào),也需要自主申請。
另一種是有房貸拖欠的人。
這類人群,先得把拖欠的還上,然后才能自主申請。
03
下調(diào)多少
在8月31日,央行與金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》明確規(guī)定:
借款人和金融機構(gòu)自主協(xié)商。
也即沒有固定標準,降多少就看你所貸款的銀行能夠允許降多少。
但是有底線設(shè)定:不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
這一次國有四大行有明確規(guī)定,且規(guī)定都一致:
2019年10月7日(含當(dāng)日)之前發(fā)放的貸款,如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限(簡稱“當(dāng)?shù)叵孪蕖保└哂贚PR,則將貸款加點幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t,如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調(diào)整為0(即LPR+0BP),如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。
這段話該怎么理解?
舉例加以解釋。比如李先生,2019年10月1日在A城市買了一套房,當(dāng)時的貸款利率是6.1%(基準利率4.9%+120個基點),當(dāng)時的LPR是4.8%。
如果當(dāng)時A城市的政策利率下限高于4.8%,比如是5%,那么李先生的存量房貸利率最低只能調(diào)整到5%。
如果當(dāng)時A城市的政策利率下限低于當(dāng)時的LPR4.8%,比如是4.6%,那么李先生的存量房貸利率只能調(diào)整到LPR。
總之一句話,就是當(dāng)?shù)卣呃氏孪藓唾I房時的LPR兩個數(shù)值,誰高取誰。
2019年10月8日(含當(dāng)日)至2022年5月14日(含當(dāng)日)發(fā)放的貸款,如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖滋鬃》抠J款利率政策下限(簡稱“全國下限”),則將貸款加點幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t,如貸款利率高于全國下限,則將貸款加點幅度調(diào)整為全國下限(即LPR+0BP),如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。
這個時間段買房的群體,下調(diào)的規(guī)則同樣是,買房時當(dāng)?shù)卣呃氏孪夼c買房時的LPR數(shù)值,誰高取誰。
2022年5月15日(含當(dāng)日)之后發(fā)放的貸款,如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖孪?,則將貸款加點幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?;否則,如貸款利率高于全國下限,將貸款加點幅度調(diào)整為全國下限(即LPR-20BP),如貸款利率低于全國下限則不調(diào)整。
這個時間段買房的群體,下調(diào)規(guī)則是,買房時當(dāng)?shù)卣呃氏孪夼cLPR-20個基點兩個數(shù)值,誰高取誰。
這里面的關(guān)鍵,就是買房時當(dāng)?shù)氐恼呃氏孪薜降资嵌嗌佟?/p>
根據(jù)時代財經(jīng)披露,目前有上海、北京、天津、廣東、內(nèi)蒙古、吉林、福建、江西、山東、河南、湖南、貴州、西藏、甘肅、青海、山西、遼寧、浙江、安徽、湖北、廣西、海南、四川、云南、陜西、寧夏、新疆等27地中國人民銀行分行,均已公布首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限歷史調(diào)整情況及現(xiàn)行水平。
大家可以對照著,測算一下自己的存量房貸利率,到底能下調(diào)至什么水平。
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