平安證券：南京限購全面放開，政策力度持續加碼

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樂居財經 李禮9月8日，平安證券發布房地產行業點評。

事項：

根據南京發布公眾號，南京市出臺促進房地產市場發展六條舉措。包括放開落實國家信貸政策最新要求，放開玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區限購等。

平安觀點：

打響核心城市全面放開限購第一槍，落實差異化信貸政策。本次南京放開包括玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區的限購，意味著南京自2016年限購以來，再度全面放開限購，打響核心一二線城市全面放開限購第一槍。同時強調落實國家信貸政策最新要求，目前全國首套房、二套最低首付比例已統一調整至20%和30%，本次南京強調落實差異化信貸政策，預計南京首套、二套首付比例或有望調整至最低水平，進一步降低剛需及改善購房門檻。根據南京統計局的數據，2023年前7月南京商品房銷售面積、銷售額同比下降15.4%和12.8%，弱于全國。本次南京進一步優化房地產政策，符合當前南京樓市供求關系發生重大變化的新形勢，預計后續更多樓市承壓城市有望跟進，有望提振市場信心，疊加9、10月傳統推盤高峰，短期銷售或有望逐步企穩。

多舉措支持剛需及改善需求，提升市場活躍度。對于新六區（江北新區、江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區）和棲霞區（龍潭街道、棲霞街道）、雨花臺區（古雄街道、板橋街道、雨花經濟開發區及西善橋街道秦淮新河以南地區）在2023年8月至12月期間購置新房給予補助，不低于合同總價的1%。對于“賣舊換新”的需求，在新房補助基礎上，對出售自有住房并購買90平方米以上新房的，再給予不低于合同總價0.5%的補助，鼓勵剛需和改善需求釋放。同時推出“換新購”服務，由購房者與開發企業簽訂新房“放心買”認購協議，同時與經紀機構簽署二手房“優先賣”協議。在約定的30-90天時間周期內，通過線上流量加推、經紀人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期；若二手房在約定時間內未售出，則開發企業按約定退還認購金，購房者無需承擔違約風險，利于購房者置換需求的釋放。

投資建議：本次南京全面放開限購及落實最新政策要求，打響核心城市全面放松第一槍，預計更多樓市承壓城市有望跟進，近期地產政策組合拳頻出，彰顯中央托底地產信心與決心，短期政策博弈機會仍存，且需持續關注政策呵護下基本面走向，中長期持續看好積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企如保利發展、招商蛇口、越秀地產、華發股份、中國海外發展、濱江集團、萬科A等。同時建議關注物業管理及產業鏈機會，如保利物業、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。

風險提示：1）其他核心城市跟進調整不及預期風險；2）樓市修復不及預期風險：近期樓市成交呈現疲態，若政策改善無法有效刺激需求，將導致銷售修復低于預期風險；3）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：當前房企資金環境仍較緊張，若政策發力效果不及預期、資金壓力較高企業仍存債務違約展期情形。

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