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昨天晚間，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房貸利率均迎來調整。業內人士指出，本輪商業性個人住房貸款政策調整，一方面是引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，減輕居民首付負擔。另一方面是化解存量房貸利率與新發放房貸利率的利差問題，減輕居民債務負擔，減少居民提前還貸行為。
統一全國房貸最低首付款比例，調整二套房貸利率下限
兩部門在《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》中決定，統一全國房貸最低首付款比例，調整二套房貸利率下限。具體來看：
(相關資料圖)
一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。
二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。
通知規定，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
降低存量房貸利率
兩部門在《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》中提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。
通知要求，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。
協商變更后的貸款合同利率水平，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
按照通知規定，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。
業內人士：幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降
人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人指出，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。同時，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，將更好滿足剛性和改善性住房需求。
降低存量房貸利率，無疑將直接降低借款人的房貸利息支出，修復居民的負債端，提振居民費意愿。對于商業銀行，降低存量房貸利率亦可一定程度上減緩居民提前還貸情況。
業內人士指出，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，幾千萬戶、上億居民的財務負擔會有明顯下降，利率平均降幅大約為0.8個百分點。據估算，本次調整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調整的貸款規?？赡苓_25萬億元。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元，顯著增加消費能力。
“此次降存量房貸利率的政策意義重大，是歷史上非常罕見的極具創新的政策工具。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，1994年中國建立了房貸制度，“按揭貸款”一詞誕生。但這么多年購房按揭貸款市場中，從沒有“中途調整存量房貸利率”一說。所以此次房貸政策具有歷史的突破性，其和最近兩年提前還貸數量增加、居民家庭月供壓力較大等有關。所以這是政府和金融部門給予月供族的一個“大禮包”。
“此次政策鼓勵銀行給各客戶降房貸利率，從實際操作看，一些利率明顯偏高、房貸有違約風險的客戶，或更可能爭取到此類優惠政策?？傊?，近期銀行在積極制定規則和推進服務，相關購房者要關注這項政策，因為其確實關系到千家萬戶居民家庭的錢袋子。”嚴躍進說。
對于降低首付比例和利率，嚴躍進指出，此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，即兩成和三成。這也就為后續各地降低首付比例確定了方向。其中首付比例為20%的規定，在很多地方已經執行。但是確實有很多城市由于限購的因素，直接規定二套房的首付最低比例為40%。所以此次最低首付的政策，其實就是督導各地積極作為，主動降低各種首付比例。“此次政策對于剛需和改善型購房需求都有積極的作用。過去我們看到，降低首付的政策，比較強調首套房或剛需。而從此次政策看，二套房也有降低首付的空間。所以當前此類政策，充分說明對于各類合理住房消費需求提振的導向。”
嚴躍進還表示該政策的最大變化在于，二套房的利率下限從過去“加60個基點”變為“加20個基點”，相當于一次性降低了40個基點。從這個角度看，對于二套房方面的政策確實非常給力。換句話說，即便有部分購房者可能不能享受認房不認貸政策，若按現在的政策，即便是二套房，其房貸利率也明顯下調了。此次政策體現了“一碗水端平”。因為既然要支持合理住房消費需求，那么首套房和二套房都應該有降息方面的支持。但過去比較側重首套房，而現在對于二套房也給予了非常明確的降息，說明政策重視?？偨Y起來，二套房和首套房一樣，其購房成本在明顯下降。
本報記者 楊碩
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