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樓市迎來重大利好政策。8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局同時發布了兩大樓市重磅政策。其中，金融監管層在《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》中規定，將統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，并將二套住房利率政策下限進一步下調。
中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，此次調整是對現行差別化住房信貸政策進行了優化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。
有業內人士指出，金融監管部門進一步優化住房信貸政策，在全面降低各類城市購房門檻的同時，重點加大了對改善性需求的支持力度。預計四季度樓市將出現趨勢性企穩回暖過程，本輪房地產周期的上行拐點即將到來。
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統一房貸首付款比例 不再區分是否實施“限購”城市
根據《通知》規定，將統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。
據了解，當前首付比例為20%的規定相對而言很多地方已經執行，但多地對二套房首付比例均有高于40%的規定，部分地區則高達80%左右。
“此次政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例將為后續各地降低首付比例確定方向。”易居研究院研究總監嚴躍進指出，這將有助于各地出臺政策時擁有更好的依據，并引導各地主動把首付比例降到最低。
招聯金融首席研究員董希淼亦表示，降低首付比例，有助于適當降低居民住房消費門檻，提高居民住房消費能力。從目前情況看，預計全國多數地方不會另行加碼，并將直接執行全國性下限。
二套房貸利率下限下調 力度超出市場預期
《通知》還將二套房貸利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，同時首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。
實際上，此前市場對于二套房貸利率政策下限調整早有預期。但本次二套房貸利率下限是在原來的5年期以上LPR+60個基點的基礎上下調了40個基點，這遠高于MLF（中期借款便利）利率下調幅度，超出市場普遍預期。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為，這也在很大程度上解釋了為何8月5年期以上LPR報價不動的原因，即監管層出臺了單獨引導房貸利率下行的措施，而且力度較大。
董希淼亦指出，過去一段時間，住房信貸政策調整集中在滿足居民剛性住房消費需求。而降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費需求，降低改善性購房者的利息支出。
“在二套房貸利率下限調整后，即便有部分購房者可能不能享受 ‘認房不認貸’政策，也可以因二套房貸款利率下調受益。”嚴躍進亦認為，本次政策既然要支持合理住房消費需求，首套房和二套房應該都將有降息的操作，這將有助于促進首套和二套房利率成本的降低。
各地“因城施策” 可自主確定首付比例和利率下限
金融監管部門有關負責人表示，此次差別化住房信貸政策調整優化，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
有銀行業內人士指出，“因城施策”、“一城一策”在近年來各地的樓市調控政策中已經成為主流，這有助于樓市調控的精準執行。因此，當前各地的政策差異較大。此次差別化房貸優化調整，金融監管部門亦是給了各地“因地制宜”的調控空間，同時把握了政策底線。
中信證券首席經濟學家明明表示，首付款比例和二套房貸利率政策下限下調之后，不同城市可以根據自己的需要，“因城施策”做出相應調整。政策落地后將刺激一部分居民購房需求，從首付比例和房貸利率的變化來看，更加利好改善性需求。商品房銷售開始回暖后，地產企業經營壓力也將有所下降，有助于防范化解房地產和金融市場風險。
此外，王青預計，接下來在放開限購限售、實施"認房不認貸"等方面，各地將在因城施策原則下繼續推進。
“考慮到本輪房地產支持政策全面發力后，將有效改善市場預期，特別是會對購房需求有較強的刺激作用，預計四季度樓市將出現趨勢性企穩回暖過程，本輪房地產周期的上行拐點即將到來。”王青表示。
新京報貝殼財經記者 姜樊
編輯 岳彩周
校對 楊許麗
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