降低存量房貸利率降低首付！央行雙箭齊發，但這些細節要讀懂

8月31日晚間，中國人民銀行、國家金融監管總局連續發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》和《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，近期呼聲頗高的“降低存量房貸”等問題有了官方回應，兩份文件被業內認為“含金量高”。

遙相呼應的是，8月30日一早，廣州率先官宣落地“首套房認房不認貸”，當日晚間，深圳緊急宣布加入“認房不認貸”陣營，廣深終于開拆樓市政策“禮包”。一些業內人士指出，如果深圳一線等城市都能在很大程度上兌現上述利好，那么樓市回暖值得期待。

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降低存量首套房貸利率“一箭三雕”？

按照通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放的貸款只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

在招聯首席研究員董希淼看來，降低存量首套房貸利率，具有“一箭三雕”的作用。他分析，顯而易見，首先是有助于減少借款人房貸利息支出，穩定和擴大住房消費需求，進而促進房地產市場健康平穩發展；同時，也有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規“轉貸”行為，為銀行留住優質的房貸客戶。此外，整體上有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉化為消費和投資，提振居民擴大消費的意愿和能力。

不過，南都灣財社記者注意到，《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》只是將存量房貸利率調整的對象明確為首套房貸。在董希淼看來，此舉表明利率調整仍然堅持“房住不炒”原則，主要是為了降低剛性和改善性購房者的利息支出。

深圳知名財經專家劉曉博則認為，“下調存量房貸利率”的利好，略低于此前的預期，只涉及首套房，涉及面也比較窄。至于首套房利率能下調多少，每個城市不一樣，原則是“具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限”。

記者梳理公開資料看到，首套房貸利率全國性的下限在不同時期有所變化：2019年10月至2022年5月為LPR，2022年5月至今為LPR-20個基點。在業內看來，文件要求此次調整后的存量房貸利率不低于當時所在城市首套房貸利率政策下限，更多還是考慮到維護政策的公平性和權威性。

大幅降低二套房首付或成“撒手锏”

作為參照，調整優化差別化住房信貸政策的文件，含金量更高。

南都灣財社記者注意到，按照《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

在降低首付比例壓力的同時，利率也有調整。通知要求，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

“統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，即首套和二套房貸首付款比例下限分別為20%、30%?！痹诙ｍ悼磥?，此前不同地區房貸首付比較復雜，部分地區二套房貸首付比例最高達80%。降低首付比例，有助于適當降低居民住房消費門檻，提高居民住房消費能力。

如何看到二套房貸款利率下限調整的信號？他認為此前二套房貸全國性利率下限為同期限LPR+60個基點。過去一段時間，住房信貸政策調整集中在滿足居民剛性住房消費需求。而降低二套房貸利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消費需求，降低改善性購房者的利息支出。當然，無論是首付比例還是利率下限，文件調整的都是全國性政策下限。各地可按照因城施策原則，在全國性下限的基礎上自行確定本地區的首付比例和利率下限。從目前情況看，他預計全國多數地方不會另行加碼，將直接執行全國性下限。

實際上，以深圳代表的一線城市，利好更顯著。劉曉博分析，目前包括深圳等一線城市，二套房的貸款首付比例動輒在7成到8成左右，“這種超高首付基本上沒收了二套房的杠桿，成為壓制樓市活躍度的重要因素”。此外，二套房貸款利率普遍上浮很多，比如北京、上海都上浮105個基點。他坦言，一線城市的二套房首付比例，如果能降低到4到5成，就已經是非常大的利好了，再結合降低利率，以及“首套房認房不認貸”足以讓市場出現反彈。因此，未來一線城市、強二線城市如何落實“關于調整優化差別化住房信貸政策的通知”對全國市場來說至關重要。

“含金量高的利好終于出現了。如果這些城市都能在很大程度上兌現上述利好，那么樓市回暖是可以期待的?！眲圆┤缡菑娬{。

采寫：南都灣財社記者 盧亮 王玉鳳

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