存量房貸利率確定下調，三類房貸不能下調，兩個細節必須了解

這幾天關于房地產方面的政策不斷，先是包括廣州、深圳兩大一線城市在內的多個城市宣布實施“認房不認貸”的首套房認定標準，8月31日晚間央行和金融監管總局發布了兩則重磅通知，一則與新購住房貸款有關，另外一則同存量貸款利率有關，本文著重解讀后者。

(資料圖)

存量房貸利率下調呼聲很高，畢竟有些人一年多前買房時的商貸利率高達6%以上，同一地區一年多后的現在買房可以享受不到4%的商貸利率，確實不太公平。高層傾聽民意，在經過了前期調研后終于在2023年8月的最后一天發布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，截圖如下。

截圖來自央行官方，大家用不著懷疑此事的真實性，調整存量房貸利率板上釘釘。具體政策網上都有，不再贅述，我主要針對大家可能會有疑惑的內容進行解讀，具體如下。

三類存量房貸利率無法下調

1.公積金貸款不能下調

本次調降存量房貸利率針對的是商業貸款，公積金貸款不在下調范圍之內。如果你的貸款是組合貸，那么其中的公積金貸款部分不能下調，商業貸款部分可能可以下調。

2.二套及以上住房商業貸款不能下調

下調只針對首套住房的商業貸款，如果你的房子在辦理貸款時吃進的是二套房或者三套、四套政策，那么不能下調。

需要注意的是部分家庭同時擁有兩套有貸款的房子，其中的一套為首套房，這套房子背的貸款可以下調，另外一套不能下調。

3.9月1日以后辦理的貸款不能下調

“存量”指的是已經存在的貸款，本次對于“存量”的劃定范圍是通知發放之日起，也就是2023年8月31日前的房貸，9月1日以后辦理的房貸屬于“增量”，不再下調房貸利率范圍之內。

注意，“存量”包括8月31日前已經開始還月供的房貸和還沒開始月供但簽了貸款合同的房貸，如果你還沒有開始還月供請看一下貸款合同上的簽訂日期。實際上如果你現在（本文寫于8月31日晚間）已經拿到了貸款合同，那么必然是在8月31日前簽署的，屬于“存量”房貸。

符合條件的房貸利率能夠下降多少？因人而異、因地而異

如果您的房貸屬于商業貸款，背貸款的房子又是首套房，那么恭喜你，你的房貸大概率屬于可以下調范圍，具體能降低多少呢？真不是一句話能夠講完的，政策中的規定了最多可以下調的幅度，原文如下。

新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

這段話比較難理解，簡單解讀一下。

商業貸款利率由兩部分組成，五年期LPR和固定加點數，前者每月公布一次，可能變化，可能不變，最新的五年期LPR為4.2%；后者因人而異，各地均不同。

比如，張三的固定加點數為100個基點（1%），那么他現在的房貸利率為5.2%（4.2%+1%）；李四的固定加點數為60個基點（0.6），那么他現在的房貸利率為4.8%（4.2%+0.6%）。

固定加點數由貸款銀行決定，貸款人沒有太大的議價空間，銀行說多少就是多少。不過，各地對于最低的加點數是有明確要求的。全國大部分地區在2022年5月之前的最低加點數為0，2022年5月之后為-20個基點（-0.2%）；部分城市不同，具體見下表。

本次下調后的固定加點數不能比辦理貸款時當地規定的最低加點數還要低，給大家舉幾個例子。

例子一：張三在2020年1月貸款買房，固定加點數為100個基點（1%），現在的貸款利率為5.2%（4.2%+1%）；那時當地的最低加點數為0，降低后張三可以獲得的最低商貸利率為4.2%（4.2%+0）。

例子二：張三貸款買房的時間為2022年6月，其它條件不變，現在的貸款利率為5.2%；那時當地最低加點數為-20個基點（-0.2%），調整后最低可以拿到4%（4.2%-0.2%）的利率。

例子三：李四2020年3月在廈門貸款買首套房，固定固定加點數為30個基點（0.3%），那時廈門首套房的最低加點數就是30個基點，李四即便屬于貸款利率下降范疇也無法調整利率，所以貸款利率還是4.5%（4.2%+0.3%）。

例子四：其它條件不變，李四買房的日期為2022年7月，那時廈門首套房的最低加點數就是10個基點，李四的最低加點數可以從30個基點下降至10個基點，調整后貸款利率最低為4.3%（4.2%+0.1%）。

其它城市的情況相同，關鍵大家自己的固定加點數以及買房時當地規定的首套房最低加點數，如果前者大于后者，那么最好的情況下固定加點數可降至最低加點數；如果前者等于或者小于后者，那么說明你的房貸利率原本就不高，沒有下降的空間。

可以等待銀行通知，也可以主動咨詢銀行，建議主動咨詢

在中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人就調整優化住房信貸政策有關問題答記者問中提到了如何申請降低首套房商貸利率，從9月25日起借款人可以主動向銀行提出申請，銀行也可以批量調整。

我的建議是不管你的固定加點數是否高于當時申請房貸時當地的最低加點數，只要是首套房的商業貸款都可以主動詢問銀行，多問一句不會吃虧。可以在9月中旬詢問，因為各商業銀行目前也是剛接到通知，前期還有許多工作需要準備，銀行網點的工作人員需要時間消化政策，馬上就問可能人家還沒有搞清楚狀況，過十幾天后再問應該能夠得到準確的答復。

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