中報觀察 | 金地一二線“擴表”

觀點網在地產行業，利好和利空的界限變得模糊，人們疑惑于怎樣的動向才能體現一家房企的生存狀況。

據資本市場消息，半個月前的8月15日，金地集團向債權人表示已于8月11日劃轉資金，用于兌付一筆美元債票息。

這筆1190萬美元付息款實際應于8月14日到期，屬于提前劃轉，但這一“自證清白”的舉措還是引來不同解讀、猜測與傳聞。

(相關資料圖)

8月30日，金地（集團）股份有限公司發布2023年半年度報告，上半年營業收入368.56億元，同比上升31.10%；歸母凈利潤，15.32億元，同比下降22.24%。受市場下行、結轉結構等影響，金地集團今年中期盈利雖有所下降，仍是當前為數不多持續盈利的優質房企，反觀近80家A股及港股房企今年中期業績預告，超六成預虧，累計虧損超千億。

財報一定程度上回應了市場疑慮，包括金地是否還有縮表的余地，以及是否還有擴表的能力。

土儲優化

上半年，金地集團各業務板塊均錄得不同程度增長。

其中，房地產開發營收311.42億元，占總營收84.5%，同比增長33.94%，毛利率為14.87%，比去年同期的21.18%減少6.31個百分點；物業管理營收36.21億元，同比增長22.19%，毛利率8.06%；物業出租及其他收入19.53億元，同比增長11.51%，毛利率55.98%。

具體來看，房地產開發板塊結算面積181.62萬平方米，同比上升56.84%；結算收入311.42億元，同比上升33.94%。

上半年，金地集團連續在上海、杭州、南京、西安、東莞等地投拓，新獲取項目總投資額約119億元，新增總土儲約85萬平方米，全部來自一二線核心城市。

在2022年末，金地總土地儲備約5182萬平方米，權益土地儲備約2345萬平方米，權益土儲占比45.69%。

截止到上半年末，金地總土地儲備約4878萬平方米，權益土地儲備約2194萬平方米，其中一二線城市占比約73%，權益土儲占比44.98%。

可以看到，金地的土儲“彈藥艙”繼續收縮，權益土儲占比略有降低，但一二線比重顯著提升。

今年5月8日的業績會上，金地集團董事長凌克針對權益土儲占比情況回應道，公司投資布局聚集一二線主流城市，單個地塊合作情況較多，這也是行業共性，希望通過更多拿地渠道提高權益比例。

年初在內部經營工作會議上，凌克也明確要求，要主動把握土地投資機會，實現良性循環。

今年4月19日，金地以約22億元搖得東莞松山湖商住地，同一天，通過全資子公司及聯合體競得上海兩宗地塊，一日之內豪擲50億元連下三城。

但時間軸拉長到上半年，金地投拓策略仍偏向保守。

除了公開市場招拍掛渠道，金地在城市更新等方面保持了積極意愿與能力。從半年報公布的項目看，今年新增了深圳金地宸峯府即為龍華商業中心舊改項目南一片區，和同樣在建的深圳前海九單元五街坊項目、深圳金地環灣城等。

報告期內，金地新開工面積約179萬平方米，竣工面積約437萬平方米；公司根據實際經營情況對全年的新開工和竣工計劃做了小幅調整，調整后的全年新開工計劃約435萬平方米，竣工計劃約1353萬平方米，均較年初有所增加。

債務管理

在頭部房企中，金地歷來以“理科生”形象示人，債務管理亦以嚴謹細致著稱。

自去年10月金融十六條出臺以來，金地集團先后獲得超千億元銀行綜合授信額度支持，還向銀行間交易商協會遞交150億元儲架式注冊發行申請。

去年全年，金地累計兌付境內外債券超133億元；今年上半年，兌付到期債券超160億元，至今未出現債務逾期。

截至上半年末，金地集團計息負債余額為1096億元，比去年底1152億元減少56億元，債務壓力進一步緩解。

此外，公司資產負債率為72.1%，剔除預收款項后的資產負債率為62.9%，凈負債率為53.5%；債務融資加權平均成本為4.39%，比去年的4.53%繼續壓降。從報表來看，負債規模和融資成本保持在合理水平。

在化債進程中，需要關注到與去年相比，金地今年尚未公開發債進行借新還舊，更沒有配股定增，這對自身現金流和融資策略提出了更高要求。

截至報告期末，金地持有貨幣資金460.8億元，比期初的545.09億元減少15.46%，即84.27億元。即便如此，在手貨幣資金仍能覆蓋401.48億元一年內到期的非流動負債。

金地集團上半年沒有公開發債也并不意味著融資停擺，從計息負債的變動和公開市場償還情況可以推斷出銀行融資是保持了穩定且有較大的增量，增量的部分主要為公司所做的一些經營性物業項目的融資落地。

今年上半年金地集團多次為項目融資進行擔保，主要擔保項目來自深圳、北京、蘇州、西安、大連等城市，累計擔保金額約為78.4億元，且獲得較長融資周期。

例如北京大興的金地威新國際中心融資20億元，貸款期限均長達18年，而經營性商業項目開發貸的最長期限一般不超過12年；此外，金地集團西安市曲江新區金地廣場項目以及蘇州項目的融資期限也長達15年。

中報披露的長期借款中，由金地集團提供擔保的借款為8.03億元，由金地集團所持子公司股權提供質押的借款為5.01億元，兩類借款期初余額為0，合計增加了13億元；由金地集團子公司以其存貨、投資性房地產提供抵押的借款87.03億元，比期初余額13.22億元增長560.31%。

銀行借款渠道也是金地融資的傳統優勢所在。去年10月28日，金地集團高級副總裁韋傳軍于交流會上表示：“從年初到現在，我們整個行業的開發貸規模在收縮，但是銀行對我們還是比較支持的。”

截至6月30日，金地有息負債中銀行借款占比為70.84%，公開市場融資占比為28.98%，其他融資占比為0.18%；公司獲得各銀行金融機構授信總額2532億元，已使用930億元，尚余授信額度1602億元。

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