今天文章的重點我不想講政策,想講講中產(chǎn)。
前兩天深圳發(fā)改委和住建局發(fā)布了深圳公租房申請家庭和單身居民收入財產(chǎn)限額的規(guī)定:
規(guī)定顯示:
(資料圖)
財產(chǎn)限額為:
按照這個限額,折算到每人每月可支配收入就是4500元以下,這個可支配收入,放在深圳絕對算是非常低了。
這說明啥?
這說明公租房未來面向的群體,基本上就是“貧困戶”了。
深圳的政策,在向底層群體傾斜
但有人歡喜就有人憂,底層已經(jīng)被照顧了,那些富豪有錢人又不需要所謂的政策傾斜,真正被忽略的就只有那些——
房子賣不出去、既沒有能力置換商品房,又沒有機會進入公租房和保障房體系的中產(chǎn)階級。
而現(xiàn)在,最痛苦、最焦慮的,恰恰又是這一批中產(chǎn)。
中產(chǎn)被拋棄,根源在于樓市的衰落。
為什么地產(chǎn)落則中產(chǎn)落?
原因在于:中產(chǎn)的財產(chǎn),幾乎都壓在了房產(chǎn)上。
房產(chǎn)是中國家庭最主要的資產(chǎn)配置,至少占到70%左右,當(dāng)然這還是相對比較保守的估計,部分中產(chǎn)家庭,房產(chǎn)占家庭所有資產(chǎn)的比例甚至超過90%
說一句難聽的實話:
過去20年,中國80%的中產(chǎn),是因房而誕生的。
因房價飛速上漲而帶來巨量財富的深圳更是典型中的典型。
在這個經(jīng)濟基礎(chǔ)之上,樓市低迷,就意味著中產(chǎn)最大一筆財產(chǎn)全部付諸東流,一夜回到解放前。
過去深圳中產(chǎn)最喜歡買的房子,比如頂級學(xué)區(qū)房,普遍跌了30%;
比如郊區(qū)次新房,掛牌價少說也都能跌個20%,這還只是掛出去的價格,想賣出去?腰斬吧!
再比如搏拆遷的老破小,直接賣都賣不出去了......
房子越多的中產(chǎn),日子過得越慘,尤其是2020-2021年最高峰接盤的那些中產(chǎn),直接助力了深圳法拍房市場。
我之前去考察深圳的二手房市場,真切地感受到了這些賣房業(yè)主的無奈。
有些業(yè)主是把房子一押又二押,杠桿幾乎拉滿了,房價不漲就算了,現(xiàn)在還跌了30%,日子一長來個失業(yè),那債務(wù)就拉爆了,
他們現(xiàn)在賣房,那不是在賣房、而是在賣債務(wù)。
有些業(yè)主是準(zhǔn)備置換到更合適的地段的,但是紙面財富全部都在房產(chǎn)上,手里資金不夠,只有賣房才能置換,
但現(xiàn)在的二手房市場死寂,不降價賣不出去,但是房子降價賣了又不夠錢置換.......
如今還有欲望在深圳買房的中產(chǎn),已經(jīng)不多了。
但這些還有點念想的中產(chǎn),卻都被現(xiàn)實環(huán)境卡得死死的。
當(dāng)然了,情況雖然很糟糕,但也絕不是鐵板一塊。
對于準(zhǔn)備換房的業(yè)主來說,現(xiàn)階段最重要的是先把精力放在賣房上,
最近就有不少粉絲在后臺詢問我一些賣房置換的問題比如:
房子現(xiàn)在賣不出價,不想賤賣但不知道怎么辦?
看中想置換的房子,現(xiàn)在手里資金不夠,不知道如何解決?
現(xiàn)在行情太差,想要快速賣房需要一些專業(yè)性技巧和操作?
我們團隊專業(yè)的老師這些年總結(jié)了一些技巧比如“長周期簽約先買后賣”、中介聯(lián)盟談判等等,實用性很強,但文章篇幅有限,具體內(nèi)容我們會放在本周的閉門直播課詳細(xì)介紹
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政策地位低下,讓中產(chǎn)更為尷尬。
如果說樓市的低迷是根源,那樓市政策,就相當(dāng)于在火上又澆了一把油。
了解深圳樓市的都知道,過去3年深圳的二手房成交,是靠有改善需求的中產(chǎn)支撐起來的。
之前行情好的時候,剛需因為價格高沒錢買二手房,現(xiàn)在價格跌了,剛需買漲不買跌還是不敢買二手房,
因此,除了一部分豪宅成交之外,現(xiàn)在深圳每個月2000-3000套的二手成交,幾乎都是中產(chǎn)換房形成的成交。
但是,即便中產(chǎn)的購買力還在、即便深圳也開始放風(fēng)說要松綁樓市滿足需求,針對改善需求的政策利好依然寥寥無幾。
上周末傳出的大招認(rèn)房不認(rèn)貸,針對的就是深圳首套置業(yè)的剛需,二套房的改善群體沒有任何影響;
直接針對二手房的政策,比如二手房稅費減免、比如存量房貸利率降低,偶爾有點風(fēng)聲,但是遲遲沒有具體的政策方案出來。
而深圳這兩年搞得很熱鬧的的保障房體系,無論公租房、人才房還是共有產(chǎn)權(quán)房,全都是針對無房的群體,和大部分中產(chǎn)都沒有什么關(guān)系。
為什么中產(chǎn)老是得不到政策的好處?
本質(zhì)上,是因為此刻深圳所有的政策調(diào)整,幾乎優(yōu)先考慮的都是剛需。
中產(chǎn)不僅得不到好處沒有獲得感,失去感也越來越重。
這一點體現(xiàn)的最明顯的就是學(xué)位,過去中產(chǎn)努力買房就能拿到好學(xué)位,現(xiàn)在連名校學(xué)位,也要和公租房人才房的家庭一起競爭......
所以你會發(fā)現(xiàn)過去這3年的調(diào)整,其實就是深圳展開的一場資源再分配。
中產(chǎn)在這一場大變動中,既失去了原有的資源、又承擔(dān)了這個過程中的調(diào)整風(fēng)險。
最后的結(jié)果就是中產(chǎn)抗風(fēng)險的能力越來越弱!
一部分中產(chǎn)頂不住壓力、階層滑坡;一部分繼續(xù)茍且、勉強維持。
接下來,深圳還能讓中產(chǎn)階層繼續(xù)塌陷嗎?
肯定是不行的。
對于深圳而言,中產(chǎn)階層是這個城市的中流砥柱,它們垮了,深圳的經(jīng)濟、深圳的發(fā)展動力,從何而來?
因此,接下來深圳要做的事情,與其說是要刺激經(jīng)濟,不如說是要拯救深圳的中產(chǎn)家庭。
而中產(chǎn)的恢復(fù),首先需要樓市的恢復(fù),因為前面我也說了,房產(chǎn)是中產(chǎn)家庭最大的資產(chǎn),最大的資產(chǎn)穩(wěn)了,中產(chǎn)就穩(wěn)了。
那要穩(wěn)定樓市,就得政策刺激,起碼讓中產(chǎn)對樓市行情不喪失信心。
政策刺激怎么做才能精準(zhǔn)有效?
那我們就得看看現(xiàn)在中產(chǎn)買房最大的問題是什么?
一是錢不夠,二是沒名額。
錢不夠就要降首付、降稅費、降成本.
比如針對性地降低改善二套的首付比例,比如減免一部分二手交易的稅費、比如給予改善置換一些優(yōu)惠補貼
沒名額,那就得放開限制。
比如直接放開限購、再比如放松獲取名額的門檻,社保3年變2年甚至1年,都是可以調(diào)整的方向。
方法手段其實很多,就看深圳有沒有意愿去推動了。
最近幾周風(fēng)向其實很明顯,上面在鼓勵一線城市放開限制,深圳的政策風(fēng)聲越來越大。
上周是認(rèn)房不認(rèn)貸,昨天又傳出部分銀行開始準(zhǔn)備調(diào)整存量房貸利率。
如果銀行支持調(diào)整存量房貸,那對很多中產(chǎn)來說是一個利好。
畢竟過去高峰期買下的房子,月供動不動好幾萬、利率還都在5%以上,壓到中產(chǎn)喘不過氣。
存量房貸調(diào)低一點,雖然還算不上大招,但起碼算是對中產(chǎn)的一點點照顧。
不過現(xiàn)在深圳的銀行還沒有任何表態(tài)說要調(diào)整存量房貸的聲明,畢竟存量房貸是銀行的主要利潤來源之一,想要讓銀行把這一部分利益讓出來,需要博弈。
現(xiàn)在深圳的銀行對調(diào)整存量房貸的態(tài)度是什么?深圳接下來會不會全面調(diào)整存量房貸?
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我是大胡子李俊懷。
深耕樓市10余年,自己投資買賣過10幾套房,最高漲幅14倍。
我從不煽動“高價買房”,不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。
10余年買房路上,用實踐總結(jié)方法,用腳步丈量城市,已成功幫助2萬余家庭實現(xiàn)財富升值。
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