作者:余飛
(相關(guān)資料圖)
01
廣州、深圳出招了
四大一線城市喊麥一個(gè)月后,廣州、深圳終于率先出招了。
8月30日,廣州市發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,明確提出:
居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí),家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的,不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
8月30日晚上,深圳跟進(jìn),發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,內(nèi)容與廣州一樣。
意思就是,取消認(rèn)房認(rèn)貸,開始認(rèn)房不認(rèn)貸。
新規(guī)之下:
第一,現(xiàn)在在廣州、深圳購(gòu)房,無(wú)論你是否有房貸記錄,都可以按照首套房的信貸標(biāo)準(zhǔn)貸款。
第二,現(xiàn)在在廣州、深圳購(gòu)房,無(wú)論是否有房貸記錄,都可以按照首套房的房貸利率來貸款。
在此之前,如果你在外地有房有貸款,在廣州購(gòu)房需要首付40%,深圳需要50%。現(xiàn)在,首付一律30%。
所以說,取消認(rèn)房認(rèn)貸的本質(zhì),其實(shí)就是加杠桿。廣州、深圳,率先開始加杠桿了。
加杠桿的結(jié)果是降低了首付,也即降低了上車門檻,但增加了貸款成本。
以廣州來說,廣州核心海珠區(qū)的套均價(jià)是1431萬(wàn)元,新政之前如果有貸款記錄,購(gòu)房需要四成首付,也即572.4萬(wàn)元,新規(guī)之下首付三成只需429.3萬(wàn)元,首付減少了143.1萬(wàn)元。
與此同時(shí),之前有貸款記錄,貸款利率為4.8%,每月還款45047元。新規(guī)之下,利率降至4.2%,由于貸款額度增加,每月還款反倒增加至48950元。
按照目前各區(qū)的套均價(jià),廣州開啟認(rèn)房不認(rèn)貸之后,首付減少最多的海珠區(qū)減少了143.1萬(wàn)元,減少最少的從化區(qū)減少了13.2萬(wàn)元。
但是貸款成本全都在增加,按照目前的套均價(jià)計(jì)算,月度還款變化最小的從化區(qū),一個(gè)月還款多增加了389元,變化最大的海珠區(qū)月度還款直接增加了3903元。
總之一句話,認(rèn)房不認(rèn)貸之下的加杠桿,降低了上車門檻,卻增加了購(gòu)房總成本。
02
廣州、深圳急了
北上廣深四大一線城市中,廣州、深圳之所以率先亮劍,是因?yàn)樗鼈儺?dāng)下的局面,的確需要政策來托底。
廣州樓市在經(jīng)歷了一季度短暫躁動(dòng)之后,無(wú)論新房還是二手房,成交量已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下跌,房?jī)r(jià)更是進(jìn)入了全面調(diào)整階段。
而廣州中原研究發(fā)展部披露的最新數(shù)據(jù)顯示,由于月初四大一線城市都在喊麥,導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒加重,8月份廣州的商品房成交量更是急轉(zhuǎn)直下。
數(shù)據(jù)顯示,8月份廣州新建住宅網(wǎng)簽面積環(huán)比下降了20%,同比下降了29%。網(wǎng)簽套數(shù)跌至4136套,環(huán)比下降了20%,同比下降了32%。
下轄的11個(gè)區(qū)進(jìn)入了全線下跌狀態(tài)。
其中老城區(qū)越秀跌幅最大,網(wǎng)簽面積環(huán)比下跌了61%,網(wǎng)簽量環(huán)比下跌了50%。
成交量持續(xù)下滑之下,廣州的新房庫(kù)存量增加至1210.3萬(wàn)㎡,去化周期拉長(zhǎng)至16.6個(gè)月。
至于房?jī)r(jià),無(wú)論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù),還是機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù),廣州都在調(diào)整當(dāng)中。
量?jī)r(jià)齊跌之下,廣州的確有點(diǎn)著急。
深圳方面同樣如此。
平穩(wěn)時(shí)期,深圳每月新房成交都在5000套左右,巔峰時(shí)期一個(gè)月賣出過8365套。現(xiàn)在每月只成交兩千多套。
二手房月度成交量七八千套是常態(tài),而如今的常態(tài)則變成了3000套左右。
8月份的成交量仍在收縮。根據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月前27天新建住宅僅網(wǎng)簽了1965套,二手房?jī)H網(wǎng)簽了2071套。
最關(guān)鍵的房?jī)r(jià),深圳已經(jīng)回到了2018年的水平。
此外,廣州還有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力。
去年廣州的內(nèi)地GDP第四城席位被重慶取代。上半年廣州的GDP增速表現(xiàn)也不盡如人意。
上半年廣州GDP增速只有4.7%,在一線城市中墊底,也低于全國(guó)5.5%的平均增速。
制圖:城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù):各城市統(tǒng)計(jì)局;南昌、拉薩尚未披露數(shù)據(jù)
上半年廣州的規(guī)模以上工業(yè)增加值下降了0.9%。
在工業(yè)受困的背景下,廣州年末想要重新反超重慶,困難越來越大。盡管重慶也在遭受產(chǎn)業(yè)下滑影響。
廣州想要回到GDP第四城的席位,需要樓市助攻,或者說至少樓市不能拖后腿。
因此,相比于深圳,廣州更需要出臺(tái)措施來托底樓市。
在討論“認(rèn)房不認(rèn)貸”之前,廣州已經(jīng)在研究房票棚改措施。畢竟這也是中央要求的措施,之前中央要求在超大特大城市展開城中村改造建設(shè)工作。
根據(jù)財(cái)新網(wǎng)披露,廣州市住建部門正在討論用“房票安置”替代過去的“回遷房安置”。
所謂房票棚改,就是給棚改戶發(fā)放購(gòu)房抵用券。這一招去年有鄭州等55個(gè)城市使用。
之前的棚改模式主要有兩種,一種是回遷房棚改。拆了棚改戶房子后,直接給你一套價(jià)值相當(dāng)?shù)姆孔印?/p>
另一種是貨幣棚改,拆了房子之后,直接給你錢。
貨幣棚改是過去今年最流行的方式,也是上一輪牛市期間三四線城市和不少二線城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲的底層邏輯。
但是這一招在這輪調(diào)整周期中基本失靈。在宏觀大環(huán)境不確定之下,很多棚改戶拿了錢,并沒有去購(gòu)房,而是存起來了。
于是,官方又啟動(dòng)了房票棚改法。拆了棚改戶的房子,直接給你購(gòu)房抵用券。而且,為了鼓勵(lì)購(gòu)房,擁有抵用券的家庭,可以享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠或者補(bǔ)貼。
總而言之,這筆錢只能流向樓市。
但是,受賣地收入下滑影響,再加上保教樓壓力,很多城市雖然提出了房票棚改,但沒錢執(zhí)行。
時(shí)代財(cái)經(jīng)披露,鄭州原本打算投放到房票棚改的資金,在樓市風(fēng)波當(dāng)中改成了保交樓資金,房票棚改也就此擱淺。
估計(jì)這份文件,廣州也應(yīng)該會(huì)在不久后官宣公布。
03
京滬也快了
廣州打響第一槍后,深圳立馬跟進(jìn),北京、上海也快了。
8月初,在四個(gè)一線城市接連喊麥之后,經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)就披露8月份北上廣深四大一線城市將要舉行碰頭會(huì)議,討論房地產(chǎn)政策。
廣州、深圳出招,表明會(huì)議可能已經(jīng)進(jìn)行了。而且廣深,應(yīng)該還留有后手。
本號(hào)在之前的文章中分析過,一線城市之所以喊麥一個(gè)月遲遲沒有動(dòng)作,只打雷不下雨,糾結(jié)點(diǎn)可能在于:
如果放松力度過大,市場(chǎng)仍沒有反應(yīng),相當(dāng)于利好出盡,到時(shí)候該怎么收?qǐng)觥K裕€得研究一下善后政策。
以此來看,可能是分步進(jìn)行,逐漸放松,而不是一股腦兒全推出。
京滬出招,應(yīng)該也就這一兩天的事情,最遲下周。方式,也應(yīng)該是這種分步推進(jìn)。
先取消認(rèn)房認(rèn)貸,實(shí)在不行可能會(huì)放松限購(gòu)。
畢竟傳統(tǒng)的金九銀十序幕就要拉開了。
但是,取消認(rèn)房認(rèn)貸,或者后續(xù)放松限購(gòu),都改變不了當(dāng)下持續(xù)下行的局面。
去年以來絕大多數(shù)城市都取消了認(rèn)房認(rèn)貸,但沒能改變形勢(shì)。去年以來福州、沈陽(yáng)、廊坊、東莞、佛山放開限購(gòu),武漢、蘇州、南京、廈門、杭州等城市放松限購(gòu),同樣沒能改變局面。
北上廣深也同樣改變不了。
因?yàn)椋?/p>
第一,這一輪樓市調(diào)整,是系統(tǒng)性的,并非單獨(dú)的市場(chǎng)問題,還有行業(yè)問題(房企債務(wù)鏈條),經(jīng)濟(jì)問題(收入與就業(yè))。
第二,目前樓市的主要癥結(jié)在于高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝,在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。
第一個(gè)問題,決定了本輪樓市調(diào)控周期不會(huì)短,有人預(yù)測(cè)可能會(huì)是5至10年。
第二個(gè)問題,決定了除非降房?jī)r(jià),導(dǎo)致樓市冷場(chǎng)的直接原因,不是什么限購(gòu)、限售以及認(rèn)房認(rèn)貸措施,而是口袋和預(yù)期。
這一次調(diào)整,實(shí)際上是購(gòu)房者不再愿意、也沒能力再為高房?jī)r(jià)去買單。除非你降到心理價(jià)位,否則別想我掏錢買房,這是現(xiàn)在大多數(shù)購(gòu)房者的心理。
你要是再上漲,那我就徹底躺平。
從心理學(xué)上來說,當(dāng)一個(gè)人覺得想要得到一樣?xùn)|西,通過自己的奮斗可以,那最能激發(fā)一個(gè)人的向上熱情。
如果一件東西輕而易舉就能獲得或者無(wú)論如何努力都獲得不了,前者會(huì)讓人喪失斗志,后者則會(huì)讓人徹底躺平。
而當(dāng)下的高房?jī)r(jià)與低收入之間的天塹鴻溝,產(chǎn)生的結(jié)果便是后者。
緩慢降低房?jī)r(jià),才是最終的歸宿。
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