繼廣州后深圳落實“認房不認貸” 對市場影響到底有多大？

繼廣州執行“認房不認貸”政策后，深圳也提出“認房不認貸”，執行范圍并未在市區、郊區區別對待，此舉超出業內此前的預期。

“認房不認貸”政策的執行對于市場的提振作用不言而喻。對此，業內人士預計，接下來會有一波比較大的提振行情。其中，深圳出臺該政策后，9月二手房市場有望由2000套回升到3000套以上。此外，繼廣州和深圳之后，上海、北京也會大概率跟進 。

(資料圖)

深圳“認房不認貸”明日起執行

8月30日晚間，據深圳市住房和建設局網站消息顯示，為了更好滿足我市居民剛性和改善性住房需求，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監督管理總局深圳監管局發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（簡稱“《通知》”）。《通知》提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。該政策自2023年8月31日起施行。

而在同一天的上午，廣州市人民政府辦公廳也發布了與深圳《通知》相似的內容。廣州作為一線城市中首個落實“認房不認貸”的城市，具有引導意義。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，廣州、深圳相繼出臺“認房不認貸”政策，這一信號意義非常強，也就是說，四個一線城市都會出臺政策。預期8月底前，四個一線城市都有可能出臺這樣一系列政策。后續市場會積極做相應調整，接下來會有一波比較大的提振行情。

“從深圳的政策來看，并沒有劃分市區、郊區等差異化的分類，政策表述跟住建部的原文是一樣的，這說明政策在執行中具有非常清晰的導向，無論是市中心還是郊區都可以適用‘認房不認貸’政策，這將影響到整個城市的房屋買賣市場。”嚴躍進如此稱。

此外，中原地產首席分析師張大偉表示，相比廣州，此次深圳提出的“認房不認貸”更有實際意義。從房地產領域看，北京、上海、深圳這3個城市可以說是中國房地產最后的護城河，每次房地產上漲也是由這3個城市拉動，所以過去房地產的寬松政策也一直繞過了這3個城市。

市場影響不小，利好改善、刺激剛需

作為一線城市，深圳也是樓市的晴雨表，根據中指研究院監測，8月1日至26日，深圳新房住宅成交1891套、19.13萬平方米，成交套數環比下降20.61%，成交面積環比下降24.48%；成交套數同比下跌17.64%，成交面積同比下跌20.16%。

由此可見，成交低迷仍是深圳8月市場的主要表現。值得關注的是，截至8月26日，8月新批準上市商品住宅共計5391套、52.23萬平方米，推盤量環比增長45.09%，同比增長39.29%。供應加劇、需求不足，這也意味著深圳市場將再次面臨挑戰。而“認房不認貸”政策的執行對于市場的提振作用不言而喻。

張大偉預計，深圳出臺“認房不認貸”政策后，影響肯定不小。7月，深圳二手住宅過戶成交2259套，環比下跌6%。自4月以來，深圳二手住宅月度成交從高峰期的近4000套回落到如今的接近2000套。深圳出臺政策后，9月二手房市場有望回升到3000套以上。

“從政策影響來看，此次新政實際影響肯定是利好改善、刺激剛需。”張大偉表示，過去的“認房又認貸”，是指在深圳有過買房記錄，或在其他城市有過房貸記錄，就沒有三成首付的名額了，必須五成首付起步。而“認房不認貸”則是指在深圳無房，不管有無購房記錄，也不管在深圳之外有無房貸記錄，都可以三成首付買房。五成首付變三成首付，相當于直接降低兩成首付。以500萬元總價的房子為例，兩成首付就是100萬元。而1000萬元的房子，兩成首付就是200萬元。但需要注意的是，深圳當下在調整周期內，能不能在市場活躍1-2個月后再下降很難說。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠認為，此次深圳“認房不認貸”政策出臺，將明顯降低首套房購房門檻。對于有過貸款記錄本地無房的購房人，此前首付比例為50%-60%，新政出臺后，首付比例降至30%，貸款利率從4.8%下降至4.5%。預計短期內將明顯提振深圳房地產市場活躍度，激發市場剛需和改善性需求入市。

預計其他一線城市跟進概率較大

此前，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

對于“認房又認貸”，諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，這一政策在市場活躍階段提出。在房地產市場下行的背景下，以往制定的限制性政策的解除符合規律。因此，預計其他一線城市跟進概率較大。

王小嬙指出，今年一季度，隨著首套剛性需求的大幅釋放，市場快速回溫。但進入二季度，由于剛需規模的有限性，市場呈現持續下滑局面。 而“認房不認貸”實質上是降低首套房的認定標準，主要利好兩類購房群體，一類是常住地有一套貸款住房準備賣出房子換房，一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄本地無房的購房客群，“認房不認貸”政策執行后這兩類客群再次購買房屋按照首套房的房貸利率進行計算。

為此，王小嬙認為，“認房不認貸”能刺激積攢的“賣一買一”購房需求以及在外地有購房貸款的購房需求的釋放，有利于提升市場的活躍度，給市場傳遞積極的信號，提振購房信心。

此外，另有業內人士認為，“認房不認貸”比較貼合實際的市場需求，切中了目前剛需及改善的痛點，可以滿足更多合理的改善性居住需求。在當前供需關系發生重大變化的背景下，該優化政策可以進一步起到穩定預期的積極作用。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 楊許麗

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