中報觀察 | 金科求生

觀點網房地產行業環境動蕩之下，房企普遍面臨經營壓力。相關數據顯示，截至8月18日約有近80家房企披露上半年業績預告，其中逾6成預計虧損，累計總虧損超過千億元，并有越來越多房企陷入流動性危機。

那些本就暴露風險的房企，業績狀況自然也還沒有太大改善。

8月30日晚間，金科股份發布2023年半年度報告，期內公司營收260.75億元，同比下降16.75%；歸母凈虧損19.4億元，較去年同期虧損14.37億元繼續擴大；扣非歸母凈虧損10.77億元，虧損有所縮窄；經營活動產生的現金流量凈額由正轉負，為-4.43億元。

(資料圖)

上半年，金科股份及其投資的公司共計實現銷售金額174.63億元，另實現代建項目銷售金額2.77億元，這兩項數據同比分別下降了58.03%、92.68%，反映“爆雷”對企業所造成負面影響。同時，受存貨跌價拖累，公司資產減值損失增至9.55億元。

比較令人寬慰的是，期內金科銷售回款209億元，回款率119%。在一些輕資產運營業務上亦仍保持擴張，新增輕資產項目9個。

相比于上述輕重業務的發展，上半年金科股份更主要的工作，一方面在于保交付，期內新開工面積萎縮，竣工面積卻增長近6成至741萬平方米，并相當于去年全年竣工的77%。至7月底，該公司累計交付面積達到1050萬平方米，涉及交付7.37萬套。

另一方面則是債務風險化解，金科股份表示，截至公告披露日，公司累計完成約356.64億元有息負債的期限調整工作。

為此，該公司已啟動司法重整程序，并于7月引入長城國富作為重整投資人，但目前相關工作仍在推進，尚無明確的時間表。

對于金科而言，要重新恢復正常經營，仍需邁過數重坎。

流動性困境

2023年上半年，由于物業上市平臺金科服務大股東變更為博裕資本，金科股份在報表上將其從“重要子公司”調成“聯營企業”，這也導致金科股份不再錄得生活服務業務的收入（上年同期為19.48億元）。

從營收結構看，上半年，房地產銷售及運營業務貢獻收入255.53億元，同比下降9.43%，占收入比重從89.98%提高至97.89%；其他業務貢獻收入僅5.49億元，同比下降53.86%。

毛利率方面，房地產銷售及運營業務錄得毛利率13.44%，同比上升9.06個點，并較去年底上升7.83個點，顯示公司結轉貨值結構有所優化。受此拉動，公司總體毛利率也回升至13.47%，但仍未恢復至2021年水平（17.22%）。

不過，金科股份指，受房地產市場持續低迷等影響，公司在售房地產項目的銷售規模及銷售毛利率仍有下滑趨勢，存量房地產開發項目逐步竣工導致符合利息資本化的項目及對應的金額減少，相關有息負債費用化增加。

期內，金科銷售規模下滑58%，資產減值損失9.54億元，同比增加422.62%，這主要系計提存貨跌價準備所致；財務費用增長49.01%至11.17億元，主要系借款利息費用化增加所致。

銷售規模下滑也引發了連鎖反應，直接導致公司經營活動產生的現金流量凈額由去年同期87.30億元降至-4.43億元；現金及現金等價物凈增加額為-19.27億元，去年同期-76.83億元，拖累貨幣資金從去年底119.58億元降至100.38億元。

金科對此解釋，公司經營活動產生的現金流量凈額持續為正，但受歸還到期有息負債金額增加、新增融資上賬金額減少等因素影響，公司6月末貨幣資金余額較年初減少約19.2億元。

該公司進一步表示，受預售監管資金使用受限及融資受限因素影響，金融機構及項目合作方股東對項目公司資金調用較為謹慎，對項目資金監管加強，公司可自由動用貨幣資金減少。

現金流減少又將制約新增投資，上半年金科股份及所投資的公司新開工面積僅約24萬平方米，同比下降79.13%；期末在建項目370個，在建面積4277萬平方米，同比下降21.94%。

在半年報中，金科股份對于自身持續經營能力做出了較為消極的評價，表示自2022年以來，因受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境多重不利因素疊加影響，公司融資受阻，到期融資無法續期、新增開發貸款和購房客戶按揭貸款放緩，陷入債務違約的流動性困境。

截至6月底，金科股份到期未能償還的有息債務本金285.91億元，其中金融性有息負債246.58億元、其他應付款拆借款逾期39.33億元；此外，部分經營性應付款項亦存在逾期未償還情況。

期末短期借款69.22億元，一年內到期的非流動負債320.82億元，其他應付款拆借款和紓困資金96.24億元，長期借款及應付債券278.96億元。金科表示，公司可用于償還一年內到期有息負債的貨幣資金嚴重不足，資金流動性困難。

觀點新媒體了解，金科已到期未支付土地出讓金17.19億元，對于可能支付的違約金，公司新增計提1.54億元；未能按期償還的有息負債本息之外的違約金、罰息等，根據案件訴訟進展情況，公司也新增計提2.81億元；以及其他重大訴訟及仲裁事項，涉及逾期本金21.22億元。這些都是金科形成的或有負債，將繼續對其造成壓力。

自半年報資產負債表日至8月30日，金科股份新增到期未能償還的金融機構借款15.47億元、非金融機構借款0.06億元、應付債券14.00億元；截止目前，該公司及控股子公司收到新增訴訟、仲裁案件金額合計27.80億元。

現狀與未來

面對流動性困難，金科股份繼續提及將堅持“一穩二降三提升”的經營發展策略。這一策略據稱自2021年已落實，主要涉及堅持穩健發展，降低負債、降低庫存，提升核心競爭力、提升盈利能力、提升資產運營能力。

比如，盡管上半年金科的銷售規模下滑，但該公司仍認為174.63億元銷售額及2.77億元代建銷售額的成績，是持續提升營銷能力換取的成果。

期內該公司實現銷售回款209億元，對應回款率119%，較去年全年增加約1個點；另外管理費用實現壓降53.92%至6.33億元，主要得益于嚴控費用支出的舉措。

相比于提質增效的舉措，金科股份投入更多精力的是保交樓工作，這被其稱為“第一要務”。上半年該公司實現竣工面積741萬平方米，同比增長59.70%；期內累計交付項目則達到128個、交付住宅及商業6.6萬套、批次184個，交付面積917萬平方米。

按照金科股份官微披露口徑，1-7月公司累計交付面積增加至1050萬平方米，交付套數增至7.37萬套。截至8月30日，該公司也累計獲得國家及地方政府專項借款額度逾37億元，其中逾33億元可用資金已撥付至項目公司。

其次是債務重組工作，與大部分出險房企的操作相似，金科股份對境內債務主要采取分別協商展期的方式，并取得了一定成效。

目前，該公司累計完成約357億元有息負債的期限調整工作；同時在報告期內，其于深交所發行的存續期公司債及資產證券化產品分別召開持有人會議，審議通過相關展期議案，涉及債務本金111.97億元。

金科股份將更多的期待放在了司法重整之上，該公司曾在5月表示，重整不同于破產清算，是以挽救債務人企業、恢復公司持續盈利能力、保護債權人合法權益為目標的司法程序。公司將第一時間成立專項工作小組，積極支持、強力推動債務重整工作。

7月，金科股份與長城國富簽訂合作，雙方計劃在推進資產盤活、重整工作、戰略整合三方面開展合作。對此金科預計，未來長城國富戰略投資公司后，公司將通過重整化解自身的流動性困局，恢復正常經營和可持續發展。

其中，上述合作提及的戰略整合，與金科未來朝“輕重并舉”轉型的規劃有所聯系。

按照計劃，金科計劃在聚焦主業的同時，加大代建、產業和商業等輕資產業務拓展力度和運營能力構建，并結合戰略投資者引進，研究與國家戰略方向一致的新賽道。

觀點新媒體了解，上半年金科股份新增輕資產項目9個，其中代建項目新增1個；累計獲取輕資產項目60個，分布于重慶、上海、深圳、南京、無錫、長沙、大連等城市，一二線城市項目占比78%。

但金科并未披露輕資產具體的規模情況。以代建為例，去年底該公司代建儲備貨值約500億元，今年上半年則不再提及該指標。

除此以外，今年6月，金科股份還宣布從大股東手中收購綠色新型建材、裝配式EPC總包公司恒昇大業共20%股權，并將此次收購視作促進重組和轉型升級之舉。

據觀點新媒體了解，恒昇大業曾由黃紅云胞弟黃一峰長時間控股，直到2022年才轉至黃紅云名下。

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