地產寒冬，上岸者們的一些經驗

本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構成任何投資建議。

中國地產行業，仍是當前市場內外的輿論焦點之一。

(資料圖片僅供參考)

在官方表述中，罕見的轉折正在發生。地產銷售額的連續多年下滑，以及融資渠道的種種阻力，都讓曾經的高杠桿選手付出慘痛的代價。

按照上市規則，企業中期報告應當在每個會計年度中報披露時間的上半年結束之日起2個月內發布，換言之，8月31日是最后的時間節點。

然而截止8月21日，百余家港股房企中，僅有29家披露了中期業績，近百家A股房企中，也僅有6家發布了中報。

與此同時，八月構成了地產債務逾期的高峰。

8月8日，市場消息稱，碧桂園未能支付應于8月7日支付的兩筆美元債利息；8月14日，遠洋集團旗下將于2024年到期的美元債券未能在寬限期結束前支付利息，導致發生違約；此外，8月期間，綠地控股(600606)、榮盛發展(002146)等房企也存在債務逾期等情況發生。

但一些以穩健著稱的地產商，如龍湖，萬科，華潤，越秀，不僅頂住壓力，甚至取得了逆勢增長。

在市場多重挑戰的沖擊下，能保持業績平穩的房企已經非常難能可貴。

以龍湖為例，截至2023年6月底，凈負債率為57.2%，現金短債比為1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%，創近五年新低，并連續七年滿足“三道紅線”要求。財務的安全是龍湖能保持正向增長的重要原因。

再比如越秀。上半年，越秀地產實現營業收入約為321億元，同比上升2.6%；股東應占凈利潤約為21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%；派息比率為核心凈利潤的40%

同樣的寒冬，不同的境遇。

能夠穿越周期的地產開發商，無不早早建造諾亞方舟，體現為三個方面：

首先，財務層面，這些地產商無不長期穩健謹慎，持續優化債務結構，提前償還債務；

其次，經營層面，這些地產商著力發展可持續的經營利潤，將資源投入高能級城市；

最重要的，是堅守善待初心，踐行社會責任，完成了高質量發展的轉型。

憑借這三個原則，多年未雨綢繆，讓龍湖、萬科、華潤們為代表的地產商們，完成了上岸。岸上的風景，透過最新的中報窗口，可見一斑。

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上岸者的秘密一：財務層面的未雨綢繆

我們把時間拉回到現在。

自2022年以來，地產市場進入深度調整期，2023年下半年則構成了房企明顯的償債高峰。

據中指研究院統計數據顯示，2023年三季度房企信用債到期規模約1768億元，海外債到期規模約780億元，合計2548億元；四季度，房企信用債到期規模1122億元，海外債到期規模690億元，合計1812億元，下半年整體到期規模將達到4360億元。

海量的到期債務之下，如果沒有提前多年完成財務規劃，遭遇債務危機并不奇怪。

但仍然有一部分地產公司，保持良好的財務應對能力，平穩度過這個寒冬。

不妨以龍湖為例。

年內對應的到期債務僅剩1.19億，需要在11月償還；更有趣的是，2023下半年，龍湖還將逐步償還2024年才到期銀團大概80億港幣。

與苦苦掙扎的同行相比，龍湖已經開始提前還債，這同時給了投資者和購房者無窮的信心。

龍湖能夠應對債務壓力游刃有余，這與龍湖三年前的戰略規劃是分不開的：早在三年前，就提出降負債的管理策略，持續壓降有息負債規模，保持企業發展的“安全度”。

一系列數字清楚的說明了問題：

中報季，龍湖集團的綜合借貸規模為2070.9億元，規模穩中有降；在手現金為724.3億元，保持高位；

三道紅線指標繼續穩居綠檔，其中剔除預收款后的資產負債率為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低；

外幣債務占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，全面規避匯率波動風險；

龍湖堅持低成本的融資渠道，整體借貸成本保持在4.26%的低位，平均賬期進一步拉長至7.19年。

龍湖的行動，得到了資本市場穩定評級認可。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩定、Baa3、BBB-穩定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩定。

一系列財務指標均保持行業優秀水平。

龍湖不是個例：

比如常青樹萬科，提前未雨綢繆的情況更多：比如2008年拐點論后率先降價；比如2014年提出白銀時代為“萬科去地產，戰略大轉型”統一共識；比如2018年提出“活下去”后提前收縮。

如今其他房企紛紛倒下，而萬科2023年已基本企穩。

再比如越秀地產，它在財報發布會中表示，明年有12%債務到期，涉及117億元人民幣，但現金短債比達到4.2倍，在手資金近500億元，財務狀況充裕和安全可見一斑。

不是所有龍頭企業，都能穿越周期。沒有人是大而不能倒的，只有提前預測風雨，才能夠打造財務穩健的諾亞方舟。

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上岸者的秘密二：經營開發并舉

與全行業全軍覆沒的銷售端格局相比，部分穩健地產公司的銷售和拿地策略導致的成果也令人眼前一亮。

仍以已經發布財報的龍湖為例：

龍湖上半年實現地產開發合同銷售同比增長15%，至985.2億元，銷售回款率超100%，維持行業高位。

截至2023年6月底，龍湖已售出但未結算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米，為未來利潤持續穩定增長奠定堅實基礎。

除此之外，龍湖今年還在逆勢拿地，前7個月，在深圳、上海、廣州等一二線城市，拿下21塊土地，總建筑面積217.8萬平方米；

銷售良好是現金流的堅強保證，而專注于高能級城市的拿地更是為未來奠定了基礎。

但我們仍然要注意到，開發業務受到房產市場周期影響，信貸沖擊往往極大：在行業上行周期，土地成本，同行競爭，和調控政策，往往會讓利潤如一層薄紙；而下行周期，則會面對更多的信貸壓力，銷售下滑等問題，同樣對現金流構成劇烈影響。

而作為存量經營的持有物業和物業服務，則少受信貸周期影響，無論是商業投資、運營以及物業管理，大潮退去的時候，這些板塊成了穩定運營的活下來的業務板塊。

我們仍然可以以龍湖為例，看一看以開發、運營、服務三大業務協同發展的企業盈利能力堅挺背后的原因。

2023年上半年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元（不含稅），同比增長10.4%，運營業務板塊上半年不含稅租金收入為人民幣63.3億元。

這意味著，2023年上半年，龍湖運營與服務兩個組合起來利潤已經能夠占據集團50%以上的利潤占比，值得注意的是，上半年龍湖這兩個業務收入總和占比僅為20%:

這意味著，龍湖的經營性利潤占比過半，利潤結構已經完成了優化。

龍湖在商業擴張層面的腳步還沒有停止。

商業投資方面，龍湖上半年新增運營5座商場，而已經在運營的商場受益于復蘇主題，同店營業額和同店日均客流相較去年同期均實現超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。

龍湖的城市布局也日臻完美：截至2023年6月底，龍湖商業已進入全國32座城市，累計開業運營商場達81座，運營總建面為762萬平方米，整體出租率95.4%，合作品牌超6500家，戰略合作品牌超400家。

龍湖智創生活成長也受益于各項經營業務的持續增長。2023年上半年，實現營業收入66.7億元（合并抵消前），在管面積達到3.5億平方米。

這些持有型資產，都在為龍湖提供源源不斷的現金流，持續降低經營流動性風險。

除龍湖之外，能夠成功穩住大盤，穿越周期的地產公司，或多或少跟龍湖的商業模型有不少相似之處。

以華潤為例，2022年，在對租戶減免25.2億租金之后，華潤購物中心、寫字樓和酒店三業態營業收入共人民幣193億元，如不考慮減租影響，同比增長10.5%。

而萬科的萬物云更是拆分后完成港股上市：2022年，萬科的經營服務業務保持了雙位數增長，全口徑收入達512.6億元，同比增長23.1%。

在投資者眼中，經營而非開發業務的好壞，構成了評價一家地產公司持續運營質量的金線，而能夠在信貸市場保持良好形象的地產公司，無不在商業領域保持了良好的狀態。

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上岸者的秘密三：聚焦高質量發展

在中國房地產市場供需關系發生重大變化的今天，一味唯規模論，唯營收論的地產公司都已經得到了應有的教訓；但少數捕捉到高質量發展信號的地產公司，則完成了這一轉型。

在龍湖的半年報中，我們仍然在進一步看到高質量發展的種種信號：

在開發業務板塊，2023年下半年，龍湖將繼續重點布局一二線核心城市，結合市場情況靈活調整推盤節奏。

在項目投資維度，龍湖還會進一步控制拿地成本、提高資金使用效率，精準投資。

在運營層面，下半年我們還會看到，約6座商業項目將于2023年下半年在北京、上海、濟南等城市開業。長租公寓未來也將隨著市場的需求精準布局，穩步推進，在推動產品升級的基礎上繼續尋找增量。

在服務業務板塊，擁有超20年物業服務和商業運營經驗的龍湖智創生活，持續以瓏之名、尊享、樂享、惠享四大住宅產品體系，服務更多業主，并通過辦公、商業、城市服務產品體系持續拓寬業務圍欄。

與眾多正在處在躺平和保交付兩難境地的同行相比，龍湖和眾多已經上岸的同行正在高質量發展的航線上揚帆遠航，我們正在見證中國地產界完成高質量發展的這一主線在本次中報季中徐徐展開。

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結語

財務未雨綢繆，運營和開發并行的穩健策略，強調高質量發展的經營主線，在這場前所未有的寒冬中，不在少數的地產公司成功活了下來，成功上岸。

以龍湖，越秀，華潤，萬科等公司為代表，財務穩健的多元化經營已經展現了這套策略的價值，打破風險失控的循環，它們的中期報告，正在無聲的講述上岸的故事。

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