拿地超6年的河西南魚嘴“老地塊”,終于要動了。
6月21日,南京規劃和自然資源局公示了NO.2016G97項目F地塊設計方案,擬建4棟住宅及商業配套,讓沉寂了6年的地塊重新亮相大眾視野。
【資料圖】
至8月24日,G97項目F地塊先后4次申報,包括建筑方案、建筑許可、市政許可等。而建筑許可證的申領成功,預示著魚嘴金融集聚區F地塊,即將登場。
如果單說F地塊比較陌生,那么提到河西南約498.8米摩天地標大樓、魚嘴金茂悅、華潤置地魚嘴潤府,大家肯定熟悉。而這些都和F地塊一樣,是魚嘴金融集聚區2016G97項目的一部分。
前有魚嘴金茂悅、后有華潤置地魚嘴潤府,G97項目F地塊既值得期待,又令人“擔憂”。
首先是產品上。F地塊由華潤操盤,和收官精裝均價4.77萬/㎡、中簽率10.25%的魚嘴潤府同根同源,F地塊這4棟住宅是否會在此基礎上升級更迭,令人期待。
其次市場競爭上。河西南目前至少有10盤在售/待上市(含尾盤),供貨充足,但房源流速逐漸下降,甚至有樓盤開盤10個月去化不到4成。
而F地塊作為商住混合,相對來說居住環境不夠純粹。當下市場行情,想要殺出一條血路并不容易。
但不管如何,F地塊對于南京買房人來說,是多了個置業選項,稱得上是個好消息了。
01
魚嘴潤府二期要來了?
我們先來看F地塊的規劃。
G97項目F地塊為商住混合用地,總建筑面積約8.56萬㎡,將擬建4棟32F住宅、1棟6F商業和部分2F的沿街商鋪。地塊不大但業態豐富,未來業主小范圍內的日常生活非常便利。
從規劃圖上可以看到:
①、自帶商業:4棟住宅層高均為32F,且均帶有部分底商。西側5#為6F高純商業樓,其中,西南兩側均配備層高為2F的商業,將樓棟聯接起來。
②、外立面辨識度極高:大面積玻璃+金屬線條,建筑整體流暢且極具現代感,全封閉陽臺、無連廊,頗具質感。
位置上,F地塊東側緊靠魚嘴金茂悅、魚嘴潤府,與之為鄰的還有深業南灣上府、河西南部小學(在建中);附近有地鐵2號線魚嘴站,江東南路可快速通達河西中、軟件谷等主城區域;
另外,南京網紅地標——魚嘴濕地公園就在不遠處,相對來說,周邊生活條件較為完善。
按照最初規劃,G97地塊的G、F由華潤置地操盤。其中G地塊為純宅地,也就是魚嘴潤府,于去年6月份收官,主力戶型約100-166㎡,收官均價約4.77萬/㎡。
同樣是華潤置地操盤,也同樣是魚嘴金融聚集區的一部分,在已有珠玉在前的情況下,F地塊的這4棟住宅,在群層定位、產品設計等方面,或將再次迭代升級,以匹配當下市場需求。
值得一提的是,在百度地圖上,F地塊已標注為“魚嘴潤府二期”。
02
F地塊有“背景”很強
2017年2月,河西南G97地塊被金茂以總價72.6億元拿下,并與華潤置地、平安不動產聯合開發。預計總投資約190億,規劃商辦、商住、住宅等多種業態,同時還將打造高約498.8米的摩天大樓。
此前不少爆料稱,這里未來將引進三家及以上銀行金融機構省級總部、證券金融機構省級總部、保險金融機構省級總部,成為集辦公、文化娛樂等功能復合的城市新地標。
G97地塊總占地面積約16萬平方米,總建設體量約86萬平方米,分為13個分區開發(含內部道路及地下通道),其中ABC為商辦用地、DF是商住用地、GHI為住宅用地。
5幅涉宅用地中,H、I為魚嘴金茂悅,2019年4月首開,同年9月份收官;
G、F、D由華潤置地操盤,G地塊也就是魚嘴潤府,于2019年首開、2022年6月收官,目前已全部交付。
從無人機角度來看,雖然摩天大樓還需時間等待,金融聚集區還尚未成型,但魚嘴片區的“空格”正在陸續被填滿,周邊商業、教育等配套也在同步跟進。
03
F地塊光環與壓力并存
既擁有高規格的地段支撐,又有強大的房企實力,讓F地塊自帶光環。但綜合當下市場情況來看,F地塊上市后的光環和壓力并存。
首先是產品迭代上需要更具辨識度。在南京新房市場上,河西南的“卷”一度出圈,大平層、科技房、帶會所等吸睛元素層出不窮,以應對“產品為王”的市場。
既有楓璟雅園、建發縵云為代表的改善樓盤,大戶型比例增加,裝修標準(含升級包)從科技系統卷到國際品牌加持;
也有以中寧府、天琴華樟等為代表的高端樓盤,從戶型尺度、精裝配置到公區規劃,都是更高層級的迭代。
F地塊想要在層層包圍中打出辨識度,并不容易。
其次是置業門檻上需要更多衡量。魚嘴潤府收官均價不到4.8萬/㎡,起步戶型為建面約100㎡,且無精裝包。在周邊多是均價5.2萬-5.5萬/㎡(含包)的對比下,“雞腿盤”實錘,因而吸引了不少買房人報名。
可見置業門檻仍是多數買房人考慮的因素。
因此,F地塊在改善產品的基礎上,上市價格低于市場水平的可能性極低,但高于周邊競品的多少,將會是除產品之外,買房人關注的重點之一。
另外,當下的魚嘴片區倒掛空間越來越小。
我們以姊妹盤魚嘴潤府、魚嘴金茂悅為例。
目前,魚嘴潤府二手房掛牌均價約4.9萬/㎡,近期成交價多在4.9萬-5萬/㎡左右;魚嘴金茂悅則更低一些,掛牌均價約4.7萬/㎡,近幾個月的成交價多在4.8萬/㎡左右。(數據來源鏈家)
除此之外,板塊市場壓力也比較大。當下的市場行情中,供應量充足的河西南,房源去化周期被進一步拉長。
F地塊若要拿下一定的市場熱度,就要在競品中脫穎而出,因此最終的產品呈現,還是值得期待的。
值得一提的是,昨日(8.28),河西南青奧板塊新掛一幅宅地,與偉星長江之歌僅一路之隔,豪宅屬性拉滿,將于9月27日開拍。
河西南的新房選項,越來越多了。
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