市說新語丨“認房不認貸”對樓市影響幾何

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■中國經濟時報記者 夏金彪

“認房不認貸”政策終于迎來實質性進展。據新華社8月25日報道，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局近日聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。目前，根據首套房貸款的認定標準的不同，可以分為三種類型：除了“認房不認貸”之外，還有“認房又認貸”(購房人只有在名下無房且沒有房貸記錄的情況下，才能申請首套房貸款)、“認貸不認房”(購房人目前無房貸，就可以申請首套房貸款，不管他現在名下有多少套房)，其中，“認房又認貸”最為嚴格，其次為“認房不認貸”，再次為“認貸不認房”。此前，為了抑制房地產市場過熱，一些地方實施了“認房又認貸”政策，從市場預期和實際購買力兩方面，起到了對市場降溫的作用。此次三部門推動“認房不認貸”，是對房地產過熱階段出臺政策的調整優化，有助于降低購房成本，釋放剛性和改善性住房需求。自2022年以來，已經至少有40個城市對“認房又認貸”政策進行了調整，目前，僅有一二線熱點城市仍執行嚴格的“認房又認貸”政策。以北京“認房又認貸”政策為例，如購房者名下有1套住宅或全國內的貸款記錄(還清與否無關)，再次貸款購買住宅即為二套。據業內測算，在北京，一套650萬元的改善性住房(非普通住宅)，在“認房不認貸”的情形下，首付比例為40%，而在“認房又認貸”的情形下，被認定為二套的首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬元。如果“認房不認貸”政策實施，只要購房者當地名下無房，那就可以按首套房進行認定。其中兩類購房群體有望從“認房不認貸”政策中受益，一類是常住地有一套貸款住房且準備置換的改善性需求購房群體；另一類則是在常住地以外的其他城市有過房貸記錄，但本地無房的剛性需求購房群體。也就是說，“認房不認貸”政策實施后，外地有過貸款記錄、本地無房以及“賣一買一”的購房者，首付比例及貸款利率都將按首套房進行認定，不僅降低家庭購房門檻，還減輕了購房成本。需要指出的是，“認房不認貸”并非全國一刀切的新政，三部門強調：“此項政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用”。這也意味著“認房不用認貸”是否執行、什么時候執行，由城市自行決定。市場認為，熱點城市的房屋總價高，且首套房與二套房首付比例差距較大，如果“認房不認貸”政策實施，將對市場產生較為明顯的帶動效果。值得一提的是，在三部門發布“認房不認貸”政策的同一天，財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部等三部門也發布了《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅繼續予以退稅優惠。市場預計，“認房不認貸”疊加居民換購住房延續退稅優惠將激發改善性住房需求，同時釋放出小戶型、低總價的二手房，也有助于剛性住房需求的實現，從而形成住房剛性需求與改善性需求的良性循環，有望帶動樓市企穩回暖。

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