房地產還在深度調整

上周地產圈有2句“公開的”大實話

好比“針刺”了一下地產行業，讓本就悲痛的地產人身上“痛上加痛”。

【資料圖】

一句是越秀地產董事長林昭遠說的，針對問題房企（爆雷房企），林昭遠表示 “企業出問題不能怪市場，只能怪自己。”

另一句是萬科名譽董事長王石說的，他的發言是一悲一喜。

“房地產行業不會死，但房企還將深度調整，這種調整稱為驚雷滾滾，還是烏云密布，怎么形容都不為過。”

這2句話沒多少字。但卻給當下地產人最困惑的3個問題給出了“一錘定音”的判斷。

行業，還有沒有得玩？

調整戰，還要打多久？

房企暴雷，究竟怪誰？

觀點，很干脆。

為何他們如此干脆？首先，兩位董事長背景與實力讓他們有發言的“底氣”。

一位是身為廣州國企越秀地產（新晉地產13強）的掌門，而且在行業下行期即2023上半年越秀銷售逆勢爆增70%，這個成績可謂“傲視”整個地產央國企，而且林昭遠表態，2023年完成全年銷售目標沒壓力。

這有點凡爾賽，但這個熊市響當當的業績，讓越秀說話有底氣。

另一位則是目前地產行業依舊“相對活得好，且戰略轉型小有成績”的混合所有制龍頭房企，他叫萬科。

去年，萬科經營性收入突破521億，這是還在增長的轉型成績單，也是萬科通向未來房地產新世界的通行證。

這兩位董事長的2句話，串在一起，基本給行業和企業走向定調了。

其一、論行業趨勢：房地產行業不會死，而且未來還會“再起來”。

其二，論調整戰還要打多久？眼下在調整，未來還將處于長期“結構性深度調整”。

其三，論問題房企：房企出問題，不能怪市場，不能怪政策，只能“怪自己”。

當下房地產，尤其是眼前這3個月，讓地產人從對民營沒信心，升級到對地產行業沒信心。

逃離行業之心，又加劇了。

核心是4、5、6月的銷售下滑之后，7月繼續深度下滑超過30%，而8月目前看截止8月27日的中指院27城市最新銷售數據，依舊下滑超過30%。而且8月銷售是在7月ZZJ頂層大救市政策下的“政策后”交易數據。

可見，整個行業在8月依舊信心嚴重不足。

盡管“認房不認貸”這個小招面市，認為救市實打實來了一根胡蘿卜，但事實上，這個政策強度和效應依舊不足。

如此下去，如果后續4個月樓市繼續不能止損，那么在2021年18萬億，2022年13萬億，如今2023年可能下降至10萬億甚至更低。

在這個背景下，王石在2023亞布力論壇上的發言就很一針見血：“眼下，房地產處在周期調整之中，但房地產行業不會“死”。未來房地產行業當然會再起來，因為任何行業都有周期。”

言外之意，未來房地產還會“站”起來。

長視野看，眼下哀嚎的行業調整，雖然難受，但卻只是行業大周期的一個階段而已。

同時，王石繼續“安慰”：

“當下房地產行業作為中國支柱產業，不會改變，因為從全世界來看，無論是新加坡，還是歐美，房地產作為支柱產業本身也是不會改變的，房地產企業起起落落，很正常。”

支柱產業是長久的，那當下行業交易為何劇烈下滑？

王石給出了2組數據：

其一是行業拐點過了，正從頂峰下滑。

王石表示“改革開放初期，我國城市人均居住面積是5平方米，現在大約是40平方米，是當時的8倍，也就是說，居住的基本問題解決了。“任何行業，包括房地產，只要需求達到了頂峰，就會下降。”

其二是地產行業存在內在“市場結構”問題。

即我國內地商品房占比與香港的對比：目前內地城市人口居住的房屋中，商品房占比80%，而香港有一半的居住需求不靠商品房來解決。

有了這2個關鍵數據后，行業下一步會如何了？

其一，行業頂峰過了，18萬億的輝煌沒有了，但未來頂峰掉頭向下，行業收縮，也會引發過剩房企的收縮，調整，洗牌。

畢竟行業上行期，房企雞犬升天，

行業下行期，房企收縮聚攏集中，調整洗牌會更劇烈。

這也是市場規律。

其二、“80%的人住在商品房中，這樣的情況在全世界絕無僅有。”王石表示，將來房地產行業一定會進行結構性調整，至于商品房與其他住房的比例是多少，目前還不能確定。不過肯定的是，這個比例決定了未來房地產將如何轉向，現在的開發商也將調整和洗牌。

王石直接表示：“未來房地產行業的調整，將之稱為驚雷滾滾，還是烏云密布，怎么形容都不為過。”王石稱，行業會存在，但是企業的調整會非常大。”

顯然，王石所謂的行業結構性調整，與眼下三道紅線的調整，國進民退的調整，并非在一個邏輯！

三道紅線的調整，國進民退的調整，這一輪行業的洗牌出清可能近期2、3年就過去了。但王石所強調的行業的結構調整，是更長期的，是行業中長期的調整。

比如降低房企對住宅銷售的依賴，提升“經營、服務”業務和營收、利潤的整體占比，就是關鍵一個結構性調整。

萬科這幾年就是這一戰略活法。

王石表示，萬科2018年就提出了“活下去”，這三個字到現在依然適用，萬科現在還在轉型。對比美國、歐洲、日本的市場，當前房地產行業的情況就是周期的調整，是避免不了的，而調整的第一個表現就是資金鏈斷掉。

王石提及，香港房地產商已經過了賺快錢的時代，目前，與內地、美國、以及其他一些發達國家相比，香港房地產公司的負債率是比較低的，不高速運轉，開發一步一個腳印。

恒隆、新鴻基、瑞安房地產都是萬科的好榜樣。

的確，類似新鴻基有2點值得內地標桿房企學習。

其一、超低負債率實現良性增長。目前新鴻基的總負債大概是500億左右，新鴻基總資產已經接近7000億，也就是說新鴻基負債率還不到8%。

其二，新鴻基租金收入占比接近50%。據新鴻基地產發布2022/2023中期業績公告，新鴻基在期內總共取得收入274.28億港元，其中租金收入是119.27億港元。這還是在去年疫情重大打擊下的收入。巔峰時間，新鴻基年租金收入都是高達200億。

與巨無霸萬科以及521億經營性收入相比。

新鴻基榜樣，不是勝在絕對值，是勝在商業模式。

眼下房地產的確在劇烈拉扯

看長遠，機會依舊，

看短期，都是問題

房企出問題，不怪市場，只能怪自己。

有人說國企站著說話不腰疼。

反思房企暴雷，如果原因都在自己，似乎很多房企也不認同。

一則一個企業出問題，可能是這個企業問題。但現在不是一家民營爆雷，而是批量爆雷，尤其被官方認可的優秀民營房企的龍頭也在爆雷。二則民營房企在融資端的不公平待遇，讓民營房企壓力巨大。

尤其眼下地產格局，悲喜并不想通。

央國企客觀上的高歌猛進與民營房企的批量倒下，形成“冬夏并存”、“悲喜并存”的二元格局。

這種二元格局，觸及了人性底層之痛，即人性最是“不患貧而患不均”。

其一，君不見，這2年地產央國企的高歌猛進，不是像極了規模民營房企之前的模樣。狂拿地，猛銷售，擴人才。

不客氣的說，今天都說“規模論”已經消失，但事實了？央國企的規模口號今天依舊響當當。

華潤置地“5年再造一個置地”，

招商蛇口“挺近前五”

中海銷售力爭2023年增長20%。

越秀上半年銷售暴增70%（目前越秀集團在沖擊世界500強目標。世界500強門檻在1700-2000億人民幣左右，而越秀集團2022年的營收是1125.1億元，仍有不小距離。而越秀地產去年的總營收在724.16億元，占到母公司超過60%的比例。很顯然，地產將成為越秀集團沖擊世界500強的最關鍵板塊！）

所以規模論并沒有消失，只不過眼下是反對單純的規模論。

同時換位思考一下。

這2年民營批量房企倒下和大收縮時，地產央國企一則必須市場“補位”“補缺”，二則國資委也在培育世界500強，做大做強央國企。

其二，事實上，世道輪回。

當年民營房企大進攻時，央國其實也收到很多限制。

尤其一些央國企也很無奈，尷尬。本來自己也是業績規模增長，但無奈規模民企規模飆升的太猛，彼時央國企排名，硬是被規模民企給“比下去了”。

說起來，當時地產央國企有2大限制。

其一，賽道準入制。不能所有央企都進入地產賽道，最后只允許16家。

其二，杠桿率受限：國資委對央國企的“負債率”有嚴格限制。而彼時錢多錢便宜且地產上升期時，民營房企負債率與規模卻在“蒙眼狂奔”。

那個時候，很多央國企高管告訴老潘，民營房企這么高負債的擴張，遲早要出問題。可惜那時在民企在“高歌猛進、一路凱旋，一場場慶功宴”下，誰又能拉緊韁繩，懸崖勒馬？

雪崩的時候，都是一瞬間！

來源：地產總裁參考，本文已獲授權，向原作者表示感謝。

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