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記者李靜李巖松
近日，成都一老小區決定自拆自建，被社會各界“聚焦”。
(資料圖片)
成都武侯區中央花園二期，自1998年建成，共有72棟樓，3295戶業主，涉及業主和租戶將近兩萬人。五年來，業主兩次投票，最終達到99%同意率，決定小區在原址自拆自建。
其特殊性在于，老舊小區自拆自建此前并無案例可以參考。此外，該小區決定自拆自建區別于政府主導的拆遷，而是征求業主廣泛同意。記者就相關問題，采訪山東建筑大學建筑城規學院任震教授。
成都中央花園二期現狀
記者：成都中央花園二期自拆自建的難度如何？
任震：這是一個綜合性問題，不光是一個關于老百姓住的問題，是一種新的舊城改造模式。它涉及到相關法律、城市規劃、社區治理等方面，其難度還是很大的。難度一方面來自于如何達成上下一致。向下業委會怎樣讓規模如此大的小區業主達成廣泛認同，向上如何依據國家政策取得上級政府大力支持等。而最主要的方面則是實施層面了。小區自拆自建過程中對風險考慮是否全面的問題，如規劃、資金、責任擔保問題，業委會能否擔當起專業的推進工作，是否具備相應的能力和資質。
記者：那么該小區自拆自建是否具有可行性呢？
任震：小區要自拆自建，出于業主樸素的想法，但是從專業性來講，還是建議由專業的人來做專業的事情。
記者：怎樣判斷小區能夠依例實施自拆自建？
任震：這個小區決定自拆自建，是想依據城市更新的政策支持；但對于老城區來說，普遍存在建設密度大空間擁擠的問題，逐漸超出原本的承載力，需要進行減容減負，以清除公共空間占用，改善外部空間使用條件，恢復老城帶給人民的美好記憶。很多老城區煙火氣很足，但是私搭亂建，群租房密集，物業服務跟不上，公共空間被占用，造成諸多不便。成都中央花園二期目前的容積率是2.0，自拆自建的過程中，不光是要還建住宅面積，還需要按照今天的規范要求增加大量的配套公共服務設施面積。因此要實現業主不花錢住新房，需要提高容積率，增加可銷售住宅面積，開發商才能做到資金平衡。但是容積率提升至2.5至3.0，就意味著需要建高層住宅，從城市規劃的角度審視，會有一系列的問題需要面對：一是提高容積率否符合城市規劃對該小區土地開發強度的規定？如允許是否需要補交土地出讓金？二是從多層改高層對老城區的歷史風貌是否會造成破壞？三是對其周邊生活的居民、商戶是否帶來采光、出行等一系列的不便影響？這決定方案能否得到這些有利害關系群體的同意等。
記者：如何平衡老小區自建和城市新建的利弊？
任震：老小區在原址新建，能夠讓原住民繼續在此生活，使得以此承載的讓城市的文化得到延續。但弊端在于，提高容積率，可能對周邊小區產生影響，對整個城市配套負擔產生影響。
記者：這個案例具有怎樣的意義？
任震：老小區自拆自建，能夠實現城市記憶、氣質、底蘊慢慢傳承下去。不過，這件事涉及到方方面面，需要審慎思考。其意義在于，“第一個吃螃蟹的人”中間會遇到很多問題，但是能夠給以后類似的案例提供借鑒意義。
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