深圳樓市,失守了!

    來源: 城市財經2023-08-28 11:57:53
      

    作者:余飛


    【資料圖】

    01

    全面調整已經開啟

    上周深圳二次放寬了人才房申請條件,大專學歷也有機會申請。

    放寬的背后,有申請門檻太高(之前要求戶籍和本科學歷),跟風更重要的則是冷卻的市場環境所致。

    當下全國樓市再次進入了全面調整階段,而且這輪調整的周期不會短,我們不知道何時能夠筑底,更不知道筑底后能攀升到多高。

    當年的日本用了14年時間,香港用了7年時間。有人預測,我們這一輪調整周期時間大概是5至10年。

    從目前的走勢來看,我們的確很像泡沫破滅前的日本,股市、匯市、樓市均在調整當中。

    美元與人民幣之間的換算,已經從2021年年末的6.3沖到了目前的逼近7.3。

    股市方面,上證指數則從2021年9月的3700多點下滑至如今的鏖戰3000點,為此官方還不惜動用了15年來不曾動用過的降低印花稅的大招。

    房地產方面:

    第一,房地產投資一路向下。

    過去兩年,房地產投資增速一直為負數,也即一直在下跌,區別只有跌幅大小而已。

    來源:國家統計局

    第二,商品房銷售面積持續低迷。

    國家統計局數據顯示,前7個月月份,商品房銷售面積66563萬平方米,同比下降6.5%,其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元,下降1.5%,其中住宅銷售額增長0.7%。

    其中,7月商品房銷售面積為9167萬平方米,創2023年以來單月最低,且環比下降46.1%。

    來源:國家統計局

    在去年跌幅已經很大的基礎上,目前的銷量仍在下跌,說明當下的樓市比去年還要冷。

    從現狀來看,這一輪調整力度和周期會超出很多人的預期,君不見,樓市風向標中的深圳,已經連續盤整了近三年時間。

    02

    深圳樓市失守了

    深圳成交量與房價在2021年年初迎來了根本性轉變,在二手房參考價開啟之后,深圳的成交量一路下行,房價亦是一路下行。

    成交量方面,深圳的新建住宅月度成交量基本都在兩三千套左右底部成交,哪怕躁動的一季度,深圳的新房也沒有能沖出底部。

    平穩時期,深圳每月新房成交都在5000套左右,巔峰時期一個月賣出過8365套。

    二手房方面,之前深圳的月度成交量七八千套是常態,而如今的常態則變成了3000套左右。

    8月份的成交量仍在收縮。根據深圳住建局數據顯示,8月前27天新建住宅僅網簽了1965套,二手房僅網簽了2071套。

    最關鍵的房價,深圳已經回到了2018年的水平。

    目前,深圳下轄的各區房價全線下跌,而且很多房源跌幅超出了大家的想象。

    位于深圳寶安中心區的某豪宅小區,日前一套96平方米二手四房成交總價為1020萬元,折合單價約為10.63萬元/平方米,無論是總價還是單價均比2021年上半年高點大跌約44%,且接近10.08萬元/平方米的二手房參考價。

    再比如8月上旬成交一套深圳頂流學區房福田百花片區某小區成交了一套約85平方米復式兩房,總價為735萬元,折合單價約8.62萬元/平方米。

    跌至8.62萬單價,你能想象之前的單價是多少嗎?

    財新披露,該小區二手房價格在2020年下半年達到高點,當時小區內約45平方米的小戶型最高成交單價達20萬元/平方米左右;當年11月,該小區一套同樣為85平方米的兩房戶型,以1226萬元總價成交,單價高達14.37萬元/平方米。

    8.62萬元相比于該小區最高單價20萬,下跌了57%,相比于同戶型的14.37萬高價也跳水了40%。

    這樣的成交并未孤例。

    第一,2021年2月深圳發布所有小區的參考價時,該小區的二手房參考價為10萬元/平方米。當前,成交單價相較2020年高峰期已至少下跌40%左右,相比二手房參考價,也下浮了約14%。

    第二,深圳的名校學區房去年以來已經進入了全面盤整階段。

    去年樂有家披露的數據顯示,坐擁百花小學和深圳實驗中學的學區房金茂禮都,二手房價格最高時沖破了30萬元/平方米,去年3月份有業主將價格降到了13.7萬元/平方米。

    根據樂有家披露,深圳的六大名校學區房中的百花片區、南二外周邊以及深高北周邊二手房成交價跌幅最大,在20%左右。

    上海、北京、杭州的泡沫巨大的頂流學區房,命運同樣如此。

    6月份每日經濟新聞就披露上海的幾個頂流學區房,如浦東新區頂流學校明珠小學的“老破小”朱家灘小區、憑借“福外+建西”雙學區成為頂流學校的梅園片區,幾個均出現了大跳水。

    杭州方面,錢塘晚報去年8月披露:

    學軍小學本部學區房(降幅18.01%)、學軍小學紫金港校區學區房(降幅17.67%)、天長小學本部學區房(降幅17.11%)、保俶塔實驗學校本部學區房(降幅16.46%)、安吉路小學實驗學校本部學區房(降幅15.2%)。

    03

    漫漫調整路

    房價全面進入了盤整階段,頂流學區房價格則是首當其沖,先跌為敬。

    頂流學區房之所以跌幅更大主要是因為泡沫太大,另一方面則是人口基本面的改變。

    當年為了加速城市化進程,官方將教育、醫療等公共資源與住房實行捆綁。

    民眾想要獲得好的醫療資源和教育資源,就必須來城市,而要讓自己的孩子能夠上公立學校,就必須買房。

    轟轟烈烈的四十多年城市化,從某種角度來看,是資源的城市化,和普通民眾買房的城市化。當房子與教育資源捆綁的時候,它早就不是純粹的房子,而是資源,資源便可以金融化。

    在這種制度之下,學位越好的房子,越受追捧,有錢的家長都想讓自己的孩子能夠上更好的學校。資本也看到了這個利潤點,所以炒作資本也不斷涌入。頂流學區房變成了天價學區房。

    但是,目前城鎮化速度已經進入了低速階段。

    2022年中國城鎮化率較2021年僅增加0.5%,這意味著中國的城市化速率告別了高速階段,進入了緩慢階段。

    另一方面,我們的人口已經見頂,去年全國人口減少了85萬人。更重要的是,我們的新生兒人口去年跌破了1000萬,只有956萬。

    制圖:城市財經;數據:國家統計局

    機構預測今年可能跌破800萬。

    人口是樓市的基石,新生兒人數不斷下降,首當其沖的便是學區房。

    這一點,我們與當年的日本又極度吻合。

    教育部之前公布的數據顯示,幼兒園與小學的關停潮已經在上演。

    2022年幼兒園022年共有幼兒園28.92萬所,比上年減少5610所,下降1.90%。學前教育在園幼兒4627.55萬人,比上年減少177.66萬人,下降3.70%。

    2022年全國共有普通小學14.91萬所,比上年減少5162所,下降3.35%。另有小學教學點7.69萬個,比上年減少6690個。小學階段招生1701.39萬人,比上年減少81.19萬人,下降4.55%;在校生1.07億人,比上年減少47.88萬人,下降0.44%。

    新生兒人數減少,對幼兒園和小學的影響已經顯現。

    制圖:城市財經;數據:教育部

    而按照新生兒數據推演,未來對中學、高中乃至大學的影響,也會第次上演。初中的影響會在2030年左右出現,高中的影響會在2033年左右出現。

    隨著人口轉向加速,新生兒人口持續減少,再疊加如今全球的局勢演變和經濟環境,房價調整之路,漫漫。

    本號再次強調,對目前的房價不要抱有任何幻想:

    高位站崗的炒房客,能現在賣掉的,不要拖,越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客,應該見好就收,否則當初憑運氣賺到的錢,未來會憑本事全都吐出來。

    至于剛需買房,不急的話,大可繼續觀望。著急的話,可以買,擺好心態就行。

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    責任編輯:sdnew003

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