近日,北京規自委網站又上線了3宗待拍宅地,分別位于朝陽十八里店朝陽港、石景山新首鋼國際人才社區、昌平新城東區南邵鎮。
3宗地總面積約19.54萬平,建筑規模約46.63萬平,交易起始總價129.6億元。
兩個關鍵點。
(資料圖片僅供參考)
首先,都是真正的臨鐵房。
其次,相較于周邊在售新房項目,待入市地塊未來銷售指導價,都上漲了2-3千元/平。
1.
先來說說關注度較高,也率先火速轉正的石景山新首鋼國際人才社區地塊。
位置上來看,西五環外,就位于北京新晉網紅新打卡地首鋼園區內,緊鄰地鐵11號線北辛安站。期房指導價7.8萬元/平米,現房8萬元/平米,浮動范圍±8%。
東側1.2公里就是去年拿地的中海長安譽7.58萬/平,再遠一點是越秀·天樾7.48萬/平,曾經扎堆出讓的首鋼園東南區新房項目均價也基本7.5萬/平左右。
新入地塊期房指導價拉到7.8萬/平,已經基本持平西四環外新房價格。
作為組合宅地,其中1609-014、019 地塊是 R2二類居住用地,容積率2.7/2.8,限高80米,總建面12.47萬平,妥妥的大型高層社區,并在建筑立面等有設計引導要求。
另外的018、032是F3其他多功能用地。
整個地塊掛牌出讓起始價為人民幣52.5億元,設定土地合理上限價格60.375億元。
起拍價就不低,對于開發企業資金和操盤實力要求高,加上近兩年包含石景山在內的京西新房市場趨于飽和,競到現房的概率不大。
2.
更明顯是在給在售新房項目“抬轎子”的,是朝陽十八里店朝陽港地塊。
這已經是十八里店板塊出讓的第三種宅地,距離十八里店地鐵站更近,銷售指導價7.8萬元/平米,浮動范圍±8%。
前面兩地塊都是由金隅拿下,也就是金隅昆泰·云筑和云筑二期,今年1-7月兩項目累計網簽335套,銷售金額超30.5億,成交均價在7.5-7.6萬/平。
這么來看,新地塊銷售指導價漲了3千/平。
該地塊交易起始價25億元,設定土地合理價格上限為28.75億元,觸及上限后,搖號(交高標),最高樓面價5.18萬/平。
起拍總價不高,房地差也足夠,還有人大附朝陽學校的利好,目測是這批三宗地中,最容易被“搶”的。
唯一存在的問題是,地塊形狀為倒三角形,樓棟排布上需要費些心思。
另外,在地塊開發條件中,出現“要求滿足軌道交通安全防護相關要求,建議結合軌道站點進行一體化開發設計”,也有可能會擋掉一部分缺乏相關經驗或實力的開發企業。
3.
最后是昌平新城東區地塊,也是該板塊繼梧桐山語后,供應的第二宗宅地。
梧桐山語7月底開盤,當天官宣熱銷308套。網簽速度很快,僅上周(8月14-20日)網簽42套,成交均價約4.5萬/平(銷售指導價5.3萬/平)。
新地塊距離地鐵北邵洼站更近,西側就是昌平新城濱河森林公園,從整個昌平新城東區規劃來看,位于多元消費體驗區。銷售指導價5.5萬/平,浮動范圍±8%。
看來梧桐山語后面可以考慮漲價了。
新地塊掛牌出讓起始價為人民幣52.1億元,起拍樓面價2.49萬/平,設定土地合理上限價格59.915億元。
用地規模為107180.672平米,地上規劃建筑規模約219497平米。其中0016、0018、0023住宅用地規模約95081平米,地上規劃建筑規模約為209177平米,容積率為2.2,控高45米。
50多個小目標的起拍價,對于大多數房企來說,壓力還是蠻大的。
4.
截至目前,北京2023年共土拍12次,成功出讓33宗宅地,實現土地出讓金約961.35億元。
4月份北京曾舉辦商品住宅用地推介會,共列出今年擬上市的73個地塊,這樣看來只完成了計劃的不到一半。不難預測,接下來的4個月,北京土地市場供地節奏將會加快。
但問題在于,沒啥好地。
前八個月,北京土地市場還是結結實實拿出來一批好地的,包括海淀雙新村、亦莊X47、朝陽奶西、豐臺青塔、昌平朱辛莊、大興西紅門等,也因此出現過45家房企搖號,全國臉生房企齊聚北京的盛況。
接下來還有誰?嚴肅君能想到的只有昌平朱辛莊剩余地塊和海淀永豐南,還不一定今年能上。
只能通過銷售指導價上浮,給周邊在售新房項目悄悄“抬轎子”。
但最終還要看,這批北京新房能不能賣到銷售指導價。
互動時刻:
對于北京土地市場未來走向,你怎么看?歡迎在評論區留言討論~
關鍵詞:
版權與免責聲明:
1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。
2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。
3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。
4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。