房地產(chǎn)新格局，基本定了

這幾天，關(guān)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策推進(jìn)，終于又有了一些進(jìn)展。

【資料圖】

8月25號，住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文，推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，并且延長了換購住房減免個稅的期限至2025年底。

然而，此時距離住建部倪虹部長表態(tài)，已經(jīng)過去了一個月了。

并且，當(dāng)時提及的另外兩項(xiàng)措施“降首付比例”和“貸款利率”，依然還沒有動靜。甚至8月份公布的5年期LPR也繼續(xù)保持不變。可以看出，高層對于刺激樓市的態(tài)度，依然是非常謹(jǐn)慎和曖昧的。

而一線城市的態(tài)度，更加耐人尋味。據(jù)悉，深圳部分銀行表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策可能不會發(fā)文，而是直接執(zhí)行。也就是說，就算有利好政策出來，也并不打算大張旗鼓。

這跟之前明源君說過的判斷一致，那就是：

當(dāng)前房地產(chǎn)的主線，根本不是「救市」，而是「改革」。

怎么改？

一是租售并舉，建立保障住房體系。也就是我們說過很多次的，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房，都在加速。

二是從“大開發(fā)”模式，向“大資管”模式轉(zhuǎn)型。也就是對存量物業(yè)的改造升級、運(yùn)營升級、經(jīng)營模式升級。

不同于購房政策松綁的遮遮掩掩，有關(guān)地產(chǎn)新模式的政策制定和出臺，可以說是相當(dāng)?shù)睦讌栵L(fēng)行。

2022年中央及地方累計(jì)出臺住房租賃相關(guān)政策160余次，近30個省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案及細(xì)則。

例如，年初的住房租賃「金融17條」，央行和銀保監(jiān)會針對長租公寓的資金成本問題，給出了全方位的支持。幾乎覆蓋了建設(shè)、購買、運(yùn)營、退出各個環(huán)節(jié)，一攬子給長租公寓企業(yè)掃除了所有障礙。

在這些扶持之下，租賃住宅的熱度也快速上升。今年上半年，頭部企業(yè)的擴(kuò)張速度明顯提升，大量新的租賃品牌，扎堆入市。

上半年，TOP30集中式長租公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模96.43萬間，同比增長9.55%。自如、魔方等頭部長租企業(yè)，也在近期被傳出準(zhǔn)備赴港上市。和哀鴻遍野的開發(fā)賽道，形成了鮮明的對比。

長租公寓作為第一個集中暴雷的地產(chǎn)賽道，完成風(fēng)險出清后，各方參與者已經(jīng)卷土重來，開始形成全新的行業(yè)格局。

政策支持大開綠燈

行業(yè)格局出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變

上一輪長租公寓暴雷潮的出現(xiàn)，最根本的原因，還是在于商業(yè)模式本身存在問題。

因?yàn)橹暗拈L租公寓以“二房東”模式為主，通過低價收購房源進(jìn)行裝修，再以高價出租出去，從而賺取“租金差”。這種模式的利潤空間非常有限，要想達(dá)到一定的盈利水平，就必須要上規(guī)模。

這就導(dǎo)致長租公寓企業(yè)，在前端獲取房源的競爭白熱化，直至出現(xiàn)“高收低賣”的情況，企業(yè)挪用租客的預(yù)付租金，負(fù)債經(jīng)營，最終導(dǎo)致暴雷。

總結(jié)起來就是：

① 租賃房源供應(yīng)不足。

② 對租賃企業(yè)經(jīng)營的金融政策支持不足。

③ 參與競爭的長租企業(yè)，運(yùn)營能力不成熟。

而從目前的情況的來看，行業(yè)的經(jīng)營格局已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。

一、分散式轉(zhuǎn)向集中式，項(xiàng)目規(guī)模越來越大

其實(shí)，集中式公寓相較于分散式，有更大的利潤空間。集中式公寓毛利率約在30-40%之間，分散式公寓毛利率在10-30%之間。

但過去，優(yōu)質(zhì)的集中式公寓物業(yè)，獲取難度很大，導(dǎo)致市面上一直是碎片化、分散式的模式為主。

但近兩年，大量改革政策，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規(guī)模集中式租賃住房建設(shè)。長租公寓的房源獲取渠道，被大大拓寬了。

一是農(nóng)村集體用地大量入市，被用于建設(shè)大型租賃社區(qū)。

多主體供應(yīng)的土地資源，讓租賃用地來源更豐富，一方面大大加速了租賃住房的供應(yīng)速度，另一方面，也有利于降低地價。

今年4月，華潤有巢規(guī)模最大的租賃社區(qū)——潤堂·瀛海店開業(yè)。作為國央企，華潤有巢大部分的公寓項(xiàng)目，都是利用集體土地建設(shè)的大型租賃社區(qū)。

北京萬科泊寓成壽寺社區(qū)——成壽泊寓·院兒，擁有901套租賃房源，也是由集體土地建設(shè)而成。

租賃用地的大量集中供應(yīng)，讓長租公寓向大規(guī)模、集中式的方向發(fā)展。一方面，集中管理，讓企業(yè)運(yùn)營效率更高，另一方面，也大大降低了房源獲取的競爭烈度。

二是“非改租”政策加速，大量存量物業(yè)變身租賃住宅。

這條政策的放開，進(jìn)一步提升了租賃住房供給的速度。

今年上半年，長租公寓出現(xiàn)大批量集中供應(yīng)的趨勢，其中大部分新開項(xiàng)目，都是“非改租”類的存量改造產(chǎn)品。

所謂“非改租”，就是對城市里，閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住類的存量房屋，改建為保障性租賃住房。

7月1日，萬科泊寓將深圳水務(wù)南山大樓辦公樓，改造為204間保障性租賃住房，并正式投入運(yùn)營。龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店，也是由一座閑置辦公樓改造而來，經(jīng)過裝修后，變身為一個擁有745間房的保租房項(xiàng)目。

6月6日，京城目前最大的單體保障性租賃住房——首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)入市，擁有的房源數(shù)量高達(dá)6500套。而這個項(xiàng)目，是由華北曾經(jīng)最大的石材集散地重建而來。

當(dāng)前的租賃住宅項(xiàng)目，不再是分散式的租賃房源，而是開始大型社區(qū)化，甚至不少項(xiàng)目還會配件商業(yè)、幼兒園等配套設(shè)施。

年初的住房租賃「金融17條」，也明確了會給與這兩類項(xiàng)目充足的金融支持。接下來，租賃社區(qū)大型化、集中化的趨勢，大概率還會繼續(xù)。

二、“二房東”模式轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式

長租企業(yè)的經(jīng)營模式主要有三種：

① 輕資產(chǎn)托管模式。只做品牌、系統(tǒng)和運(yùn)營管理能力的輸出。

② 中資產(chǎn)包租模式。也就是前面提到的“二房東”模式。

③ 重資產(chǎn)持有運(yùn)營模式。即自持物業(yè)，拿地、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營服務(wù)一條龍，再運(yùn)用金融工具如REITs退出。

過去一度作為市場主流的中資產(chǎn)模式，目前正在快速向兩端分化，逐漸退出歷史舞臺。

1、租賃金融化，給重資產(chǎn)模式提供可能

過去，重資產(chǎn)模式之所以行不通，很大的問題，就是算不過來帳。而現(xiàn)在，隨著行業(yè)的不斷金融化，重資產(chǎn)模式開始具備吸引力。

首先，前端“基金＋運(yùn)營方”的模式，降低投資門檻。

今年1月，建行與萬科聯(lián)合創(chuàng)立了建萬住房租賃投資基金，投資收購房企的存量資產(chǎn)，統(tǒng)一委托萬科泊寓運(yùn)營，最終通過市場化整售、公募REITs等實(shí)現(xiàn)投資收益。

這種模式結(jié)合了金融機(jī)構(gòu)的低成本資金、資源、政策優(yōu)勢，和企業(yè)的實(shí)操運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。雙方的壓力，都得到很大緩解。

其次，是提供全方位的金融支持。

不管是租賃住房的建設(shè)、批量購買，還是后期運(yùn)營，都能得到信貸支持，且貸款比例能達(dá)到8成。

尤其是租賃運(yùn)營企業(yè)，批量購買租賃住房，最長能獲得30年期限的貸款支持，這已經(jīng)超過以往對居民貸款的支持力度。

并且允許發(fā)債和證券化。給運(yùn)營租賃住房的企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，和優(yōu)秀的推出機(jī)制。這就解決了企業(yè)做重資產(chǎn)投入的最大顧慮。

因此，過去在“萬村計(jì)劃”交了大量學(xué)費(fèi)的萬科泊寓，目前已經(jīng)基本轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)模式，約70%的房源均為自持物業(yè)。龍湖冠寓也基本上只做自己體系內(nèi)的房源，且完全自持。

甚至現(xiàn)在有一些開發(fā)商，在銷售市場冷淡的情況下，為了避免資產(chǎn)賤賣，將手中的開發(fā)項(xiàng)目銷售至一定階段，還清項(xiàng)目負(fù)債后，剩余房源全部轉(zhuǎn)為自持運(yùn)營，曲線救國，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

2、行業(yè)逐漸成熟，給輕資產(chǎn)模式打開市場。

隨著客戶認(rèn)知、企業(yè)經(jīng)營逐漸成熟，當(dāng)前，市場層面對運(yùn)營管理價值的認(rèn)可度，已經(jīng)形成。

因此，一些品牌力和運(yùn)營力較強(qiáng)的頭部企業(yè)，也開始向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

例如，分散式長租公寓的龍頭老大——自如，就推出了“增益租”模式。嘗試實(shí)現(xiàn)從“二房東”到“資產(chǎn)托管”的角色轉(zhuǎn)換，向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

經(jīng)營模式上，不再采取“收房—改造裝修—出租”的“租金差”模式，而是房東提供房源并承擔(dān)前期裝修費(fèi)用，自如負(fù)責(zé)裝修和運(yùn)營，采取租金分成模式。

一方面，節(jié)省了前期收房費(fèi)用和裝修投入，另一方面，能對裝修業(yè)務(wù)和家政服務(wù)業(yè)務(wù)帶來增益效果。

據(jù)自如公布的數(shù)據(jù)，2022年，自如“增益租”模式的業(yè)主委托量同比增長50%，委托量已經(jīng)超過11萬間。

政策的逐步健全，讓租賃賽道真正進(jìn)入了全速發(fā)展期。并且相較于前一輪的大擴(kuò)張，更加健康、理性、可持續(xù)。

三、資產(chǎn)價格回落，外資租賃企業(yè)積極擴(kuò)張

隨著長租公寓熱度上升，高端租賃也開始吸引外資的注意。長租公寓的大宗交易熱度，明顯上升。

1月底，領(lǐng)盛從朗詩青杉資本手中收購了位于上海楊浦區(qū)的獨(dú)棟辦公樓黃興大樓。兩周后，又從建發(fā)手中收購了上海楊浦三棟辦公樓，都將改造成長租公寓。

5月份，輝盛國際和鐵獅門成立合資公司，落子深圳，投資7.17億整體收購了華潤置地深圳深潤大廈325套酒店式服務(wù)公寓，并計(jì)劃繼續(xù)在中國拓展高端租賃公寓項(xiàng)目。

外資背景的長租公寓也在進(jìn)行積極拓展。7月底，萬豪行政公寓在杭州的第二個項(xiàng)目開業(yè)。

而2月，萬豪國際集團(tuán)就已經(jīng)與蘇州華貿(mào)中心簽署協(xié)議，打造麗思卡爾頓酒店和萬豪行政公寓雙品牌項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將2025年前后正式開業(yè)。

杭州萬豪行政公寓，圖源：酒店新榜

外資壓注中國長租公寓市場，除了當(dāng)下資產(chǎn)價格低的因素外，更重要的還是看好未來的租賃市場。

睿星資本大中華區(qū)董事總經(jīng)理就認(rèn)為，當(dāng)前的長租公寓，就像是工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)十年前的狀態(tài)。中國毫無疑問以后會是全球最大的長租公寓市場。

無論是做高端、低端、藍(lán)領(lǐng)、學(xué)生，都會找到機(jī)會。世邦魏理仕的《中國長租公寓投資報告》甚至認(rèn)為，長租公寓有望成為未來十年中國最具成長性的商業(yè)地產(chǎn)類別。

從目前長租公寓賽道熱度飆升、高速發(fā)展的態(tài)勢來看，這個判斷并不夸張。

政策指導(dǎo)明確，投資意愿強(qiáng)烈，市場需求旺盛，租賃賽道作為地產(chǎn)新模式的重要模塊，正在成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向。

產(chǎn)品多元化趨勢出現(xiàn)

中高端市場崛起

在高漲的投資和建設(shè)熱情下，長租公寓在產(chǎn)品方面，也產(chǎn)生了很大的變化。

一是產(chǎn)品更加多元。

租賃產(chǎn)品并不只是青年人群、低收入人群的一種過渡性選擇。而是逐漸成為一種居住生活方式。

例如龍湖今年就推出了全新的長租公寓產(chǎn)品線—“歡肆”，采取品質(zhì)公寓+活力街區(qū)混合空間的運(yùn)營模式。

龍湖的長租公寓業(yè)務(wù)，也正式發(fā)展為四條產(chǎn)品線，分別是長租公寓“冠寓”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍(lán)海引擎”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、活力街區(qū)“歡肆”。

除此之外，一些企業(yè)則重點(diǎn)打造全齡化租賃社區(qū)和家庭式租賃社區(qū)。

例如濱江旗下的濱江暖屋，自持的商品房租賃社區(qū)——杭州錢江世紀(jì)城店，就全部是兩房、三房的“家庭型”租賃房源，整體出租率達(dá)到98%。

華潤有巢國際公寓的大型租賃社區(qū)——潤棠·瀛海店，更是打造了20棟公寓樓和3棟獨(dú)立商業(yè)。

甚至還配套有社區(qū)專屬食堂，菜市場、超市、花店、藥店、水吧、快遞站、寵物美容店等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。還設(shè)置了共享廚房、影音室、閱讀室以及親子活動室四大主題組團(tuán)大堂，以及社區(qū)廣場、社區(qū)露天影院、專業(yè)健身房、瑜伽室、自習(xí)室、幼兒園……等共享生活空間。

這種形態(tài)的租賃產(chǎn)品，幾乎涵蓋了全部生命階段的居住需求，已經(jīng)和我們過去理解的過渡性居住產(chǎn)品截然不同了。

二是高端市場開始崛起。

隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入改善時代，租賃產(chǎn)品的類型，也開始向中高端轉(zhuǎn)型。

自如的公寓系列就已經(jīng)形成了多個產(chǎn)品梯隊(duì)，包括低價位的合租產(chǎn)品“友家”、中端整租“心舍”、高端整租“曼舍”，和建筑作品“曼邸”。

另外，隨著外資高端租賃企業(yè)和酒店背景長租企業(yè)的投資下，高端酒店式公寓和服務(wù)式公寓，熱度也在持續(xù)上升。

小結(jié)

其實(shí)，現(xiàn)在的地產(chǎn)行業(yè)，并不像很多地產(chǎn)人以為的那樣，一蹶不振，毫無生機(jī)。

舊模式倒下之后，和新模式相關(guān)的賽道，涌現(xiàn)出了很多新的機(jī)會。新模式的格局逐漸成型后，居住產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會更多元，各賽道的發(fā)展也會更均衡、更健康。

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