25日中午,據(jù)新華社消息,近日住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》(下稱《通知》),推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
這也是繼7月住建部召開企業(yè)座談會,提出“落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’”等政策措施后,首次以通知形式正式明確“認房不認貸”。
(資料圖片)
01
“認房不認貸”具體包含哪些內(nèi)容?
《通知》明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,“認房不認貸”對一線城市影響比較大,“此前一線城市在這個領(lǐng)域政策非常緊”。
一直以來,“認房認貸”是一線熱門城市和少數(shù)強二線城市調(diào)控樓市的重要手段,即居民在購買住房時能否享受首套房優(yōu)惠,會綜合考慮其房產(chǎn)和貸款記錄。
在“認房認貸”政策下,受影響的主要是兩部分需求:第一是改善性換房需求人群,第二是在其他城市有房的剛性住房需求人群——
一方面,對本地居民,只要在本地購買過房產(chǎn)并辦理過貸款,想賣舊房換新房時,即使名下已無房產(chǎn)或貸款已結(jié)清,也算作二套房,需要支付比首套房更高比例的首付比例、房貸利率。
另一方面,對外來人口、新市民,需買房定居,雖本地無房但只要在其他城市(如原籍地)有貸款購房情況的,即使貸款還清,也無法享受購買首套房的優(yōu)惠。
如果“認房不認貸”政策實施,一方面即便在外地有在償?shù)陌唇屹J款,在本地購房也算首套房,享受首套房標準。進一步,在每一個城市,只要無房,即便有貸款(記錄或在償)也能夠以首套房身份買房。另一方面,此次政策將“以家庭為單位”來認定首套房產(chǎn),調(diào)整到“家庭成員為單位”,意味著可以釋放出更多的需求。
“此次政策力度超出了預期。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
02
廣深是否落地“認房不認貸”?
接下來在廣東,包括廣州、深圳等地是否會落地“認房不認貸”?
目前,房地產(chǎn)政策是“一城一策”,此次住建部的表述為:此項政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。也即,具體是否實行“認房不認貸”,還主要由各個城市決定。
針對這一問題,在今年8月住建部提出三項房地產(chǎn)政策后,在媒體公開報道中,對“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求,是否會執(zhí)行認房不認貸”的問題,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局回復:相關(guān)政策正在研究中,具體以官網(wǎng)公布為準。目前,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局官網(wǎng)暫未公布相關(guān)政策。
在“一城一策”背景下,城市地方政府要執(zhí)行該政策,需與當?shù)厝嗣胥y行磋商,當?shù)厝嗣胥y行在評估當?shù)胤康禺a(chǎn)市場運行和風險的情況下來具體執(zhí)行該政策。
去年四季度以來,房貸余額連續(xù)下行,對銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊,銀行也通過降低利率進行應對。中國人民銀行廣東省分行的數(shù)據(jù)顯示,今年6月份,廣東(不含深圳)商業(yè)銀行新發(fā)放小微企業(yè)貸款加權(quán)平均利率4.04%,比上年同期下降0.31個百分點。其中,個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點。
“從目前來看,銀行房貸額度充足,并且房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從銀行的角度看,我認為大概率是愿意推進此類政策的,進而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價格。”李宇嘉表示。
《通知》也給行業(yè)帶來一定信心。有業(yè)內(nèi)人士分析,在北、上、廣、深四個城市中,廣州實施“認房不認貸”政策最為迫切;也有業(yè)內(nèi)人士預計,接下來廣州、深圳執(zhí)行“認房不認貸”可能性比較大。
但廣東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文此前接受記者采訪時表示,當前“房住不炒”仍是主基調(diào),特別對于一線熱門城市,“對于廣東一線城市,特別是涉及二套房,要看各地的態(tài)度,我認為會比較謹慎去實施”。
03
“認房不認貸”滿足你的需求了嗎?
實施“認房不認貸”,能比較明顯地降低改善性住房需求的首付和利率成本。
住房城鄉(xiāng)建設部有關(guān)負責人就表示,此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠,有助于降低居民購房成本,更好滿足剛性和改善性住房需求。
這一政策下,可以釋放這幾類人群的購房需求:
●父母為子女(含未成年子女)買房,子女無房但父母可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還。
●子女為父母買房,父母無房但子女可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還。
●在本地有房,想賣掉舊房換新房,但有貸款記錄。
●在外地有房,在外地有貸款記錄或正在月供的貸款,但在本地無房。
●前期購買了非成套住房,比如單位非成套的福利房、單位產(chǎn)權(quán)式的宿舍。
如果這一政策在廣州、深圳落地,能滿足你的購房需求嗎?
記者丨張子俊 唐柳雯 陳穎,來源丨南方+客戶端
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