三部門推動落實“認房不認貸” 是否會在廣東落地？

原標題：三部門推動落實“認房不認貸” 是否會在廣東落地？

近日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（下稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。

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這也是繼7月住建部在召開的企業座談會上，提出“落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’”等政策措施后，以《通知》形式再明確“認房不認貸”。

這一政策能釋放多大購房需求？又是否會在廣東落地？記者采訪相關人士。

三部門推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。圖為深圳市中心住宅區。南方日報記者 魯力 攝

此次政策力度超出預期

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

一直以來，“認房認貸”是一線熱門城市和少數強二線城市調控樓市的重要手段，即居民在購買住房時能否享受首套房優惠，會綜合考慮其房產和貸款記錄。

在“認房認貸”政策下，受影響的主要是兩部分需求：第一是改善性換房需求人群，第二是在其他城市有房的剛性住房需求人群。

一方面，對本地居民，只要在本地購買過房產并辦理過貸款，想賣舊房換新房時，即使名下已無房產或貸款已結清，也算作二套房，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房貸利率。

另一方面，對外來人口、新市民，需買房定居，雖本地無房但只要在其他城市（如原籍地）有貸款購房情況的，即使貸款還清，也無法享受購買首套房的優惠。

以廣州為例，無房無貸款記錄者，購買商品住宅首付為最低三成；無房有貸款記錄者，購買商品住宅首付最低為四成；有房無貸款記錄或首套房貸已還清者，購買商品住宅首付最低為五成；而有房且貸款未還清則需要七成首付。

如果執行“認房不認貸”政策，只要在所在城市無房，即便有貸款（記錄或在償）也可以首套房身份買房；并且此次政策提出將“以家庭為單位”來認定首套房產，調整到“家庭成員為單位”，意味著可以釋放出更多的需求。

“此次政策力度超出了預期。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，既有利于商品房需求端穩定，也有利于居民端杠桿率穩定，最終有利于資產價格和金融秩序穩定。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，這一政策對大城市信貸政策的調整、房貸政策的優化、購房成本的降低等將有比較直接的影響。

專家認為廣深有意愿推進落地

接下來在廣東，尤其是廣州、深圳等地是否會落地“認房不認貸”？

目前，房地產政策是“一城一策”，此次住建部的表述為：此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。因此，具體是否實行“認房不認貸”，還主要由各個城市決定。

針對這一問題，在今年8月住建部提出三項房地產政策后，對“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求，是否會執行認房不認貸”的問題，廣州市住房和城鄉建設局回復：相關政策正在研究中，具體以官網公布為準。目前，廣州市住房和城鄉建設局官網暫未公布相關政策。

在“一城一策”背景下，城市地方政府要執行“認房不認貸”政策，也需與當地人民銀行磋商，當地人民銀行在評估當地房地產市場運行和風險的情況下來具體執行該政策。

去年四季度以來，房貸余額連續下行，對銀行資產質量造成一定沖擊，銀行也通過降低利率進行應對。中國人民銀行廣東省分行的數據顯示，今年6月份，廣東（不含深圳）商業銀行新發放小微企業貸款加權平均利率4.04%，比上年同期下降0.31個百分點。其中，個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點。

“目前，銀行房貸額度充足，并且房貸依舊是優質資產。從銀行的角度看，我認為大概率是愿意推進此類政策的，進而穩定房貸和資產價格。”李宇嘉表示。

《通知》也給行業帶來一定信心，有業內人士預計，接下來廣州、深圳執行“認房不認貸”可能性比較大。但廣東省房協土地與產業研究中心主任趙卓文此前接受記者采訪時也表示，當前“房住不炒”仍是主基調，特別對于一線熱門城市，“對于廣東一線城市，特別是涉及二套房，要看各地的態度，我認為會比較謹慎去實施”。

另外，在25日，財政部等三部門也發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。換購住房的個稅退稅政策在去年9月出臺，此次明確延期至2025年底。嚴躍進認為，這將使購房者更好地享受退稅的利好，“財稅政策發力，是當前支持購房市場的重要體現”。

利好剛性和改善性住房需求

若“認房不認貸”落地，對相關購房者有較大的利好。

住房城鄉建設部有關負責人表示，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

這一政策下，李宇嘉表示，以下幾類人群的購房需求或將得到滿足：父母為子女（含未成年子女）買房，子女無房但父母可能有房產且有按揭貸款在償還；子女為父母買房，父母無房但子女可能有房產且有按揭貸款在償還；在本地有房，想賣掉舊房置換新房，但有貸款記錄；在外地有房，在外地有貸款記錄或正在月供的貸款，但在本地無房；前期購買了非成套住房，比如單位非成套的福利房、單位產權式的宿舍的。

南方日報記者 張子俊 唐柳雯 陳穎 周中雨 柴亞娟 曾美玲

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換購住房退稅優惠政策延續

記者25日從財政部了解到，為繼續支持居民改善住房條件，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部日前發布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

享受公告規定優惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：一是納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內；二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

中國社會科學院財經戰略研究院財政研究室主任何代欣表示，為支持居民改善住房條件，去年，財政部等部門出臺了支持居民換購住房有關個人所得稅政策，政策將于今年底到期。三部門此次發布的公告明確將這項政策延續實施至2025年底，有助于繼續支持居民改善住房條件。

此外，為繼續支持公共租賃住房建設和運營，財政部、稅務總局發布公告，明確繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策至2025年底。

來源：新華社（張子俊 唐柳雯 陳穎 等）

責任編輯:小云

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