記者 王皇
8月25日,兩個住房相關政策備受關注。一個是三部門將首套房貸款認定“認房不用認貸”納入“一城一策”工具箱供各城市選用,另一個則是三部門支持居民1年內換購住房退回售房個人所得稅優(yōu)惠政策延續(xù)。兩項政策背后支持的是什么樣的購房需求?
濟南去年已在限購區(qū)域執(zhí)行“認房不認貸”,當年9月優(yōu)化調整了限購區(qū)域,囊括了絕大部分新房項目的非限購區(qū)域已是“認貸不認房”。政策調整至今,市場反響如何?
【資料圖】
首套房認定“認房不認貸”納入工具箱
滿足限購區(qū)域購房者置換需求
25日,據報道,近日住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。通知明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當地名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
商業(yè)銀行一般支持首套房和二套房貸款,并且首套房的首付比例、貸款利率更低。在限購城市的限購區(qū)域,首套房的首付比例不一,多數最低可至30%,有的最低至35%,這使得住房套數的認定備受關注。此項政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。
目前,部分城市住房套數的認定仍執(zhí)行“認房又認貸”政策,即在認定住房套數時,既看名下住房套數,又看房貸貸款記錄。有過貸款記錄,即便已售出名下無房,再購房也無法當作首套房。上述報道中優(yōu)化后的個人住房貸款中住房套數認定標準則為“認房不認貸”,簡單理解是以家庭為單位,名下無房再購房,不論是否已利用貸款購買過住房即認定為首套房。
25日,財政部網站掛出《關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》,財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部為繼續(xù)支持居民改善住房條件,自2024年1月1日至2025年12月31日,對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。該政策是對去年執(zhí)行的政策的延續(xù)。
兩個政策結合看,若首套房認定“認房不認貸”政策被仍嚴格執(zhí)行“認房又認貸”的限購城市限購區(qū)域采納落地,調控有望更精準滿足賣舊買新、賣小買大、賣遠買近等置換購房剛性需求。同時,置換出的原房產也將能充實樓市存量供應,滿足剛需首套房。正如報道中住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人所說,此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠,有助于降低居民購房成本,更好滿足剛性和改善性住房需求。
濟南限購區(qū)域去年已執(zhí)行
非限購區(qū)域已“認貸不認房”
記者了解到,濟南在去年5月、9月進行了兩次樓市政策調整。其中,5月23日推出的樓市新舉措中,對限購區(qū)域調整此前住房套數“認房又認貸”的認定標準為“認房不認貸”,本市無房買房視同首套房,并將限購區(qū)域二套房首付由原先的60%降至40%。
去年9月,濟南進一步調整樓市政策時則調整了限購區(qū)域,僅在二環(huán)以內的歷下區(qū)、市中區(qū)繼續(xù)執(zhí)行限購政策。目前,濟南多數新房項目在非限購區(qū)域,執(zhí)行首套房商貸首付最低至20%,二套房商貸首付最低至30%的政策,同時,住房套數認定標準則為“認貸不認房”,以家庭為單位名下無貸款,再購買非限購區(qū)域房產,視同首套房。
除此之外,濟南當年還在全國首推二手房“帶押過戶”登記新模式,對于存在抵押的房產要上市交易的,實現了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。此外,還調整了住房公積金貸款最高額度,購買首套普通自住住房申請住房公積金貸款,一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由35萬元提高至50萬元,兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸款額度由70萬元提高至80萬元。今年濟南住房公積金對二孩三孩家庭貸款額度給出了進一步支持,兩人及以上繳納住房公積金的購買首套房最高可貸90萬(二孩家庭)、100萬(三孩家庭)。
置換需求釋放
二手房半年賣出全年的量
濟南購房政策支持剛需和改善性購房需求的力度不小,也有效釋放了剛性改善性購房需求。據濟南市房地產業(yè)協(xié)會公開發(fā)布的數據,2022年新建商品住宅銷售7.31萬套,面積977.92萬平方米,其中,144平方米以上改善產品的銷售套數占比較2021年顯著提升。不過,當年二手住宅的交易增長并不明顯。
而到今年政策調整后的效果更加明顯,疊加消費券、房展會等舉措后,1—6月,濟南新建住宅銷售4.11萬套,面積544.72萬平方米、同比增長17.88%。同時,二手住宅市場成交旺盛,僅半年時間幾乎賣到了此前一年的交易量,交易3.47萬套,成交面積361.28萬平方米、同比增長96.16%。“以舊換新”的改善需求,已成為新房市場有力的支撐,帶動市場持續(xù)回暖,置換需求得到明顯釋放。
政策調整后,在保持了相對不錯的銷量外,濟南的房價仍保持了相對平穩(wěn)。根據2022年全年國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,濟南新建商品住宅銷售價格指數累計上漲1.9%(22個重點城市中排名第6);二手住宅銷售價格指數累計下降3.5%(22個重點城市中排名第13)。今年的國家統(tǒng)計局數據中,濟南1—7月的新建商品住宅銷售價格指數除1月為下跌0.2%外,2—7月連續(xù)6個月均為微漲,漲幅最高的是2月為0.9%,最小的為7月0.1%。二手住宅銷售價格指數也較平穩(wěn),漲跌幅度在0.4%以內,其中1月、5月、6月、7月價格微降,2月、3月、4月價格微漲。
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