五折賣房？這家上市公司的壓力太大

來源 | 深藍財經

作者 | 何劍嶺

(相關資料圖)

繼李嘉誠“7折”拋售房產、深圳辦公樓“備案價打5折出售”的消息之后，又傳來知名開發商在內地“打響5折賣房第一槍”的消息。

這次，打折銷售的的確是住宅類產品，開發商還是港股知名上市公司，因此消息引起業界震動。

不過，這是不是真的？開發商又有什么樣的苦衷呢？

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以小戶型為主

從8月22日起，有消息在地產圈流傳：“珠海一房企打響‘5折’賣房第一槍：金灣區某知名樓盤備案價2.8萬/㎡，開發商打折賣1.4萬-1.5萬/㎡”。

“腰斬”的折扣比例，自然引起了所有人的關注。

據第一財經報道，該樓盤為位于珠海金灣區航空新城、由上市房企寶龍地產和雅戈爾置業共同操盤的“金灣·寶龍城”項目（預售證備案名為金灣寶龍廣場）。該樓盤項目主要面向剛需客群，房屋面積在68-110平方米左右。2020年，該商品住房項目取得預售證，其中部分在售樓盤預計在明年6月交房。

公開信息顯示，金灣·寶龍城位于珠海金灣區順達路東側、金銘東路北側，項目公司為珠海鵬灣置業有限公司，寶龍地產和雅戈爾置業分別持股50%。

網站介紹

某知名找房的網站上，也可以查詢到這個樓盤，顯示為“金灣·寶龍城”和“金灣·寶龍城”二期，戶型為2室或3室，建筑面積68㎡-126㎡，其中“金灣·寶龍城”的戶型建筑面積更大一些，而“金灣·寶龍城”二期全是建筑面積不到90㎡的小戶型。

另外，“金灣·寶龍城”的部分樓棟剛剛在6月30日交樓，而“金灣·寶龍城”二期的部分樓棟將于明年的6月30日交樓。

網站提供的數據顯示，“金灣·寶龍城”均價為17000元/㎡，“金灣·寶龍城”二期均價要便宜500元/㎡，與網傳的1.4萬元-1.5萬元/㎡差距不大。

從效果圖來看，“金灣·寶龍城”二期包括商場、商業、酒店、辦公、住宅等多種業態，相當熱鬧。

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寶龍方面稱“失實” 住建局回應

對于網傳消息，寶龍方面表示屬于“失實”。

據新京報報道，寶龍方面回應稱，該房源2021年初備案價為每平方米2.8萬元（最高的那套），但中間已經歷兩次調價，今年4月調至2.1萬元，7月調至1.9萬元，因此坊間傳言的“2.8萬打對折”是失實的，因為傳言中截取了最低價的1.5萬那套房源與最初的備案價進行比對。

“最初發布小視頻宣傳對折賣房的是中介公司，他們急功近利操作，而該項目的房源并非全部打這么大的折扣，這就如同商家搞促銷，其中某一件特價商品的價格被拿出來夸大宣傳了。”寶龍方面稱。

另據每日經濟新聞報道，珠海市住建局官網顯示，金灣·寶龍城（備案名：金灣寶龍廣場）7月有一份最新的銷售價格備案公示表顯示，金灣寶龍廣場三期D區域調價共196套，建筑面積單價17994.14元-19561.21元/㎡，整體銷售均價為18967.07元/㎡。

網站效果圖

而在金灣·寶龍城開盤之初的2020年，金灣寶龍廣場一期B區1、2、3、10棟備案價整體均價約27263.89元/㎡，個別房源備案價還達到29000元/㎡。

也就是說，金灣·寶龍城即便有優惠至1.4萬-1.5萬元/平方米的房源，也是在今年7月最新備案價的基礎上進行的，同時也是符合珠海對于新盤備案價的調整要求的。

據第一財經報道，珠海金灣區住建局一名主管房地產交易科室的工作人員在電話中表示，目前，寶龍城項目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。在珠海，當地房地產開發商可以每個季度向珠海市住建局申請調整一次新房備案價，調整后，只要售價不低于備案價的85折，就可以正常辦理網簽。

2016年，珠海市發布《關于我市商品房銷售價格備案的通知》，要求從當年10月6日起，珠海全市區域內，新建商品房在銷售（預售和現樓銷售）前，必須辦理價格備案，并嚴格落實 “一套房一標價”。2022年4月，珠海市調整了房價備案規則方案，實際銷售價格由此前的不得低于備案價的90%調整為85%；調整備案均價的間隔時間在3個月以上。

因此，網傳消息中，拿最新的售價與3年前未調降的備案價作對比，確實有吸引眼球、玩噱頭的嫌疑。

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業績下滑 資金壓力大

不過，在寶龍地產（01238，HK）方面，確實可能有降價促銷、回籠資金以解決流動性問題的動機存在。

寶龍地產票據違約

寶龍地產去年7月26日發布公告稱，2129萬美元的票據本金及利息到期尚未償還，并且未必能在2022年11月8日償還本金3725.9萬美元的本金及其利息，之后進行了展期操作。

2022年歸母凈利潤同比大降87%

2023年4月24日發布的2022年年報顯示，寶龍地產的扣非歸母凈利潤已是連續第2年同比下滑，當年的下滑幅度更是高達87%。同時，營收也首次出現同比下滑。

7月5日，寶龍地產公告稱，合計4.35億美元票據交換要約有效提交作交換，并獲公司接納。

上半年盈利警告

剛剛過去的8月17日，寶龍地產發布2023年上半年盈利警告，上半年利潤介乎約2億-4億元（截至2022年6月30日止6個月約12.13億元），本公司擁有人應占核心盈利，介乎約11億元至13億元（截至2022年6月30日止6個月約16.91億元）。同比均出現大幅下滑。

寶龍地產將預期下跌主要歸因于4個原因：1、受房地產行業經營環境嚴峻的持續影響：2、期內結轉體量減少，令銷售物業已確認收入和溢利減少；3、基于謹慎性原則對物業項目計提減值；4、投資物業公允價值減值;及外匯波動造成預期凈匯兌損失。

因此，對寶龍地產來說，打折促銷也是不得已而為之吧。

8月24日，寶龍地產股價震蕩上漲，一度漲幅超過6%，截至收盤漲5.06%，報0.83港元/股。

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深圳、香港出現打折售樓

值得注意的是，在此之前不久，已經傳出有一線城市“備案價打5折出售”的消息。

據澎湃新聞報道，8月中旬，有媒體稱深圳羅湖一新房項目備案價打5折出售，原備案價9.8萬/平方米，現價最低3.89萬/平方米。在記者致電項目售樓處后獲悉，情況屬實。

該項目為仁恒深之源項目(備案名仁恒世紀大廈)，根據深圳市房地產信息平臺信息，該項目于2021年07月13日獲批預售，開發企業為仁恒集團旗下深圳市東關盛泰投資有限公司。

不過需要指出的是，該項目的房屋類型為商業性辦公，主體建筑性質為辦公樓。有業界人士表示，該項目為辦公屬性，是將辦公樓改成居住的公寓產品，不通燃氣、無陽臺等，周邊公寓產品單價普遍也在4萬元-6萬元。

再早一點，李嘉誠“7折”拋售房產的消息引發香港地產圈關注。

8月3日，長江實業旗下新樓盤“親海駅II”公布了首張價單，其中，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣后，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。這一售價較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。有業內人士表示，“親海駅II”價單猶如“炸彈”擊穿二手房業主心理防線。

另據界面新聞報道，深圳樓市在7月份進入新一輪的“價格戰”，深圳本土房企鴻榮源率先打響“價格戰”的第一槍。7月8日，位于寶安沙井的鴻榮源珈譽府以92折開盤，折后均價5.08萬/平方米，而一路之隔的萬豐海岸城均價為5.75萬/平方米，珈譽府的價格相當于萬豐海岸城的88折。

宏發悅見傾湖開盤89折，備案均價6.6萬/平方米；宏發悅見公園里開盤91折，備案均價4.7萬/平方米。合正觀瀾匯三期開盤當天推出110套86折房源，單價約4.2-4.5萬/平方米，整體優惠約為95折。

從以上消息來看，“新盤5折”顯然是噱頭成分居多，不過打折銷售也是客觀存在的。接下來房價會怎么走呢？

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