地價(jià)翻了20多倍，增值部分歸誰(shuí)？

土地權(quán)屬爭(zhēng)議

往往涉及歷史遺留問(wèn)題

(資料圖片)

因時(shí)間跨度長(zhǎng)

土地管理政策變化大

涉及利益方眾多

成為實(shí)打?qū)嵉摹坝补穷^”

這不

20年前轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

20年后起了糾紛

地價(jià)翻了 政策變了

雙方吵得不可開(kāi)交

而牽涉其中的多方利益

又如何實(shí)現(xiàn)共贏？

2002年

中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)某經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社

與某建筑有限公司

簽訂《征地協(xié)議書》

約定將30畝土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓給建筑公司

此后

土地一直由建筑公司管理使用

今年年初

因土地使用權(quán)屬問(wèn)題

影響了出租收租

建筑公司

以土地至今未能辦理

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證

某村存在違約行為等為由

提出退還土地及賠償損失的訴求

合同是否有效？

合同無(wú)效應(yīng)如何處理？

土地是否增值？

增值部分分配比例

及補(bǔ)償金數(shù)額是多少？

一連串的問(wèn)題

讓雙方爭(zhēng)執(zhí)不休

司法所也多次協(xié)調(diào)未果

更要緊的是

該土地部分面積

涉及三鄉(xiāng)鎮(zhèn)茅灣涌“治水”

及防洪排澇整治工程

如果糾紛不能及時(shí)解決

將影響該重點(diǎn)民生工作的推進(jìn)

為更快解決糾紛

三鄉(xiāng)司法所啟動(dòng)“庭所共建”機(jī)制

邀請(qǐng)三鄉(xiāng)法庭庭長(zhǎng)何亦輝

及盧芷琪兩位法官

進(jìn)行聯(lián)動(dòng)調(diào)處

多次組織雙方現(xiàn)場(chǎng)面談

面談中，建筑公司提出

協(xié)議書是雙方真實(shí)意思表示

合法有效

公司也依約付清了180萬(wàn)元款項(xiàng)

但經(jīng)聯(lián)社至今未能協(xié)助辦理

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證

構(gòu)成根本違約

土地增值部分應(yīng)作為實(shí)際損失賠償

經(jīng)聯(lián)社則主張

土地出讓屬于歷史遺留問(wèn)題

雖然按照現(xiàn)有法律法規(guī)和政策規(guī)定

經(jīng)聯(lián)社無(wú)法以建筑公司名義

辦理土地使用權(quán)證

但雙方對(duì)于合同無(wú)法繼續(xù)履行

均沒(méi)有合理預(yù)期

經(jīng)聯(lián)社不存在過(guò)錯(cuò)

如建筑公司要求退還土地

則只能退還已收的款項(xiàng)

不同意賠償損失

幾次面談下來(lái)

糾紛事實(shí)和爭(zhēng)議焦點(diǎn)基本摸清

法官們心里有了底

何亦輝先是向雙方釋明

按照現(xiàn)有法律規(guī)定

雙方此前簽訂的協(xié)議書

因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

應(yīng)屬無(wú)效

公司不能取得集體土地的使用權(quán)

同時(shí)

因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還

經(jīng)聯(lián)社應(yīng)向公司返還款項(xiàng)

還應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)情況

公平合理確定雙方的損失

經(jīng)過(guò)釋法

雙方也同意確認(rèn)協(xié)議書無(wú)效

合同不再繼續(xù)履行

但對(duì)土地是否增值、增值數(shù)額

以及增值部分分配比例

仍存在較大分歧

無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)

建筑公司一度拒絕調(diào)解

要求通過(guò)訴訟主張全部實(shí)際損失

“如果選擇訴訟

將涉及評(píng)估鑒定程序，

前后可能要兩三年才能拿回款項(xiàng)，

耗時(shí)長(zhǎng)、花費(fèi)高，

訴前調(diào)解才是雙贏的解決方案。”

盧芷琪勸說(shuō)公司

一旁的何亦輝也提議

雙方可共同委托評(píng)估機(jī)構(gòu)

對(duì)糾紛土地市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

結(jié)合評(píng)估結(jié)果再進(jìn)行磋商

在兩位法官的耐心調(diào)解下

建筑公司終于松了口

同意先委托評(píng)估

然而

評(píng)估報(bào)告書顯示

雙方交易的30畝土地

價(jià)值已從20年前的180萬(wàn)元

增值至5000萬(wàn)元

翻了二十多倍！

報(bào)告書一出

雙方再次爭(zhēng)執(zhí)不下

“我們作為無(wú)過(guò)錯(cuò)方，

增值部分應(yīng)該全歸我們。”

“應(yīng)當(dāng)尊重歷史，

除退還已收取款項(xiàng)外，

我們可再適當(dāng)給予一定補(bǔ)償。”

兩位法官

采用“背對(duì)背”“一對(duì)一”等策略

從情、理、法三個(gè)角度再次勸解

一邊

通過(guò)類案判決

對(duì)經(jīng)聯(lián)社進(jìn)行釋法明理

如雙方調(diào)解不成

村集體可能面臨支付高額補(bǔ)償款的訴訟風(fēng)險(xiǎn)

且“治水”及防洪排澇等重點(diǎn)工作

可能因此受阻

影響本村接下來(lái)的發(fā)展

另一邊

得知建筑公司

正因其他項(xiàng)目急需資金周轉(zhuǎn)

以此為切入口

勸說(shuō)調(diào)解有助于資金快速回籠

同時(shí)

糾紛如不盡快解決

將不利于南部片區(qū)洪澇治理

同樣對(duì)扎根南部片區(qū)的建筑公司

造成影響

多輪磋商后

雙方終于達(dá)成一致意見(jiàn)

確認(rèn)《征地協(xié)議書》不再履行

建筑公司向經(jīng)聯(lián)社交還土地

經(jīng)聯(lián)社向建筑公司返還土地款180萬(wàn)元

及支付土地增值部分補(bǔ)償604萬(wàn)元

可這筆補(bǔ)償款

村民們能同意嗎？

當(dāng)調(diào)解方案上到村民代表大會(huì)時(shí)

插曲再一次出現(xiàn)

部分村民代表

對(duì)合同效力及補(bǔ)償金數(shù)額

等問(wèn)題提出異議

質(zhì)疑增值部分補(bǔ)償金數(shù)額過(guò)高

不符合法律規(guī)定

為消除村民們的疑慮

兩位法官多次前往村居

就村民提出的問(wèn)題一一進(jìn)行解答

同時(shí)與部分村民代表

前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察

最終

在又一次村民代表大會(huì)上

該調(diào)解決議經(jīng)表決通過(guò)

至此，雙方長(zhǎng)達(dá)20年的糾紛圓滿解決

這30畝土地的使用權(quán)屬也塵埃落定

近日一早

雙方當(dāng)事人一前一后把兩面錦旗

送到中山第一法院三鄉(xiāng)法庭

并向法官們表示感謝

糾紛解了

但后續(xù)的推進(jìn)

還持續(xù)牽動(dòng)著法官們的心

為保障協(xié)議順利履行

兩位法官多次進(jìn)行電話回訪

并就土地上存續(xù)的租賃關(guān)系等問(wèn)題

提供法律意見(jiàn)

同時(shí)

與鎮(zhèn)政府、工改專班、治水專班

建立溝通機(jī)制

針對(duì)土地歷史遺留問(wèn)題

使“工改”“治水”及防洪排澇等重點(diǎn)工作

常遇阻力的情況

提供法律意見(jiàn)

并結(jié)合本次糾紛普法釋法

為解決同類問(wèn)題提供參考路徑

形成示范性效應(yīng)

深化落實(shí)“庭所共建”聯(lián)動(dòng)聯(lián)調(diào)合作機(jī)制，建立民訴前調(diào)案件對(duì)接機(jī)制，創(chuàng)新司法服務(wù)基層社會(huì)治理新模式……今年1-7月，三鄉(xiāng)法庭共化解矛盾糾紛252起，提供司法服務(wù)600余人次，新收訴訟案件下降428件，降幅達(dá)20.57%。

來(lái)源：中山第一法院

審核：黃慧辰

編校：余淑嫻

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