樓市,該低頭了!

    來源: 城市財經2023-08-23 12:06:05
      

    作者:余飛

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    (資料圖片僅供參考)

    土地,越發難賣了

    土地難賣,不是啥新鮮事,但你知道有多難賣嗎?

    看幾組數據就明白了。

    第一組:財政部數據顯示,國有土地使用權出讓收入22875億元,同比下降19.1%。

    2022年賣地收入只有66854億元,較前一年下降了23.2%。今年上半年,賣地收入只有18687億元,同比下降了20.9%。

    據此預估,全年賣地收入可能就在3.5萬億左右。

    制圖:城市財經;數據:財政部

    第二組:不少城市的賣地收入,掉入了冰窟窿。

    全國賣地收入仍在大跳水,落地到城市以最近本號梳理的武漢、昆明、南寧三座城市的賣地情況來看。

    武漢上半年賣地收入僅進賬175.36億元。2021年上半年,武漢短短半年賣地收入高達1028.71億元。細品吧。

    制圖:城市財經

    2019年,昆明賣地收入915.7億元,之后一路下滑。2020年賣地收入下跌了25.7%,至680.3億元。2021年相較于2020年又下跌了38.5%,只有418.1億元。

    跌幅最猛的是去年,2022年昆明的賣地收入只有123.6億元,相較于2021年下跌了70.4%,相較于2019年的高點,下跌了86.5%。

    南寧賣地收入2020年高點時期為596.12億元,之后一路下滑,今年上半年賣地收入只有31.4億元,跌成了零頭。

    制圖:城市財經

    第三組數據:典型二線城市,上半年沒有一座城市完成供地計劃的40%。

    克而瑞披露的數據顯示,上半年典型二線城市中,供地計劃全線下跌,其中沈陽、長春跌幅超過了70%和50%。

    兩座城市之所以供地計劃腳踝斬,主要是過去兩年流拍率高企,土地根本賣不出去。再加上供大于求的局面,索性就直接減少土地供應。

    土地成交完成率方面,沈陽、福州、貴陽、大連、呼和浩特、均不足5%。廈門、重慶、烏魯木齊、濟南均不足10%。

    賣地完成率最高的杭州也只有32%。

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    六成百強房企不拿地

    土地賣不出去的直接原因,大多數房企都不拿地了。

    克而瑞披露的數據顯示,今年前7個月,房企投資力度再減弱,拿地金額百強房企的投資力度同比下降20%,且有近六成百強房企尚未拿地,頭部房企7月單月拿地較上半年大幅放緩。

    還在拿地的房企,基本都是國資背景的央企、國企和城投。

    中指研究院披露的數據顯示,今年前7個月22個主要城市拿地企業中,央國企占比59%,混合所有制房企占比5%,地方城投占比9%,民企占比只有27%。

    其中福建上半年的賣出去的土地,98%被央國企兜底。北京、深圳、廈門、武漢、沈陽所售地塊80%以上被央國企拿走。

    房企,或者說民營房企為何不拿地?地球人都知道,都在忙著防止暴雷。

    最近有人梳理了一下在房企大面積暴雷之前的2020年的百強房企,一半以上的房企出現了債務違約,也即暴雷了。

    過去兩年,房企被斬斷了大多數融資渠道,雖然有第二箭射出,官方也表態要放寬房企的融資,但是從結果來看,只是肥了少數央企國企而已。

    根據機構統計的75家典型房企數據來看,2023年上半年地產信用債發行主體仍以央企和地方國企為主,國企融資占比約92.60%,半數民營房企在上半年沒有債券融資。

    賣房回款,成了民企幾乎是唯一的來錢渠道。由于很多城市有限跌令限制,雖然明面上只有三四十個城市發布了限跌令,但事實上很多城市明里暗里都在限制房價跌幅。限制之下,房企的降價跑量速度被限制,導致房企難以回款。

    7月份,頭部50強房企的銷量,只有華僑城、城建集團兩家正增長,其余都在下跌。

    融資渠道關閉,僅有的回款渠道在冷卻的市場環境下疊加限跌令,變得舉步維艱。此外,還有不斷到期的債務要償還,還有保交樓任務要完成。

    可以說,當下沒有過得舒坦的民營房企。四面八方都是壓力,哪有錢、哪有心情、哪有預期去拿地?

    然而,土地賣不出去的這種局面不改變,地方城市的財政運轉會更加困難。畢竟,除了深圳等少數城市擺脫了土地財政依賴外,絕大多數城市特別是產業單薄、財政微弱的三四線城市,極度依賴賣地收入。

    更重要的是地方債。

    公開數據顯示,去年年底,全國3000多家城投平臺,城投債規模在54萬億左右,超過一般債和專項債的總和。當然,城投債具有相當的隱蔽性,還有不少估計沒有統計進來,有些機構預測達到70萬億。

    顯性債務和隱性債務加在一起,超過100萬億。

    這么多債務,怎么還?過去一直都是依靠賣地償還,但現在這光景,沒招了。

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    該取消限跌令、降地價,放棄土地財政依賴路徑了

    本號認為,想要改變局面,樓市該低頭服軟了,該取消限跌令、降地價,同時放棄土地財政依賴了。

    當然,需要分步走。

    首先是取消限跌令,同時降低地價,來解當下的燃眉之急。

    取消限跌令,是為了讓房企加速回款,完成自救。畢竟等著拯救的房企數不勝數,根本救不過來,唯有放開價格限制,讓他們降價跑量,獲得回款,才能有錢去償還債務,去完成保交樓。

    無任何種商品,流動性都是第一重要。一個沒有流動的商品,即便是天價,也是紙面財富,無法兌現。

    對于房子來說,不降價失去流動性,要比降價增加流動性的傷害更大。

    沒有流動性,開發商回不了款,地方城市也會減少稅收收入。而且,為了絞盡腦汁阻擋房價下跌,會想盡辦法出臺各種修修補補的工作,不但對市場干預太大,阻擋了市場的自主發展,削弱了市場的積極性,對于市政府本身的工作人員,也會疲于奔命。

    而接受現實,接受降價,盡管在冷卻的市場環境下,不一定能增加多少成交,但至少不會是互相僵持的僵局。

    與此同時,降低土地出讓價格。不要再堅守。

    過去一些年房價不斷上漲,其中的根本原因是地價飛速上漲。如今要引導價格回歸,降地價是根本之法。

    不降,在房企看不到預期、背負著債務的當下,下半年的流拍率可能會重回高峰。屆時地方政府的財政壓力會更大,地方債壓力也會更大。會出現更多城市的公交停運,會有更多的旅游景區經營權被轉讓。

    取消限購、降地價,只能解燃眉之急。要從根本上解決地方城市的財政困擾,需要拋棄過去的土地財政依賴路徑。

    時代不同了,房地產已經進入了黑鐵時代。中央都明確表示,要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

    形勢改變,地方城市的思維也得改變。

    過去四十年,很多城市是躺在城市化進程中、躺在人口紅利中,躺在賣地收入中發展,這種舒坦的日子結束了。

    未來,城市拼的是產業,是科創能力,是工業實力了。唯有產業才能壯大一座城市,成就一座城市。

    那些思維轉不過彎來,還抱著土地財政不肯放手、墨守成規的城市,終將被時代的浪潮拍在沙灘上。

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    責任編輯:sdnew003

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