透視龍湖式高質量發展房企樣本

    來源: 中新經緯2023-08-23 11:57:02
      

    中新經緯8月23日電 當“市場供求關系發生重大變化”上升為上層論斷,房地產行業內也由上及下產生多條新共識。

    其中重要的一條是,在從增量時代轉向存量時代的現階段進程中,房企精細化運營將更為關鍵;進一步地,走出一個長達十余年的高杠桿高增長、規模化模式后,新老模式交戰正酣,房地產行業的下一個主流發展模式將更多轉變為生存中求“穩健”。


    (資料圖片僅供參考)

    這條認知,正以“陣痛”的形式敦促業內企業致力于打造長期的商業模式和核心能力。

    一年前,龍湖集團創始人吳亞軍在投資會上直白表示“定戰略前先想生死”;距離萬科公開發出“活下去”的信號,也已經過了五年之久。這期間,萬眾矚目下,房地產行業發生劇變,進入深度調整期。

    現在看來,也許就連行業的直接參與者們也沒有料想到,這個周期竟如此之長、如此之烈——據悉,在走過了日子尤其難過的2022年后,目前約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業績預告,其中有超過6成房企預計虧損,累計總虧損額超千億元。

    但在一片業績預虧之中,8月18日,龍湖集團披露了行業首份中期業績。報告期內,龍湖實現合同銷售額985.2億元;實現股東應占溢利80.6億元,較去年同期增長7.73%;營業收入達620億元,其中由運營及服務業務組成的經營性收入約122億元,保持兩位數增長,并開始占據更高的利潤占比。

    業內經營艱難與信心匱乏交相“鳴奏”,龍湖這份穿越周期的成績單,在預示著企業守住了自身安全線之余,顯然蘊涵著更深層次的激勵意義,即眼下業內正在經歷的難熬的局面,是可以被突破的。

    那么進一步往下深究,為什么偏偏是龍湖?

    這場業績會同樣給出了答案。業內人士評價,“在新的市場環境下,龍湖已成為了一個契合時代的企業樣本”。在這個樣本里,可見房企“活下去”的法則,及一個創新的、可持續的高質量發展模式。

    邏輯:高質量發展之“變”

    有一個廣泛的認知是,創新是存量時代的最大增量。

    在龍湖披露的信息里,可以看到這家企業通過主動求變來應對行業變革的深刻影響——

    如龍湖集團董事長兼CEO陳序平所言,行業告別高杠桿發展模式,不再以負債規模的增加驅動資產規模的增長以及銷售的增長,要降負債并提升資產質量,“分子減少,分母變強”才能實現高質量發展。

    因此,龍湖的高質量發展模式有四個關鍵詞:低杠桿、低成本、強運營、正現金流,對應控負債與戰略轉型兩個方面,最后實現“開發、運營、服務三大業務板塊組合完之后,讓企業保持在比較高ROE(凈資產收益率)的情況下,不再依靠負債規模的增加去驅動資產規模和銷售的增長”。

    進一步來看,在負債方面,財報數據顯示,報告期內,龍湖凈負債率為57.2%,現金短債比為1.96,剔除預收款的資產負債率61.9%,創近五年新低,并連續七年滿足“三道紅線”要求,一系列指標均維持行業內的較高水準。

    “三道紅線”全綠,意味著即使是在當下極為惡劣的融資環境下,龍湖仍可以增加有息負債。但龍湖還是選擇了一條相反的路:陳序平表示,龍湖有息負債總額不再增加。

    與此同時,龍湖不斷優化債務結構以使整個債務結構更加健康,進而提升并保護公司經營盤面的安全度。

    外幣借款保持較低占比,債務賬期增加為此提供佐證:報告期內,龍湖總借貸中約78.4%以人民幣計值,21.6%以外幣計值,其中97%的境外債已做掉期處理;平均貸款年限為從6.28年增長到7.19年,貸款年限持續延長,長短債配比更加合理。

    再往下延伸,在降低負債的另一面,集團的經營性業務必須能夠提供正現金流。陳序平表示,它不只是航道要為正,還要保持扣減每年給股東分紅之后為正。這就給龍湖自己提出了更高的要求。

    2023年上半年,龍湖經營性業務收入及利潤正按照此前既定的占比比例不斷提升,結構更加優化。而其122億元、同比增長10.4%的經營性收入意味著,在地產開發業務疲軟的狀態下,該類業務不再只是“錦上添花”,而是可以承擔有效熨平周期風險的重任:正是得益于運營及服務業務的穩步增長及運營效率的提升,集團整體毛利率進一步修復,毛利額達到139億元,毛利率提升至22.4%。

    在龍湖高層的規劃中,持續提升資產質量也是其打造高質量發展模式的關鍵一招。龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠透露,龍湖上半年在14個重點城市拿地新增貨值600億左右,未來也將主要布局一二線城市,密切關注政策變化,持續把握優質投資機會,在高能級城市獲取土地,做好發展與安全的平衡。

    底線:高質量發展之“不變”

    誠然如上文所言,龍湖的主動性戰略求變撐起了其關于高質量發展的新命題。但不可否認的是,有一些樸素的理念和路徑自始至終都可以被不斷變化的市場證實。對于企業而言,這自然而然發展成他們長久堅持的原則與底線。

    安全之于龍湖,就是底線思維所在。這也是龍湖集團CFO趙軼認為龍湖能夠始終如一、穿越周期保持穩健活下去的原因。

    在高杠桿撬動規模的時代,龍湖總是被冠以“保守”的標簽。早在三年前,龍湖就提出降負債的管理策略,持續壓降有息負債規模,保持企業發展的“安全度”;現階段,龍湖的整體債務規模穩中有降,結構持續優化,外債占比持續壓降。

    時至今日,當身處債務違約的窘境,不知龍湖的這些同行們是否已經在反思曾經的激進?

    正如陳序平所言:“公司始終將安全性放于一切發展的首位,以戰略定力和余量思維應對周期的不確定性”,龍湖似乎一直偏愛長期主義,始終堅定并強調要靠原則、靠底線思維走下去。即使在發展過程中曾經歷兩次劇烈波動的行業周期,穩健的財務策略也并未被擾動。

    前不久,業內有房企陷入流動性困境被推向輿論中心,已有多家房企公開違約,其中不乏央國企。

    反觀龍湖,在發半年報前不到50天的時間里,累計償還了共計83.7億元公司債。趙軼在業績會上也表示,目前集團2023年基本已無到期債券,僅余11月到期的1.19億元公司債。

    此外,據了解,將于2024年1月到期的港幣銀團貸款,龍湖也已經提前償還72億港元,并計劃在年內全部提前償還剩余部分。截至2026年底,龍湖亦無境外到期債券。

    得益于穩健的財務盤面和安全的債務結構,截至目前,境內外評級機構給予龍湖標普(BBB-)、穆迪(Baa2)、惠譽(BBB)、中誠信(AAA)、新世紀(AAA)的評級,龍湖繼續保持境內外“全投資級”評級,并成為今年首個獲國際評級機構惠譽上調展望的內房上市公司。

    “全投資級”,意味著財務指標安全、盈利模式受機構認可。三大國際評級機構之一的標普近日就明確表示,龍湖憑借穩健均衡的組合抵御房地產市場持續疲軟。在其最新發布評級報告中,標普分析認為,一方面,投資性物業為龍湖提供穩定的現金流入和融資;另一方面,公司債務結構管理優秀,流動性充足、并擁有堅定的執行力。

    事實上,龍湖已經有了強大的“定心丸”——趙軼表示,基于很多商業天街的持續開業,龍湖經營性物業貸上半年同比增加100億,達到400億,賬期很長、成本很低。(中新經緯APP)

    【編輯:董湘依】

    關鍵詞:

    責任編輯:sdnew003

    相關新聞

    版權與免責聲明:

    1 本網注明“來源:×××”(非商業周刊網)的作品,均轉載自其它媒體,轉載目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責,本網不承擔此類稿件侵權行為的連帶責任。

    2 在本網的新聞頁面或BBS上進行跟帖或發表言論者,文責自負。

    3 相關信息并未經過本網站證實,不對您構成任何投資建議,據此操作,風險自擔。

    4 如涉及作品內容、版權等其它問題,請在30日內同本網聯系。