透視龍湖式高質量發展房企樣本

中新經緯8月23日電 當“市場供求關系發生重大變化”上升為上層論斷，房地產行業內也由上及下產生多條新共識。

其中重要的一條是，在從增量時代轉向存量時代的現階段進程中，房企精細化運營將更為關鍵；進一步地，走出一個長達十余年的高杠桿高增長、規模化模式后，新老模式交戰正酣，房地產行業的下一個主流發展模式將更多轉變為生存中求“穩健”。

(資料圖片僅供參考)

這條認知，正以“陣痛”的形式敦促業內企業致力于打造長期的商業模式和核心能力。

一年前，龍湖集團創始人吳亞軍在投資會上直白表示“定戰略前先想生死”；距離萬科公開發出“活下去”的信號，也已經過了五年之久。這期間，萬眾矚目下，房地產行業發生劇變，進入深度調整期。

現在看來，也許就連行業的直接參與者們也沒有料想到，這個周期竟如此之長、如此之烈——據悉，在走過了日子尤其難過的2022年后，目前約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業績預告，其中有超過6成房企預計虧損，累計總虧損額超千億元。

但在一片業績預虧之中，8月18日，龍湖集團披露了行業首份中期業績。報告期內，龍湖實現合同銷售額985.2億元；實現股東應占溢利80.6億元，較去年同期增長7.73%；營業收入達620億元，其中由運營及服務業務組成的經營性收入約122億元，保持兩位數增長，并開始占據更高的利潤占比。

業內經營艱難與信心匱乏交相“鳴奏”，龍湖這份穿越周期的成績單，在預示著企業守住了自身安全線之余，顯然蘊涵著更深層次的激勵意義，即眼下業內正在經歷的難熬的局面，是可以被突破的。

那么進一步往下深究，為什么偏偏是龍湖？

這場業績會同樣給出了答案。業內人士評價，“在新的市場環境下，龍湖已成為了一個契合時代的企業樣本”。在這個樣本里，可見房企“活下去”的法則，及一個創新的、可持續的高質量發展模式。

邏輯：高質量發展之“變”

有一個廣泛的認知是，創新是存量時代的最大增量。

在龍湖披露的信息里，可以看到這家企業通過主動求變來應對行業變革的深刻影響——

如龍湖集團董事長兼CEO陳序平所言，行業告別高杠桿發展模式，不再以負債規模的增加驅動資產規模的增長以及銷售的增長，要降負債并提升資產質量，“分子減少，分母變強”才能實現高質量發展。

因此，龍湖的高質量發展模式有四個關鍵詞：低杠桿、低成本、強運營、正現金流，對應控負債與戰略轉型兩個方面，最后實現“開發、運營、服務三大業務板塊組合完之后，讓企業保持在比較高ROE(凈資產收益率)的情況下，不再依靠負債規模的增加去驅動資產規模和銷售的增長”。

進一步來看，在負債方面，財報數據顯示，報告期內，龍湖凈負債率為57.2%，現金短債比為1.96，剔除預收款的資產負債率61.9%，創近五年新低，并連續七年滿足“三道紅線”要求，一系列指標均維持行業內的較高水準。

“三道紅線”全綠，意味著即使是在當下極為惡劣的融資環境下，龍湖仍可以增加有息負債。但龍湖還是選擇了一條相反的路：陳序平表示，龍湖有息負債總額不再增加。

與此同時，龍湖不斷優化債務結構以使整個債務結構更加健康，進而提升并保護公司經營盤面的安全度。

外幣借款保持較低占比，債務賬期增加為此提供佐證：報告期內，龍湖總借貸中約78.4%以人民幣計值，21.6%以外幣計值，其中97%的境外債已做掉期處理；平均貸款年限為從6.28年增長到7.19年，貸款年限持續延長，長短債配比更加合理。

再往下延伸，在降低負債的另一面，集團的經營性業務必須能夠提供正現金流。陳序平表示，它不只是航道要為正，還要保持扣減每年給股東分紅之后為正。這就給龍湖自己提出了更高的要求。

2023年上半年，龍湖經營性業務收入及利潤正按照此前既定的占比比例不斷提升，結構更加優化。而其122億元、同比增長10.4%的經營性收入意味著，在地產開發業務疲軟的狀態下，該類業務不再只是“錦上添花”，而是可以承擔有效熨平周期風險的重任：正是得益于運營及服務業務的穩步增長及運營效率的提升，集團整體毛利率進一步修復，毛利額達到139億元，毛利率提升至22.4%。

在龍湖高層的規劃中，持續提升資產質量也是其打造高質量發展模式的關鍵一招。龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠透露，龍湖上半年在14個重點城市拿地新增貨值600億左右，未來也將主要布局一二線城市，密切關注政策變化，持續把握優質投資機會，在高能級城市獲取土地，做好發展與安全的平衡。

底線：高質量發展之“不變”

誠然如上文所言，龍湖的主動性戰略求變撐起了其關于高質量發展的新命題。但不可否認的是，有一些樸素的理念和路徑自始至終都可以被不斷變化的市場證實。對于企業而言，這自然而然發展成他們長久堅持的原則與底線。

安全之于龍湖，就是底線思維所在。這也是龍湖集團CFO趙軼認為龍湖能夠始終如一、穿越周期保持穩健活下去的原因。

在高杠桿撬動規模的時代，龍湖總是被冠以“保守”的標簽。早在三年前，龍湖就提出降負債的管理策略，持續壓降有息負債規模，保持企業發展的“安全度”；現階段，龍湖的整體債務規模穩中有降，結構持續優化，外債占比持續壓降。

時至今日，當身處債務違約的窘境，不知龍湖的這些同行們是否已經在反思曾經的激進？

正如陳序平所言：“公司始終將安全性放于一切發展的首位，以戰略定力和余量思維應對周期的不確定性”，龍湖似乎一直偏愛長期主義，始終堅定并強調要靠原則、靠底線思維走下去。即使在發展過程中曾經歷兩次劇烈波動的行業周期，穩健的財務策略也并未被擾動。

前不久，業內有房企陷入流動性困境被推向輿論中心，已有多家房企公開違約，其中不乏央國企。

反觀龍湖，在發半年報前不到50天的時間里，累計償還了共計83.7億元公司債。趙軼在業績會上也表示，目前集團2023年基本已無到期債券，僅余11月到期的1.19億元公司債。

此外，據了解，將于2024年1月到期的港幣銀團貸款，龍湖也已經提前償還72億港元，并計劃在年內全部提前償還剩余部分。截至2026年底，龍湖亦無境外到期債券。

得益于穩健的財務盤面和安全的債務結構，截至目前，境內外評級機構給予龍湖標普(BBB-)、穆迪(Baa2)、惠譽(BBB)、中誠信(AAA)、新世紀(AAA)的評級，龍湖繼續保持境內外“全投資級”評級，并成為今年首個獲國際評級機構惠譽上調展望的內房上市公司。

“全投資級”，意味著財務指標安全、盈利模式受機構認可。三大國際評級機構之一的標普近日就明確表示，龍湖憑借穩健均衡的組合抵御房地產市場持續疲軟。在其最新發布評級報告中，標普分析認為，一方面，投資性物業為龍湖提供穩定的現金流入和融資；另一方面，公司債務結構管理優秀，流動性充足、并擁有堅定的執行力。

事實上，龍湖已經有了強大的“定心丸”——趙軼表示，基于很多商業天街的持續開業，龍湖經營性物業貸上半年同比增加100億，達到400億，賬期很長、成本很低。（中新經緯APP）

【編輯：董湘依】

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