開發(fā)商真有繼續(xù)大幅降價(jià)的空間嗎?
(資料圖片僅供參考)
開發(fā)商開盤前都需要提前將備案價(jià)報(bào)備到政府備案。因?yàn)殚_發(fā)商實(shí)際開盤時(shí),釋放售價(jià)的過高過低,都會影響城市的房價(jià)指數(shù),也會影響到周邊其他開發(fā)商的項(xiàng)目。
于是有了對開發(fā)商新房備案價(jià)的監(jiān)管要求。要求開發(fā)商開盤實(shí)際銷售時(shí)的新房售價(jià),必須控制在備案價(jià)上下浮動的15%之內(nèi)。
要知道開發(fā)商報(bào)備的備案價(jià),通常都不會與報(bào)備時(shí)的市場售價(jià)相差太遠(yuǎn)。因?yàn)閳?bào)備價(jià)格太高,不能大幅降價(jià)賣出去;報(bào)備太低,想再賣高也不可行,得重新申請報(bào)備備案價(jià)。
所以,開發(fā)商報(bào)備的備案價(jià)不會太脫離市場,還會評估自己的成本線。
稍微了解過開發(fā)商開發(fā)測算的都知道,開發(fā)商對投資開發(fā)的地塊測算都有一個(gè)IRR(內(nèi)部收益率)數(shù)據(jù)要求。
據(jù)說以前萬科IRR=8,萬科都會做。其他開發(fā)商很多都要求IRR=10或以上。
也就是說,開發(fā)商的實(shí)力利潤并不高!
騙人房價(jià)漲到天上去了,開發(fā)商都賺飛了。
是的。
早些年便宜拿的地塊,在15-16年開始漲的那一波,開發(fā)商賺得盆滿缽滿。不過同樣道理,房價(jià)漲上去后,拿地的成本也上去了。
一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期下來,成本就擺在那里。首先資金成本就非常高!
現(xiàn)在大市場的房價(jià)下行,哪怕像深圳這種超大城市都不例外。網(wǎng)傳房價(jià)都降回到19年前了。
也就是說,現(xiàn)在的開發(fā)商基本都不是講怎么賺錢,而是在比看誰能少虧一點(diǎn)。
現(xiàn)在開發(fā)商會繼續(xù)大幅降價(jià)賣房嗎?
不敢抱有太大的幻想
因?yàn)樯偬澘梢援?dāng)贏,但是大虧還不如放著。
房子在賬面上虧一個(gè)億也是虧,虧十個(gè)億還是虧,但是這叫賬面虧損;如果真的降價(jià)賣出去,就是實(shí)際虧損。還可能再無翻身的可能性。
換成是你,你會怎么選?
如果要大幅降價(jià)才能售出房子,結(jié)果就是,開發(fā)商都得面臨破產(chǎn)的結(jié)局。
反正都得破產(chǎn),那還不如讓房子爛尾。
只要房子沒有賣掉,沒有處理掉,一旦能渡過通脹周期,或許還有他翻身的機(jī)會。
就問你一句:
換成你是開發(fā)商這個(gè)開發(fā)商,你降不降價(jià)?你賣不賣?
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