還能不能等到更便宜的錢？

從這一次的LPR“非對(duì)稱降息”來看，恐怕房主、購房人、開發(fā)商，都不應(yīng)對(duì)房貸利率的下降抱有太高的期待。所以，有一些動(dòng)作現(xiàn)在就可以著手做準(zhǔn)備。

(相關(guān)資料圖)

政策都是來調(diào)整人們的預(yù)期進(jìn)而塑造人們的微觀行為的，這提醒我們，一方面要把政策大體上弄得明白，另一方面最重要的是把自己的動(dòng)作做對(duì)。

重要的問題是兩個(gè)，一是，5年期LPR利率 “ 意外”沒降的原因是什么？ 二，這時(shí)候我們?cè)趺醋霰容^對(duì)？

這次LPR下調(diào)，1年期LPR下調(diào)10個(gè)BP，3.45%，5年期沒動(dòng)，還是4.2%。顯著低于市場預(yù)期，當(dāng)然，我之前已經(jīng)放棄了這個(gè)預(yù)期。先前的文章，我認(rèn)為要直接一步到位的下調(diào)，直接下調(diào)它個(gè)100個(gè)BP，一步到位的猛藥，可能要比現(xiàn)在的羊拉屎效果更好——雖然，都是短期效果。

這個(gè)帶來一個(gè)結(jié)果，我們現(xiàn)在的市場慘過2008，但是我們的房貸利率還要比2008高出至少10%，存量房貸利率高出20%。有粉絲給我發(fā)微信說，他的房貸利率7月剛剛下調(diào)到了4.79%，很郁悶，“都說疫情的‘疤痕效應(yīng)’，我這疤也很大，就不能給我補(bǔ)補(bǔ)？”。

但是，我們來解釋這次5年期LPR沒調(diào)的緣故。

行業(yè)流行的觀點(diǎn)是兩個(gè)：1）5年期LPR下調(diào)，會(huì)繼續(xù)壓縮商業(yè)銀行的息差，帶來金融風(fēng)險(xiǎn)；2）沒有下調(diào)，可以為存量房貸利率接下來下調(diào)創(chuàng)造空間。

根據(jù)金融監(jiān)管總局最新監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)，二季度，國內(nèi)商業(yè)銀行凈息差降至1.736%（一季度為1.744%），創(chuàng)歷史新低，不良貸款率為1.62%。這是兩個(gè)重要指標(biāo)，兩者已經(jīng)極度貼近，意味著息差再降，會(huì)有金融風(fēng)險(xiǎn)。

央行現(xiàn)在給的口徑也已經(jīng)變了，最新的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告開始強(qiáng)調(diào)“合理看待商業(yè)銀行利潤水平”、“商業(yè)銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)發(fā)放貸款面臨資本約束，化解風(fēng)險(xiǎn)也要消耗資本……商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需保持合理利潤和凈息差水平”。

這個(gè)基礎(chǔ)上，如果這次再下調(diào)5年期LPR，一是會(huì)繼續(xù)擠壓商業(yè)銀行息差，二是會(huì)繼續(xù)加大商業(yè)銀行調(diào)降存量房貸利率的壓力。而不下調(diào)，兩者得兼，可以給到商業(yè)銀行展開存量房貸下調(diào)更大的操作空間。

這個(gè)解釋沒錯(cuò)，但我覺得更大的一個(gè)理由沒有講：貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的效用看起來越來越小，以至于貨幣刺激的動(dòng)力下降。從2022年至今，5年期LPR累計(jì)下調(diào)了45個(gè)BP。以及，針對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性降息也超過了LPR“約束”——二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，6月末已有87個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，6月新發(fā)放個(gè)人房貸利率4.11%，已經(jīng)追平2008歷史最低。

但這期間，全國房地產(chǎn)走了一個(gè)瘋狂暴雷、劇烈下跌的行情。我們回頭去看這1年半的行情發(fā)現(xiàn)，按照資產(chǎn)負(fù)債表衰退的邏輯去解釋是行得通的。即是說，貨幣政策、降準(zhǔn)降息的用處，有，但不多。老百姓、買房人、以及房主，更關(guān)心的是負(fù)債（如何償還債務(wù)），不是利率。

對(duì)于新買房的家庭而言，預(yù)期他未來沒有收入或者收入減少，以及預(yù)期未來的房價(jià)下跌或者不增長，那么你利率降到多少他才會(huì)去買房子？

答案是，降到多少他都不去。

對(duì)于房主而言，同樣的預(yù)期之下，降低存量貸款利率之后，省下來的錢他會(huì)拿出來多少去消費(fèi)，也未可知，大家還貸款的心都是一樣的。

盡管我也希望存量房貸利率最好能夠降到和新房利率一樣，但是無論是基于前面說的這個(gè)理由，還是說LPR的生成機(jī)制，最終的答案都可能是：大概率會(huì)下調(diào)，但不太可能是全面、大幅的下調(diào)。

總體而言，對(duì)LPR和存量房貸利率，我的看法是：1）有希望是貸款利率和存款利率循環(huán)下降的局面，貸款利率降了，銀行息差縮窄風(fēng)險(xiǎn)拉大，可以通過降低存款利率，來為貸款利率的進(jìn)一步下調(diào)擴(kuò)大空間。2）這個(gè)注定不會(huì)出現(xiàn)一步大幅調(diào)到位的情況，也就是“超預(yù)期”可能一直都不會(huì)有，因此，它對(duì)市場的提振會(huì)一直溫吞吞，當(dāng)然降肯定比不降好。3）存量房貸利率的下調(diào)會(huì)發(fā)生，但很難有一刀切。

繼續(xù)等，我相信還是會(huì)等到“更便宜的錢”，但LPR到了今天的這個(gè)水平，如果你需要展開行動(dòng)，可以準(zhǔn)備了。今時(shí)不同往日，眼睛死盯著“貨幣放水”的方向，可以改一改了。

簡單的兩個(gè)操作：

其一，利用好經(jīng)營貸利率繼續(xù)下調(diào)的機(jī)會(huì)。

一般房抵經(jīng)營貸利率會(huì)在1年期LPR的基礎(chǔ)上減20個(gè)BP，現(xiàn)在1年期LPR是3.45%，那么經(jīng)營貸利率有希望做到3.25%，月息也就是大約2.7厘。我今天看到新消息，廣深部分銀行的經(jīng)營貸年化利率已經(jīng)跌破了3%，無疑這會(huì)加劇貸款置換潮。就算是存量房貸利率下調(diào)，也不會(huì)給你調(diào)到這樣。

假如你現(xiàn)在有200萬的房貸，按照30年等額本息，利率即便是按4.5%計(jì)算，月供也要1萬，直到滿5年之前，每月歸還利息都在6800塊以上。按照經(jīng)營貸來算的話，還息不還本，月供是5400塊。純粹從家庭現(xiàn)金流支出的角度，幾乎可以減輕一半的壓力。如果你因?yàn)橐咔閬啔v山大，家庭亟需降杠桿，可以把房貸做置換，轉(zhuǎn)為利率更低的經(jīng)營貸。

當(dāng)然房貸和經(jīng)營貸，這兩者性質(zhì)不同，適合不同的群體，經(jīng)營貸的本金一般是不會(huì)減少的。是以，結(jié)合自己的實(shí)際情況做，不要貿(mào)然行動(dòng)。

其二，存款去往哪里？

一些手里有閑錢的童鞋，這個(gè)時(shí)候手里一定閑不住，老是犯賤想去炒股撈一票。我覺得還是罷了，雖然我也買股票，但我只會(huì)建議你拿極少的錢放到股市，為未來積累投資方面的知識(shí)。

但是，如上所言，閑錢放銀行，你會(huì)面臨存款利率下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，那幾乎是很快發(fā)生的事。我注意到，最近有一些粉絲去香港開了賬戶，把錢存過去。境外存款利率高，一般至少都在4%以上，高的到5-6%以上也可以做到。存1年，輕輕松松跑贏“3%”，也輕輕松松跑贏95%的大A股民。我覺得也是一個(gè)不錯(cuò)的穩(wěn)健方案，還是老話不怕說三遍，不確定性太大太多的時(shí)候，普通人安全第一。這時(shí)候千萬不要覺得自己很牛能跑贏，你跑不過時(shí)代。

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