如果說剛剛出讓的世界大觀地塊,是天河豪宅市場的一張王牌;
那么接下來的 上涌果樹公園地塊,絕對是海珠豪宅陣營的又一猛將,吸引了保利、越秀在內(nèi)的央國企爭搶。
【資料圖】
有業(yè)內(nèi)人士認為:與世界大觀地塊相比, 上涌果樹公園地塊位置更好, 距離核心區(qū)三件套 (東西塔、廣州塔) 更近。
今天來聊聊,想拿下這塊大熱門地塊的房企,到底在打什么主意?
|海珠航拍
|廣州樓市發(fā)布攝
壹
海珠最貴地塊
“國家隊”緊盯肥肉!
海珠上涌果樹公園地塊,是海珠最貴的一塊地,沒有之一。
光是地塊的起拍價,就超過111億。
這一拿地成本,是世界大觀地塊的1.6倍、超過2021年的赤沙車輛段TOD地塊。
在廣州近五年的地塊出讓中,能排到總價TOP3,僅次于荔灣廣船地塊和增城的官湖車輛段地塊。 (來源:中指院)
若最終搶到封頂價,以溢價15%計算,樓面價去到3.5萬/平。剔除配建后,樓面價或要去到5萬+/平。
|上涌果樹公園北側(cè)地塊航拍
|廣州樓市發(fā)布攝
這塊地之所以賣那么貴,主要有兩方面原因:
一是自身素質(zhì)能打。
地塊周邊有非常大面積的綠化,最高容積率僅3.0,未來還有大體量的學校。
值得一提的是,在這次土拍之前,學校已經(jīng)搶先露了臉。
地塊規(guī)劃了15年完整教育配套,傳出引入中大附,配套上首個KPI完成了。
可見,海珠為這塊地的出讓做好了鋪墊。
|上涌果樹公園北側(cè)地塊掛牌
二是板塊氛圍成熟。
地塊臨近中大布匹市場、客村、海珠區(qū)府等老牌商圈,受琶洲輻射。
其所在11號線+10號線交匯、上涌公園站上蓋,南邊是上涌果樹公園、海珠湖公園。
這樣的配套濃度,放眼整個中心區(qū)也不多見。
|技術生成
4公里之外的保利四季和頌、保利湖光悅色等改善盤,均價已經(jīng)達到9萬/平。
板塊的價值,已經(jīng)被拉得很高了。
如果把海珠樓市比作一個人的話,上涌果樹公園就是心臟位置,資源最集中。
當然,極高的拿地成本、出讓要求就天然地把90%以上的房企擋在門外,更不要說地塊本身有地鐵線路在建設中,項目建設的復雜程度不小。
|地塊要求
|來源:公共資源交易中心
所以在意向房企中,我們只能看到熟悉的央國企身影:
保利、越秀、中海、華潤置地、中鐵建...一批資金雄厚、且開發(fā)經(jīng)驗豐富的“大佬”有意向參拍。(意向房企持續(xù)增加中,9月7日截止報名、9月8日正式開拍)
按照初步 猜測,上涌果樹公園地塊未來定位也會往改善、豪宅靠攏,大概率會拍到搖號。
|上涌果樹公園地塊
| 廣州樓市發(fā)布攝
貳
保利、越秀做足功課
開發(fā)布局即將有變?
“肥而美”的超大地塊,無論對哪家開發(fā)商來說,拿下必定會以最高標準打造。
比如說,保利拿下用“天”字系,越秀拿下用“和樾”系,中海拿下用“臺”字系。
多家房企都為了這塊“天菜”做足準備,尤其是保利、越秀。
樓市君早前也打聽到,保利很早就看上這塊地,并做了非常充足的準備,打算跟周邊項目連片發(fā)展。
一旦順利拿下地塊,保利則成功在海珠核心定下了五個點。
|技術生成
五個項目就像五顆釘子,圍成一個梯形,錨定了海珠中部、東部的發(fā)展。
隨著琶洲CBD不斷成熟,內(nèi)有保利廣場、琶洲會展、琶洲村舊改...整個板塊都被保利的項目框定了。
而且,保利還埋了一記“隱藏”大招。
它從108方的剛改戶型,到262方的改善大平層,都涵蓋到了。
保利海珠項目信息一覽
來源:房天下
項目戶型保利四季和頌108-140平保利湖光悅色127-201平招商保利·海珠天珺137-262平
這種由保利主導的差異化,決定了幾個項目可以互相成就。
當然,想要在海珠扎根的不止是保利,這幾年最活躍的莫過于越秀。
一周前,越秀豪擲68.3億拿下世界大觀地塊。
假設越秀真的成功拿下 上涌果樹公園地塊,整個海珠的布局將會怎么樣呢?
關于這一點,我們可以看看這兩年由越秀操刀的海珠項目。
2021年2月,廣州地鐵拿下赤沙站上蓋的TOD綜合體項目,聯(lián)合越秀地產(chǎn)打造出琶洲南TOD,約一年時間就正式面世。
去年4月,琶洲南TOD第一期開盤,單價9.2-13萬/平,首日去化95%,單靠展廳和PPT的情況下三天賣了60億。
|琶洲兩大項目
廣州樓市發(fā)布攝
2022年7月,琶洲西區(qū)AH040329地塊被越秀成功拿下;
到今年5月, 沿襲琶洲南TOD 熱度,琶洲樾 面世 并于5月火爆開盤。
正如我們都能看到的,琶洲南TOD、琶洲樾,到今年的江灣·和樾...
這個開發(fā)節(jié)奏,一氣呵成。
無論是出于連片開發(fā)的考慮,還是對海珠前景的看好,越秀再次出手的可能性頗高。
一旦 順利拿下上涌果樹公園地塊,越秀在海珠的布局 將從如今的沿江、沿河分布;變成南、中、北部都有項目密集分布、連珠成片。
而 上涌果樹公園地塊正是關鍵節(jié)點,正好落在整個布局的中心位置,有種“眾星拱月”的既視感。
|技術生成
把琶洲南TOD的模式,沿用到 上涌果樹公園地塊身上,極有可能是:
不到一年內(nèi)面世、保留極大比例的園林、有極具震撼力的產(chǎn)品戶型...
“和樾”系的流量基因,很可能是這塊地的主旋律。
結合這兩天曝光康樂鷺江舊改的動態(tài) (距離上涌果樹公園地塊約3公里) ,明確表明將于明年啟動。
顯然,在越秀的加持下,海珠或?qū)⒆叱隽钊肆w慕的新速度。
叁
消化周期中心區(qū)最低
海珠改善市場值得期待
客觀來說,上涌果樹公園地塊要造出好成績并不算難。
只要打好“差異化”,拼拼產(chǎn)品力,故事講到位,改善客群需要的“點”這里都有。
更重要是,海珠的市場環(huán)境非常適合大搞改善盤:
一方面,整個海珠中部的供應并不多。
目前,整個海珠的在售貨量不足3000套,體量最大的琶洲南TOD也只有1300+戶,已經(jīng)接近清盤。
|廣州樓市發(fā)布制圖
根據(jù)中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù),海珠的庫存僅次于越秀,新房庫存量只有37萬方,消化周期中心區(qū)最低。
尤其是海珠中部的腹地,只有保利四季和頌這一在售樓盤,沒有像上涌果樹公園這樣的超大地塊。
等到上涌果樹公園地塊入市,幾乎沒有對手。
另一方面,20年以上樓齡占近半,改善需求旺盛。
樓市君統(tǒng)計,在海珠1.45萬套的二手掛牌房源中,超過20年樓齡的,占比接近60%。
5年以內(nèi)的房源,只有不到3%,500套都不到。 (來源:鏈家)
|技術生成
盡管現(xiàn)在海珠新房普遍6-10萬+/平,不少置換需求外溢荔灣番禺。
但對于海珠高端購買力而言,一旦有優(yōu)質(zhì)改善盤上新,幾乎都會快速消化掉。
這也是為什么,即使高達111億的海珠地王,仍不乏房企爭搶。
接下來,我們拭目以待~
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