捂盤大師李嘉誠：北京一項(xiàng)目開售，捂22年暴賺50倍！地咋沒收回

本月初，“李嘉誠旗下的房子7折銷售”的消息不脛而走，雖然大家預(yù)期銷售火爆，但是沒想到能那么火爆。

這個(gè)位于香港九龍的項(xiàng)目推出662套房，但卻有超過3.8萬人哄搶。這樣的場(chǎng)景，讓國內(nèi)地產(chǎn)同行夢(mèng)回十年前。

就在內(nèi)地開發(fā)商羨慕李嘉誠的時(shí)候，李超人又在北京給大家上了一課：其公司旗下豪宅項(xiàng)目“御翠園”即將開售，樓面價(jià)為1750元/平方米，此次獲批的最低價(jià)格為90672.35元/平方米。也就是說，即便以最低價(jià)格銷售，李超人這一筆買賣的毛利潤也達(dá)到了50倍以上。

(資料圖)

眾人在驚呼李超人賺麻了的同時(shí)，也質(zhì)疑該項(xiàng)目的合法性，因?yàn)椤坝鋱@”的拿地時(shí)間還要追溯到22年前，而根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：開發(fā)商閑置土地1年，就要罰土地閑置費(fèi)；閑置土地兩年，政府則可以無償直接收回土地。

“御翠園”從拿地到銷售，中間經(jīng)過了22年，為什么土地沒有被回收？賺麻了的李超人到底有什么魔力？

土地不許閑置，但是開發(fā)可分期、可延長

去過售樓部的人應(yīng)當(dāng)都聽過售樓小姐介紹：“我們項(xiàng)目總占地面積多大，總建筑面積多少，分幾期開發(fā)......”分期開發(fā)，幾乎是任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)使用的方法。

原因在于，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，如果一次開發(fā)面積太大，開發(fā)商很容易陷入“步子太大扯到蛋”的窘境，導(dǎo)致現(xiàn)金流吃緊甚至資金鏈斷裂，最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。

所以開發(fā)商拿到土地后，基本都會(huì)化整為零、分期開發(fā)。這個(gè)方法可謂一舉兩得，既讓開發(fā)商自己不用承受太大的資金壓力，也可以給政府一個(gè)交代，因?yàn)橹灰情_工建設(shè)了，就不存在土地閑置的問題。

李超人的“御翠園”項(xiàng)目也是利用了這種方式，規(guī)避了土地長期閑置的問題。項(xiàng)目拿地時(shí)間是2001年，動(dòng)工時(shí)間為2005年6月，首次開盤銷售的時(shí)間為2005年11月。

有人會(huì)問，即便是分期開發(fā)，李超人從拿地到動(dòng)工，中間還是閑置了4年，為什么土地沒有被收回？

的確，4年的“空窗期”確實(shí)可以讓政府行使收回土地的權(quán)力，但是大家不要忘了李超人拿地的時(shí)間。

當(dāng)時(shí)是2001年，現(xiàn)在top10的開發(fā)商都還在默默蓄力。彼時(shí)李嘉誠三個(gè)字，對(duì)于地方政府而言，無疑是具有著巨大吸引力的金字招牌。

所以，政府是將土地交給李超人開發(fā)，還是給名不見經(jīng)傳的“小開發(fā)”商？相信大家心中都有答案。既然選擇信任李超人，自然會(huì)給他足夠?qū)捲５臅r(shí)間。

并且李超人是知名的豪宅專家，打造豪宅必須要慢工出細(xì)活，規(guī)劃設(shè)計(jì)等等需要不斷地調(diào)整，花費(fèi)4年的時(shí)間似乎也說得過去。

根據(jù)現(xiàn)有資料顯示，“御翠園”所在地塊共分三期開發(fā)，在2005年首次開盤后，在2006年、2012年又分別以新的項(xiàng)目名稱入市銷售。今年開盤銷售的項(xiàng)目，基本是整個(gè)地塊的收尾。

讓人略感怪異的是，“御翠園”項(xiàng)目整體只有40萬平方米，在規(guī)模上只能算是中等大小，22年的銷售周期，即便對(duì)于豪宅項(xiàng)目也過分漫長了。

李超人有沒有故意拖延開發(fā)周期，借著地價(jià)升值賺取利潤？這個(gè)就見仁見智了。

李嘉誠可以，別人不行？

隨著國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商暴雷，有人開始稱贊李嘉誠的“長期主義”，認(rèn)為他的耐心最終獲得了豐厚回報(bào)，這種說法多少有點(diǎn)先射箭、后畫靶的感覺。

內(nèi)地開發(fā)商不學(xué)李嘉誠，很可能并不是不想學(xué)，而是無法去學(xué)。

過去三十年，內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)商，大多數(shù)選擇的是“高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，即從拿地、開發(fā)、銷售、回款的每個(gè)環(huán)節(jié)，去提高資金周轉(zhuǎn)速度，以資金的高速周轉(zhuǎn)擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，以超級(jí)大的規(guī)模去贏得豐厚的利潤。

選擇這樣的開發(fā)模式，是多方面因素合力的結(jié)果，但核心問題還是：缺自有資金。

大多數(shù)內(nèi)地開發(fā)商自己口袋里其實(shí)并沒有多少現(xiàn)金，他們都是借雞生蛋，通過銀行貸款、金融機(jī)構(gòu)、民間借貸等各種渠道，借到大量資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

所以他們幾乎只有“高周轉(zhuǎn)”這一條路可以走：只有雞生蛋的速度，超過了借雞利息的速度，他們才有利潤可言，否則都是在為雞的主人打工。

在地產(chǎn)“大躍進(jìn)”的時(shí)代，這樣的開發(fā)模式，讓類似于恒大、碧桂園等民營開發(fā)商迅速崛起，成為千億、萬億的“巨無霸”，但透過規(guī)模去觀察，大多數(shù)都“虛胖”的厲害。

這樣的“虛胖”自然也沒有什么抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，“高周轉(zhuǎn)”的模式，容錯(cuò)率很低，從投資到回款，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)引發(fā)整個(gè)鏈條崩塌。

所以這兩年地產(chǎn)行業(yè)“雷聲不斷”，諸多銷售達(dá)到千億規(guī)模的民營開發(fā)商轟然倒地，歸根結(jié)底還是“高周轉(zhuǎn)”的模式不靈了，前期積累的風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)了。

但如果就此稱贊李嘉誠的“捂地式”開發(fā)，還是有點(diǎn)失之偏頗。

假如內(nèi)地開發(fā)商有足夠?qū)嵙Γ夹Х吕罴握\的模式，那么不可能會(huì)有人均住宅面積從8平米暴漲到34平米，城鎮(zhèn)化率不可能快速超過65%，相反，房價(jià)則很有可能再翻一番。

【結(jié)語】

李嘉誠曾說過“不賺取最后一個(gè)銅板”。所以有人將其在香港七折銷售樓盤，視為勇敢的“斷臂求生”；將其在北京20多年50倍的爆賺，視為堅(jiān)韌的“長期主義”。

殊不知，李超人說話往往只說半句，在“不賺取最后一個(gè)銅板”之前，還應(yīng)該有一句，“已經(jīng)賺到了足夠多的銅板”。

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