本月初,“李嘉誠旗下的房子7折銷售”的消息不脛而走,雖然大家預(yù)期銷售火爆,但是沒想到能那么火爆。
這個(gè)位于香港九龍的項(xiàng)目推出662套房,但卻有超過3.8萬人哄搶。這樣的場(chǎng)景,讓國內(nèi)地產(chǎn)同行夢(mèng)回十年前。
就在內(nèi)地開發(fā)商羨慕李嘉誠的時(shí)候,李超人又在北京給大家上了一課:其公司旗下豪宅項(xiàng)目“御翠園”即將開售,樓面價(jià)為1750元/平方米,此次獲批的最低價(jià)格為90672.35元/平方米。也就是說,即便以最低價(jià)格銷售,李超人這一筆買賣的毛利潤也達(dá)到了50倍以上。
(資料圖)
眾人在驚呼李超人賺麻了的同時(shí),也質(zhì)疑該項(xiàng)目的合法性,因?yàn)椤坝鋱@”的拿地時(shí)間還要追溯到22年前,而根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定:開發(fā)商閑置土地1年,就要罰土地閑置費(fèi);閑置土地兩年,政府則可以無償直接收回土地。
“御翠園”從拿地到銷售,中間經(jīng)過了22年,為什么土地沒有被回收?賺麻了的李超人到底有什么魔力?
去過售樓部的人應(yīng)當(dāng)都聽過售樓小姐介紹:“我們項(xiàng)目總占地面積多大,總建筑面積多少,分幾期開發(fā)......”分期開發(fā),幾乎是任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)使用的方法。
原因在于,房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金,如果一次開發(fā)面積太大,開發(fā)商很容易陷入“步子太大扯到蛋”的窘境,導(dǎo)致現(xiàn)金流吃緊甚至資金鏈斷裂,最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。
所以開發(fā)商拿到土地后,基本都會(huì)化整為零、分期開發(fā)。這個(gè)方法可謂一舉兩得,既讓開發(fā)商自己不用承受太大的資金壓力,也可以給政府一個(gè)交代,因?yàn)橹灰情_工建設(shè)了,就不存在土地閑置的問題。
李超人的“御翠園”項(xiàng)目也是利用了這種方式,規(guī)避了土地長期閑置的問題。項(xiàng)目拿地時(shí)間是2001年,動(dòng)工時(shí)間為2005年6月,首次開盤銷售的時(shí)間為2005年11月。
有人會(huì)問,即便是分期開發(fā),李超人從拿地到動(dòng)工,中間還是閑置了4年,為什么土地沒有被收回?
的確,4年的“空窗期”確實(shí)可以讓政府行使收回土地的權(quán)力,但是大家不要忘了李超人拿地的時(shí)間。
當(dāng)時(shí)是2001年,現(xiàn)在top10的開發(fā)商都還在默默蓄力。彼時(shí)李嘉誠三個(gè)字,對(duì)于地方政府而言,無疑是具有著巨大吸引力的金字招牌。
所以,政府是將土地交給李超人開發(fā),還是給名不見經(jīng)傳的“小開發(fā)”商?相信大家心中都有答案。既然選擇信任李超人,自然會(huì)給他足夠?qū)捲5臅r(shí)間。
并且李超人是知名的豪宅專家,打造豪宅必須要慢工出細(xì)活,規(guī)劃設(shè)計(jì)等等需要不斷地調(diào)整,花費(fèi)4年的時(shí)間似乎也說得過去。
根據(jù)現(xiàn)有資料顯示,“御翠園”所在地塊共分三期開發(fā),在2005年首次開盤后,在2006年、2012年又分別以新的項(xiàng)目名稱入市銷售。今年開盤銷售的項(xiàng)目,基本是整個(gè)地塊的收尾。
讓人略感怪異的是,“御翠園”項(xiàng)目整體只有40萬平方米,在規(guī)模上只能算是中等大小,22年的銷售周期,即便對(duì)于豪宅項(xiàng)目也過分漫長了。
李超人有沒有故意拖延開發(fā)周期,借著地價(jià)升值賺取利潤?這個(gè)就見仁見智了。
隨著國內(nèi)大多數(shù)開發(fā)商暴雷,有人開始稱贊李嘉誠的“長期主義”,認(rèn)為他的耐心最終獲得了豐厚回報(bào),這種說法多少有點(diǎn)先射箭、后畫靶的感覺。
內(nèi)地開發(fā)商不學(xué)李嘉誠,很可能并不是不想學(xué),而是無法去學(xué)。
過去三十年,內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)商,大多數(shù)選擇的是“高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式,即從拿地、開發(fā)、銷售、回款的每個(gè)環(huán)節(jié),去提高資金周轉(zhuǎn)速度,以資金的高速周轉(zhuǎn)擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模,以超級(jí)大的規(guī)模去贏得豐厚的利潤。
選擇這樣的開發(fā)模式,是多方面因素合力的結(jié)果,但核心問題還是:缺自有資金。
大多數(shù)內(nèi)地開發(fā)商自己口袋里其實(shí)并沒有多少現(xiàn)金,他們都是借雞生蛋,通過銀行貸款、金融機(jī)構(gòu)、民間借貸等各種渠道,借到大量資金,用于房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。
所以他們幾乎只有“高周轉(zhuǎn)”這一條路可以走:只有雞生蛋的速度,超過了借雞利息的速度,他們才有利潤可言,否則都是在為雞的主人打工。
在地產(chǎn)“大躍進(jìn)”的時(shí)代,這樣的開發(fā)模式,讓類似于恒大、碧桂園等民營開發(fā)商迅速崛起,成為千億、萬億的“巨無霸”,但透過規(guī)模去觀察,大多數(shù)都“虛胖”的厲害。
這樣的“虛胖”自然也沒有什么抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力,“高周轉(zhuǎn)”的模式,容錯(cuò)率很低,從投資到回款,只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,就會(huì)引發(fā)整個(gè)鏈條崩塌。
所以這兩年地產(chǎn)行業(yè)“雷聲不斷”,諸多銷售達(dá)到千億規(guī)模的民營開發(fā)商轟然倒地,歸根結(jié)底還是“高周轉(zhuǎn)”的模式不靈了,前期積累的風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)了。
但如果就此稱贊李嘉誠的“捂地式”開發(fā),還是有點(diǎn)失之偏頗。
假如內(nèi)地開發(fā)商有足夠?qū)嵙Γ夹Х吕罴握\的模式,那么不可能會(huì)有人均住宅面積從8平米暴漲到34平米,城鎮(zhèn)化率不可能快速超過65%,相反,房價(jià)則很有可能再翻一番。
【結(jié)語】
李嘉誠曾說過“不賺取最后一個(gè)銅板”。所以有人將其在香港七折銷售樓盤,視為勇敢的“斷臂求生”;將其在北京20多年50倍的爆賺,視為堅(jiān)韌的“長期主義”。
殊不知,李超人說話往往只說半句,在“不賺取最后一個(gè)銅板”之前,還應(yīng)該有一句,“已經(jīng)賺到了足夠多的銅板”。
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