深圳樓市，大放松了！

作者：余飛

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【資料圖】

深圳樓市又放松了

8月21日，深圳市住建局發布了《關于深業頤瑞府、御棠上府項目住房面向人才配售的通告》，在這份《通告》中，深圳再次放松了人才房的申請標準。

之所以說“再一次”，是因為這是年內第二次放松。

第一次發生在3月份。之前申請人才房，需要全家均為深圳戶籍，調整后增加了第二梯隊，第二隊列申購人若以家庭為單位，僅需本人擁有深圳戶籍，且在深繳納社保累計三年以上。共同申購人不受戶籍限制，申購人配偶只需正常繳納深圳社保即可；單身申購人應年滿30周歲。

最新的這次調整，則主要在三個方面：

第一，在之前的第一第二梯隊基礎上增加了第三第四梯隊。

第二，三口之家可以申請三房。

第三，大專學歷也有機會申請人才房。

具體以兩房和三房兩個層面來看：

兩房方面：

現在申請人才房，兩房戶型第一梯隊需要三年社保、深圳無房、全家深戶、主申請人本科以上學歷，仍是最嚴格的標準線。

第二梯隊只需要主申請人為深戶即可。兩房戶型增加了第三梯隊，主申請人為深戶，學歷方面，沒有本科限制，只要符合深圳人才引進標準，中專+高級技師，拿過世界級國家級競賽獎項，市級以上技術能手，得到過政府表彰，都符合資格。

三房方面：

第一第二梯隊和之前一樣不變。增加了第三第四梯隊。

第三梯隊，學歷放松，只要符合深圳人才引進條件即可。第四梯隊在學歷放松的基礎上，放松了家庭人口要求，三人家庭也可以申請三房。之前必須是四口以上的家庭。

這次放松，對于想在深圳上車，卻因為商品房太貴而不可得，因為學歷要求太嚴格而不可得的家庭來說，是大利好。

人才房價格一般都是市場價的六折。這次開啟配售深業頤瑞府、御棠上府配售價分別是28447元/平米、27449.68元/平米。

關鍵問題來了，深圳為何二度放松人才房申請門檻？答案不復雜，不好賣。

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為何二度放寬人才房申請標準

表面上看，人才房價格只有市場價的六折，相當誘人，但是由于之前申請門檻太高，導致符合要求的人并不多。

人才房，顧名思義是為人才建設的，設置本科以上學歷本無可厚非，但是本號之前就粗略計算過，深圳的戶籍加人才的數量，其實很少。

深圳盡管有1766.18萬人，但本科學歷人口2020年年末只有258萬人。

258萬本科以上學歷人口，疊加戶籍要求，既擁有本科以上學歷又是戶籍的人口，至少得打個6折，也才154萬人。

而且，還有3個而且：

而且，第一梯隊要求全家都得是戶籍。

而且，還有一條硬標準，有房的不能買，這又得過濾掉一批人。真正有實力的高端人才，早就買了商品房，只剩下實力不上不下的人。

所以，真正符合標準的有效需求，其實很少，大概在100萬左右。這有效需求中，又有多少人買得起人才房？

而且，部分人才在老家買過房，有房貸記錄。如果在深圳選人才房，貸款得50%起步，這就讓很多人望而卻步，買不起。

因為，人才房雖然是市場價的六折，但仍不便宜。最新這兩個光明的項目，價格在2.8萬左右。之前南山的深鐵熙府配售價5.94萬元，安居同樂馨苑配售價4.62萬元。

在這重重關卡之下，去年年末推出的6個人才房項目合計4422套房，去化率只有44%不到。

面對這么低的去化率，今年3月份深圳在推出第一批11個人才房項目的同時，首次降低了申請門檻，也就是增加了第二梯隊，只需要主申請人是本科學歷和戶籍即可，單身年齡放寬至30歲。

這次放松效果雖然有，仍不夠明顯。

公開數據顯示，2023年，深圳人才房共推出11個人才房項目，共8510套，但最終去化率只有43.65%。特別是三房，更難賣。

這主要：

第一，門檻還是太高。

所以，這次三房不僅放松了學歷要求，還放松了家庭人口要求。

第二，十年鎖定時間太長。

買人才房，得鎖定十年，十年內這房子的完全產權還不是你的，這期間，你這套房子不能買賣，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（離婚后共同申請人該時間限制），并且按照屆時政策取得人才房完全產權以后才能上市買賣。

最關鍵的是，還占據了你的房票。這期間，如果你想購買商品房，沒門路。也就是說，十年期間，你無法購買其他商品房。

這就讓很多人不得不掂量一下。

人才房在戶型設計和公攤面積上存在短板，很多人購買人才房只想過渡一下，等以后有錢了買商品房。但有了這個10年限制，很多人就不得不深思熟慮一下。

更何況，當下深圳的成交量一路下跌，房價一直在調整。

樂有家公布的數據顯示，今年上半年，深圳的二手房住宅成交均價6.5萬元/平方米，相較于年初下跌了3%，同比去年上半年下跌7%，與2021年上半年比跌幅達到16%。

6.5萬元這個價格水平，已經回到了2018年的價格。深圳的房價在2021年前后見頂。

03

深圳人才房即將成為歷史

市場行情冷卻，疊加門檻仍偏高，三房去化率太低，這是深圳此次調整門檻的主要邏輯。

深圳的人才房并不是賣不出去，市場六折的房子，依舊很香，除了個別偏遠地區的樓盤存在通勤硬傷外，大多數人才房項目仍很吃香。

只是苦于門檻太高，限制太多。這次調整的力度非常大，學歷這個最大的限制，此次有了大放松，此外還有家庭人口限制放松。

這次放松之下，相信之前較低的三房去化率會有明顯提升。

客觀來說，這類政策性住房對于買不起商品房的家庭來說，的確是上車深圳的好機會。

這樣的機會已經不多了。

因為深圳市在今年四月份發布《通告》：

取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細分為政府組織配租和社會主體出租兩種類型）、共有產權住房等住房類型，同時對保障性住房的租金、售價水平進行了調整。

也就是說，深圳的人才房將成為絕版，成為歷史。取而代之的是共有產權住房和保障性租賃住房。

未來深圳的住房結構主要是商品房、城中村與政策性住房。

政策性住房包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房。

目前，深圳的住房體系中，超過一半是城中村，深圳有一大半的人口住在城中村，城中村成為深圳的天然廉租房，為深圳人口超過2000萬提供了基本條件。

商品房189萬套，保障房51萬套，公寓等其他住房97萬套，單位自建房55萬套，工業宿舍183萬套。

2018年，深圳在開啟二次房改的時候，為未來的深圳住房劃定了藍圖：

將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來的占比分別是40%、20%、20%、20%。

按照這個規劃，未來深圳供應的所有住房結構中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房）占比60%。

今年7月3日，深圳市住建局連續發布四項管理辦法，分別對公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三類住房的保障對象、申請條件、供應分配方式、租售價格標準、用地保障、建設籌集主體和渠道、建設標準、監督管理等進行了規范。

來源：深圳市住建局

本號當時有撰文分析，總結下來就是：

公共租賃住房，是針對低收入戶籍人群，租住這類房子，只需要市場價的30%，特困人群只需要3%。申請條件為無房家庭，三年內沒有房屋轉讓記錄，戶籍人員。

保障性租賃住房，是針對新市民、青年人、各類人才，沒有戶籍要求。提供租金按照同期同區域同品質租賃住房的60%（政府組織配租）或90%（社會主體出租）。申請要求年滿18歲，在深圳無房，且三年內沒有房屋產權記錄，沒有享受過住房保障優惠政策（承租社會主體出租的保障性租賃住房的除外），有社保，具備市人民政府規定的人才引進遷戶核準條件。

共有產權住房，這是為買不起商品房的家庭準備的。要求本市無自有住房、具有本市戶籍、參加社會保險累計繳納5年以上、未享受過購房優惠政策等。共有產權住房項目的銷售均價按照同期同區域同品質商品住房市場參考價格的50%確定。

綜合來看，未來深圳的住房結構與分類基本就是這樣：

低收入家庭，可以住城中村或者申請公租房。

藍領白領階層，可以住城中村或申請保障性租賃住房。

低層級的中產家庭，可以申請共有產權住房。

有錢人，去玩商品房吧。

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