近六成房企不拿地,機構預計供地完成率或不足4成

    來源: 第一財經資訊2023-08-22 10:56:14
      

    2023年上半年地市稍好的熱點城市,近來頻現降溫跡象。

    深圳8月以來進行的兩次土拍中,均出現了流拍地塊;杭州也在近期出現了年內首次流拍,成都、南京等城市底價成交、托底的情況也接連出現。今年上半年平均溢價率超過10%的成都、杭州,在7月份以來的幾次土拍中均有所下降。


    (資料圖)

    業內認為,上半年地市的“繁華”在一定程度上是受到“預供地清單”新規的影響。有分析指,該新規使得2023年土地市場的供求雙方都將注意力聚焦到了少數優質地塊,從而帶動了不少城市土地市場熱度,但實際上情況并非如此樂觀。房企投資信心仍舊低迷,今年前7個月,僅35家房企新增貨值過百億,仍有近六成百強房企尚未拿地。

    克而瑞表示,2023年超900個樣本城市的宅地供應計劃已同比下降約一成左右,但2023年供地計劃依舊過高,預計全年完成率或不及四成。

    地市再降溫

    熱點城市地市降溫的范圍出現了擴大的跡象。

    8月初,深圳出讓了3宗地塊,寶山區拿出的宅地是首宗“競現房銷售面積”地塊,吸引了包括綠城、中海、天健、東方雨虹、中鐵建設等在內的21家房企;而同日的龍崗區2宗地塊則因無人競價慘遭流拍。這是年內深圳首次出現含宅地塊的流拍現象。此后的18日,深圳出讓的4宗地塊中,再有1宗流拍。

    在8月迎來土拍高潮的成都,市場熱度也同樣降低。8月中下旬,成都有接連三周舉行土拍,共有47宗地塊入市,合計占地面積約189萬平方米,超過上半年土地成交量總和。在8月10日出讓的10宗地塊中,僅有3成地塊進入搖號環節,處于3月以來歷次土拍的較低水平。

    事實上,熱點城市土拍的拐點在7月就已出現,杭州、南京相繼有轉涼的跡象。7月中旬,在杭州年內第七輪集中出讓的7宗地塊中,出現了1宗流拍地塊。這是今年杭州集中土拍以來首宗流拍。同期舉行的南京第四輪集中土拍熱度同樣下調,8宗地塊中有6宗底價成交。

    據克而瑞數據,7月份,重點城市土拍流拍率已高達26.5%,創2022年以來新高,合肥、佛山等地中遠郊均出現多宗流拍地塊。另據中指院統計,7月份,300城土地出讓金收入累計同比下降27%,較6月擴大7個百分點;土拍總體仍低迷。

    熱點城市地市降溫的背后,是房企在有限的資金壓力下拿地力度、參拍意愿的再減弱。

    2022年全年,百強房企全年拿地總金額同比腰斬,與五年內的最高峰2020年相比大幅下降63%。到今年前7個月,房企投資力度再減弱,拿地金額百強房企的投資力度同比下降20%,且有近六成百強房企尚未拿地,頭部房企7月單月拿地較上半年大幅放緩。

    這其中,尤以民營房企拿地退潮顯著。據明源地產研究院,在2021年以前,民企拿地份額可以占到房企整體拿地規模的70%-75%;而在2022年,國企占比提升至53%、地方國資占比32%,二者合計達到85%。今年盡管民企拿地整體占比提升至了30%,但其中有很多由地方性小型民企構成,中型民企拿地也相對較少,同時,外資拿地也在進一步下降。

    長期不拿地的一個關鍵影響是房企手中已無貨可賣。有已出險民營房企內部人士向記者透露,公司兩年沒有新增拿地,項目差不多消耗得完了。但民營房企拿地的熱情還在降低,7月,龍湖、碧桂園并未拿地,濱江拿地金額僅18.3億元,較前6個月均值大幅下降超7成。

    全年或將前高后低

    2023年上半年的土地市場其實出現了一些好跡象。在杭州,上半年快節奏完成了7場土拍、共成交66宗地塊,總成交金額超950億元,平均溢價率超10%,溢價率同比明顯提升。在成都,6月的首場土拍中,8宗地塊共吸引了112家企業報名,創下了成都歷來土拍之最。在一線城市北京、上海亦頻繁出現數十家房企搶一宗地塊的情況。

    據克而瑞對超900個樣本城市的統計,2023年上半年平均溢價率達7%,較2022年同期上升了3個百分點;除四線縣域之外,各地級市市本級的平均溢價率增加。

    但同時值得警惕的是,上半年全國宅地的成交金額下降明顯,提升的溢價率并不能反應土地市場的真實情況。2023年初,監管層對供地政策進行了調整,要求各地分批次公開未來一段時間內擬出讓地塊的詳細清單,對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月,給市場主體充足的時間預期預判。在“預供地清單”新規之下,2023年土地市場的供求雙方都將注意力聚焦到了少數優質地塊,而本應作為“分母”的大量底價成交地塊出現了逾期或延期入市,絕大多數城市土地市場熱度遠遠低于目前流拍率指標的表象。

    有業內人士向記者透露,即便是在上海這樣的熱點城市,在正式掛地前也會與企業方面提前溝通,“有人托底才會掛地”,預防流拍的情況出現。相應地,可能出現流拍的地塊也就被押后推出了。

    除了“技術性”調整之外,近兩年來,為了活躍低迷的土地市場,各地政府不斷優化土地競拍規則,例如適度提升或放開住宅銷售限價、降低保證金比例、延長土地出讓金繳納時間、禁止馬甲參與拍地、搖號或抽簽確定最終歸屬等。

    但上述舉措收效甚微。在銷售市場的改善始終不明顯的當下,2023年的土地市場延續著2022年以來持續下探的趨勢,上半年全國300城土地成交建面同比下降29%,遠大于同期商品房的5%降幅。目前房地產市場正經歷著新房交易增長乏力、土地成交規模超跌的階段。

    地市降溫,各大城市土地出讓的完成情況也持續受到影響。克而瑞結合土地成交數據測算,一線、二線、三四線城市的供地計劃推進頗為緩慢,2023年上半年成交土地占地面積均在全年供地計劃總量的15%以下。

    在房企拿地明顯收縮的背景下,許多城市在2023年選擇了減少供地規模,上述樣本城市住宅土地供應總量較2022年下降了13%。機構認為,各大城市宅地供應計劃的調降比例稍顯保守,供地計劃依舊過高。2022年全年,樣本城市招拍掛市場2022年含宅用地成交約2.8億平方米,僅為2022年住宅供地計劃的41%。在今年地市持續低迷的情況下,預計全年宅地供應計劃整體完成率只有四成或更低,并且土地成交規模的低位還將在接下來的數年內持續。

    植信投資研究院指出,從銷售和融資情況來看,三季度很可能是房企今年流動性最為緊張的階段,民營房企仍極度缺乏投資信心,接下來土地市場不樂觀。

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    責任編輯:sdnew003

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