深圳人才房政策“第二次放寬”的重大變化！

關(guān)于人才房我寫過比較多了，大家如果有興趣，可以重點(diǎn)看如下幾篇：

(資料圖)

這里面重要的幾個(gè)判斷，我們今天還不需要改變：

1）人才房是年輕人在深圳的最好機(jī)會(huì)。比共有產(chǎn)權(quán)房、商品房都要好，現(xiàn)在、未來依然是。

2）人才房的推售會(huì)橫跨整個(gè)2023年。現(xiàn)在看，要賣到2024年是板上釘釘?shù)氖隆?/strong>

3）三房的政策會(huì)逐步放寬。人才房是兩房不夠賣，三房賣不完，條件只能逐步放寬。

今天，光明的兩個(gè)樓盤新規(guī)，顯示人才房三房的申購政策在繼續(xù)放寬。

01

回溯看人才房政策“從一個(gè)隊(duì)列走向四個(gè)隊(duì)列”的變化。

2022.11.9，深圳第一次推售人才房。包括光明華僑城九樾、龍華星河環(huán)球開市客、西鄉(xiāng)安居鴻棲臺(tái)等6個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)只有一個(gè)隊(duì)列，“深戶+大本+三年社保”，單身要滿35周歲。

2023.2.28，深圳推第二批人才房。包括南山深鐵熙府、沙井華發(fā)新城。這一次推出了“第二隊(duì)列”。重點(diǎn)內(nèi)容在兩處：主申請(qǐng)人是深戶，共同申請(qǐng)人可以非深戶；以及，單身限制年齡放寬到30周歲。當(dāng)時(shí)的目的明顯，為了促進(jìn)三房及兩房全部的去化率。

本次，推第三批人才房。包括深業(yè)頤瑞府、深物業(yè)御棠上府兩個(gè)光明新盤。這一次推出了“第三、第四隊(duì)列”，目的則更加的清晰，為了促進(jìn)三房的銷售。

這次的重點(diǎn)變化在于：

1）申購條件大幅擴(kuò)展。一是全日制大專，二是中專+高級(jí)技師，三是拿過世界級(jí)國家級(jí)競(jìng)賽獎(jiǎng)項(xiàng)，四是市級(jí)以上技術(shù)能手，五是得到過政府表彰……這些都行。可以說，條件放寬的非常大，而且，執(zhí)行中，可能彈性也會(huì)很大（主要在“市委、市政府表彰”，見義勇為？三八紅旗手？勞模？無償獻(xiàn)血？……這些不太清楚，要在操作中詢問才可確定）。

2）3口之家可以買三房。之前針對(duì)三房的滯銷，我們?cè)羞^這樣的判斷，但政策擔(dān)心會(huì)對(duì)先前購買兩房的三口之家造成不公平，是以一直沒有推出。這次推出，列入第四隊(duì)列，主要原因在于三房的確賣不動(dòng)。但是注意，購房三房，僅指三口之家，小兩口及單身人士不可以。

（三）第三隊(duì)列：申請(qǐng)人具有全日制專科學(xué)歷，或者具有中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)資格，且具有中專及以上學(xué)歷，或者具有技師、高級(jí)技師職業(yè)資格或高級(jí)職業(yè)資格，且職業(yè)資格證書符合深圳市緊缺工種（職業(yè)）目錄，或者屬于在世界技能大賽和國家級(jí)一、二類職業(yè)技能競(jìng)賽中獲獎(jiǎng)的人員，或者屬于獲得“中華技能大獎(jiǎng)”“全國技能能手”“廣東省技術(shù)能手”“深圳市技術(shù)能手”稱號(hào)的人才，或者屬于受深圳市委、市政府表彰的人員；申請(qǐng)人具有本市戶籍，參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)3年以上；申請(qǐng)人配偶、未成年子女不受本市戶籍限制，未具有本市戶籍的申請(qǐng)人配偶在本市正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)，但在本市退休的除外；申請(qǐng)人為單身的，應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。

（四）第四隊(duì)列：申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人符合第一、第二、第三隊(duì)列中任一隊(duì)列的申請(qǐng)條件，家庭人口數(shù)為3人，且認(rèn)購意向?yàn)槿繎粜妥》俊?/p>

我們可以看到，這個(gè)政策放寬之后，人才房群體出現(xiàn)了一個(gè)重大變化：它不再是我們先前傳統(tǒng)理解的“年輕人”、“高學(xué)歷”、“海龜”了，高學(xué)歷當(dāng)然也是其中之一。但是除此之外，新規(guī)也會(huì)考察你是否具備一些獨(dú)特才能、是否做出了一些突出貢獻(xiàn)。即是說，“人才”的定義和內(nèi)涵變得“多元化”了、變得“豐富”了。

雖然在排位上還是有一些“等級(jí)”之分，但是落地到本來就賣不動(dòng)的三房而言，這意味著，許多不是我們理解意義上的“人才”，如果是具有別的才能，為深圳做出了貢獻(xiàn)，即便你不那么會(huì)“讀書”，也可以很有機(jī)會(huì)“上車”。

02

結(jié)合著深圳今年的落戶政策，可以說，深圳的人才房幾乎把所有落戶的“深圳人”全部都納入了進(jìn)來，人才房變得“普適化”。

今年深圳的積分入戶政策，其一有“見義勇為”項(xiàng)（下圖源自澎湃新聞）。

在“職稱入戶”里，滿足中級(jí)職稱+中專學(xué)歷以上+45歲以下+1個(gè)月社保，即可申請(qǐng)入戶。下表里，從6以下都可以仔細(xì)看（下圖源自澎湃新聞）。

對(duì)照上述人才房申購新規(guī)，可以看到，幾乎就是對(duì)照著深圳的入戶標(biāo)準(zhǔn)做的修訂。換句話說， 即便你學(xué)歷不高，只要你愿意努力去考個(gè)“技術(shù)小能手”，或者是做出了突出的貢獻(xiàn)，年齡又在35-45歲之下。那么，落戶之后，幾乎每個(gè)人都有機(jī)會(huì)上車“人才房”。

擴(kuò)散延伸，這也針對(duì)先前提出了一個(gè)新問題：到底什么才是“人才”？

這樣的政策調(diào)整也會(huì)產(chǎn)生另一個(gè)客觀結(jié)果，就是“人才房”涵蓋的群體變大了。從最早的時(shí)候，人才房只是針對(duì)“高精尖”人群，到中期的針對(duì)“高學(xué)歷”人群，再到現(xiàn)在的針對(duì)“能力型”人群。許多原本無緣于“人才房”的群體被納入，他們可以從商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向人才房市場(chǎng)。

對(duì)于商品房市場(chǎng)而言，人才房的政策不斷變寬，意味著它在不斷的對(duì)商品房形成“降維打擊”。顯示出政策想快速推進(jìn)人才房的銷售，直到賣完，然后開始大賣共有產(chǎn)權(quán)房。可以預(yù)見，人才房放寬政策，將進(jìn)一步分流商品房購買群體，對(duì)那些地段和價(jià)格一般的剛需商品房樓盤，只會(huì)越來越難賣。

03

再看這次的兩個(gè)盤。

深業(yè)頤瑞府，在科學(xué)公園邊上，距離6號(hào)線光明大街站直線約700米，為2021年11月25日出讓地塊，商品房限價(jià)4.53萬元/平米。2022年10月29日，其商品房部分推售444套住宅，開盤售罄。這次推出的人才房，共314套，其中，兩房190套，建面約69平米；三房124套，建面約89平米，配售均價(jià)28447元/平米（按建面算，含裝修）。

這個(gè)項(xiàng)目隔著科學(xué)公園和之前推售的光明首個(gè)人才盤——華僑城九樾廣場(chǎng)，就在科學(xué)公園站旁邊。

深物業(yè)御棠上府離地鐵就很遠(yuǎn)了，東南側(cè)是勤誠達(dá)正大城，為2021年11月25日出讓地塊，毛坯限價(jià)4.34萬/平米。今年6月21日商品房部分開盤，均價(jià)約4.31萬/平米，總價(jià)區(qū)間在335-596萬/套。這次推出的人才房部分，共388套，其中，兩房230套，建面約69平方米；三房158套，建面約89平方米，配售均價(jià)27449.68元/平方米（按建面算，含裝修）。

對(duì)比來看，這兩個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)該說高下明顯，選深業(yè)頤瑞府會(huì)更好一些。但和之前的華僑城九樾相比，又稍有遜色。

看整個(gè)人才房存量庫，以之前不安全統(tǒng)計(jì)，深圳大約共有30來個(gè)人才盤，提供大約3萬套人才住房。至 本次推售的兩個(gè)人才盤之際，深圳一共推售了大約16個(gè)人才盤，大約1萬多套人才房，還剩下大約2萬套。

里面最吸引人的是深業(yè)云海灣的人才房，按照計(jì)劃大約是在年底，很多很多買家是鐵了心的等待這個(gè)盤。

以我7月份的統(tǒng)計(jì)，先前的兩批人才盤（超過9500套），一共大約賣掉了7000多套，剩下的全是三房。

這一次的大幅降低門檻，預(yù)計(jì)會(huì)有效的促進(jìn)人才房三房的銷售。如果是比較好的地段，我認(rèn)為三房是有機(jī)會(huì)賣光的，兩房就更不用說。

這樣的調(diào)整，也顯示出深圳在加快人才房的銷售，希望在共有產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模入市之前，能夠把人才房消化完，給歷史劃上一個(gè)句號(hào)。

但是按照上述存量，這2萬多套人才房要全部賣掉，需要非常密集的推售安排，這個(gè)會(huì)涉及到很繁雜的組織工作，以及要考慮到前后樓盤的銷售對(duì)沖。所以，我判斷2024年還會(huì)是深圳人才房的銷售大年，如果是要上車人才房，要做的功課一是整理好人才盤存量庫的信息，二是選定自己的幾個(gè)心儀盤，三是耐心的做好相關(guān)準(zhǔn)備，不要心慌。

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