反轉!LPR五年期沒降!“金九”新盤還能怎么卷?

    來源: 樓市前線2023-08-21 22:06:41
      

    今天最新LPR如期而至,但預期中的房貸降息卻沒有實現。

    這多少有點反轉的味道,要知道,8月15日公布MLF利率下調后,市場對于今天降息的預期是有點拉滿的。

    △最新LPR1年期利率下調10BP、5年期以上不變


    【資料圖】

    有網友吐槽,沒想到100萬月供少80元都沒能到手。

    不過,市場分析卻認為,五年期LPR未降的原因主要有三:一,調低短期利率,有利于進一步刺激消費。

    二,符合條件的城市(樓價同比、環比三連降)已經可以主動下調房貸利率至低于LPR的水平;

    三,如果新增房貸利率繼續降息,短期內也會讓其與存量房貸的利息差進一步擴大。這樣一來,后續存量房貸利率下調的概率反而會更大些

    不過無論是失望也好,又重新燃起新希望也好,一個不爭的事實就是,一年一度“金九”的腳步近了!

    就在最近,廣州今年的搖號宅地就已經紛紛有了新動靜,比如番禺5個地塊,要么案名曝光,要么規劃出爐,快一點的都已經蓄客準備開盤。

    中心區方面,KK前幾天才挖來了羊城食品廠項目一手猛料(),沒想到轉個身,白云嘉禾望崗東北側項目——國貿云上,小區規劃、戶型圖等,也悉數曝光。

    △國貿云上示范區效果圖

    大招目前還等不來,到底今年“金九”紛紛上線新盤要如何卷才能贏?一起來看看當初拍地擠破頭的搖號地塊如何突圍。

    剛需改善大包圍,產品有亮點

    嘉禾望崗東北側項目,顧名思義就是在3地鐵交匯的嘉禾望崗樞紐附近,具體在松園路和望崗大馬路之間,從地鐵站走800米左右可到現場,位置是挺不錯。

    不過,KK走到松園路的時候,路口被封閉了起來,除了施工人員、車輛,其他人不能內進。而且這里也是禁飛區,小飛機沒法飛,看不到里面是什么情況。

    △松園路路口

    當然,來都來了,KK肯定不會就這樣“水”大家,雖然內部看不到,可是規劃很好看啊!

    看KK挖到的資料,整個樓盤占地約6.6萬㎡,分為居住區、配套體育場館兩部分,其中居住區7棟住宅+1所12班幼兒園+部分公建配套,相對來說生活氛圍純粹。

    除了8#樓為17層的正南向小高層,擁有幾乎跨越整個小區的無遮擋樓間距,其余樓棟都是32或33層的西南/東南高層,小區中間為大片中央園林。

    △效果圖

    產品面積段和戶型圖也出來了,建面約85-105-125-143㎡ 3至4+1房,實用率基本都超過了8成

    戶型圖是設計過程稿,后續可能會有調整,可以先參考一下。

    △戶型分布示意,供參考,后續可能調整

    建面約85㎡是傳統直廳三房,餐廳處也有一處小飄窗,可以做南北對流。

    建面雖小,也設計是LDK一體化,加上陽臺開間去到約5.8米,如果把客廳和書房打通,整個動區的空間感會很強。

    而且,它所有房間都做了南向,即4開間朝南,小戶型這樣做挺不錯。主臥3面飄窗,拓展空間比較多,可以把其中1面飄窗改成衣柜,留2面采光的話很通透明亮。

    △建面約85㎡戶型圖

    建面約105㎡戶型的格局差不多,主要是多了一個北向房間,并調整了主衛的位置。

    這個面積還有另一個格局,主要是入戶玄關改到了客餐廳中間位置,餐廳的飄窗變大一些,其它都是大同小異。

    △建面約105㎡戶型圖

    建面約125㎡做了4房+1,屬于比較中規中矩的南北對流直廳。客廳旁邊的X空間可以自由設計,融入LDK變成大方廳也行,單獨分隔出來做多功能空間也沒問題。

    房間方面,客臥與其它房間分離,和業主的動線錯開,而且鄰近次衛,可以有類套房的體驗。

    主臥超多飄窗,不僅休息區2面大飄窗,衣帽間、主衛浴都有飄窗,梳妝臺、休閑小沙發都可以安排上。

    △建面約125㎡戶型圖

    最壕的建面約143㎡戶型也未過豪宅線,只在8#樓小高層,專梯入戶,是建面約125㎡戶型的升級版,客房變成真正的套房,并且調整成正南向。

    不過,這個戶型的X空間不能改成單獨的房間,因為它是進出客套房的必經之地。除了融入方廳里,它也可以改成客套房的一部分,給長輩居住相當于一個豪華大套間了。

    △建面約143㎡戶型圖

    地價2.46萬/㎡,房價可以卷一下?

    地塊出讓時被爭奪到搖號,跟原始地價相對不高不無關系。

    當時封頂總價24.82億,約合24650元/㎡,除去配建之后可售住宅樓面價約2.7萬。

    即使按地價2倍預測產品售價,對比隔壁約6.3萬/㎡的新世界云耀,仍有較大操作空間。

    △新世界云耀

    最終出來的產品,除了建面約85㎡三房,兩個樓盤在其余幾個面積段都有產品重合,少不了正面剛。

    雖然項目自身沒什么配套,但鄰居嶺南新世界的配套已相當成熟,云門New Park等商業都可以共享,地鐵站旁邊還有第八人民醫院,走路或開個“電雞”都可以方便利用。

    △云門New Park

    倒是學校方面,新世界云耀有嶺南新世界配套的華附小學、華新學校等,基本內部搞定。

    國貿云上不一定能共享教育配套,但附近松園路靠鶴龍二路的位置規劃有中小學用地,有消息傳出可能引入某名校,是潛在的利好。

    △周邊教育配套

    綜合以上因素,估計產品定價還有不少操作空間的,甚至可能和新世界云耀的單價拉開明顯的差距,刷一波口碑。

    再加上,放在嘉禾望崗樞紐周邊,除了一手競品新世界云耀,還有嶺南新世界一大波二手作為競爭對手。

    △嶺南新世界

    所以,價格也正是KK認為項目最能卷的一點了。

    后續還有一大波新增供應

    不說你可能不知道,國貿云上只是嘉禾望崗周邊片區新增住宅項目的前菜。

    早在去年4月公布的《嘉禾望崗周邊片區控制性詳細規劃》就涉及多個地塊的用地性質調整,新增6個涉居住用途的地塊,國貿云上所在地塊是其中之一。

    △嘉禾望崗周邊片區擬優化規劃草案示意圖

    其余地塊并未透露具體面積,但國貿云上北側的嘉禾車輛段地塊占了大頭,據查占地不小于35.6萬㎡,比24.2萬㎡的番禺陳頭崗停車場綜合體地塊(越秀星瀚TOD)更大。

    而嘉禾車輛段上蓋地塊兼具居住/交通場站/商業/商務/中小學等用途,未來又是自帶學校、商業配套的大盤。

    △嘉禾車輛段地塊 來源:網易航空

    當然,整個片區還是以商務、商業用途為主,將打造成白云智慧城,重點引入數字科技、智慧電商、智慧能源、智慧醫藥等產業。

    目前,白云智慧城已開工建設,并已有廣州移動互聯網產業園簽約進駐,會有一定量的置業需求。

    △白云智慧城效果圖

    另外,南面約2公里的廣州設計之都一期已開園,二期、三期都在推進中,估計日后也會有部分買家外溢。

    △廣州設計之都

    簡單說,嘉禾望崗一帶看點不少,但相應地規劃落地周期也不短,利好兌現需要看長線。

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    責任編輯:sdnew003

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