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今天最新LPR如期而至，但預期中的房貸降息卻沒有實現。
這多少有點反轉的味道，要知道，8月15日公布MLF利率下調后，市場對于今天降息的預期是有點拉滿的。
△最新LPR1年期利率下調10BP、5年期以上不變
【資料圖】
有網友吐槽，沒想到100萬月供少80元都沒能到手。
不過，市場分析卻認為，五年期LPR未降的原因主要有三：一，調低短期利率，有利于進一步刺激消費。
二，符合條件的城市（樓價同比、環比三連降）已經可以主動下調房貸利率至低于LPR的水平；
三，如果新增房貸利率繼續降息，短期內也會讓其與存量房貸的利息差進一步擴大。這樣一來，后續存量房貸利率下調的概率反而會更大些。
不過無論是失望也好，又重新燃起新希望也好，一個不爭的事實就是，一年一度“金九”的腳步近了！
就在最近，廣州今年的搖號宅地就已經紛紛有了新動靜，比如番禺5個地塊，要么案名曝光，要么規劃出爐，快一點的都已經蓄客準備開盤。
中心區方面，KK前幾天才挖來了羊城食品廠項目一手猛料（），沒想到轉個身，白云嘉禾望崗東北側項目——國貿云上，小區規劃、戶型圖等，也悉數曝光。
△國貿云上示范區效果圖
大招目前還等不來，到底今年“金九”紛紛上線新盤要如何卷才能贏？一起來看看當初拍地擠破頭的搖號地塊如何突圍。
剛需改善大包圍，產品有亮點
嘉禾望崗東北側項目，顧名思義就是在3地鐵交匯的嘉禾望崗樞紐附近，具體在松園路和望崗大馬路之間，從地鐵站走800米左右可到現場，位置是挺不錯。
不過，KK走到松園路的時候，路口被封閉了起來，除了施工人員、車輛，其他人不能內進。而且這里也是禁飛區，小飛機沒法飛，看不到里面是什么情況。
△松園路路口
當然，來都來了，KK肯定不會就這樣“水”大家，雖然內部看不到，可是規劃很好看啊！
看KK挖到的資料，整個樓盤占地約6.6萬㎡，分為居住區、配套體育場館兩部分，其中居住區7棟住宅+1所12班幼兒園+部分公建配套，相對來說生活氛圍純粹。
除了8#樓為17層的正南向小高層，擁有幾乎跨越整個小區的無遮擋樓間距，其余樓棟都是32或33層的西南/東南高層，小區中間為大片中央園林。
△效果圖
產品面積段和戶型圖也出來了，建面約85-105-125-143㎡ 3至4+1房，實用率基本都超過了8成。
戶型圖是設計過程稿，后續可能會有調整，可以先參考一下。
△戶型分布示意，供參考，后續可能調整
建面約85㎡是傳統直廳三房，餐廳處也有一處小飄窗，可以做南北對流。
建面雖小，也設計是LDK一體化，加上陽臺開間去到約5.8米，如果把客廳和書房打通，整個動區的空間感會很強。
而且，它所有房間都做了南向，即4開間朝南，小戶型這樣做挺不錯。主臥3面飄窗，拓展空間比較多，可以把其中1面飄窗改成衣柜，留2面采光的話很通透明亮。
△建面約85㎡戶型圖
建面約105㎡戶型的格局差不多，主要是多了一個北向房間，并調整了主衛的位置。
這個面積還有另一個格局，主要是入戶玄關改到了客餐廳中間位置，餐廳的飄窗變大一些，其它都是大同小異。
△建面約105㎡戶型圖
建面約125㎡做了4房+1，屬于比較中規中矩的南北對流直廳。客廳旁邊的X空間可以自由設計，融入LDK變成大方廳也行，單獨分隔出來做多功能空間也沒問題。
房間方面，客臥與其它房間分離，和業主的動線錯開，而且鄰近次衛，可以有類套房的體驗。
主臥超多飄窗，不僅休息區2面大飄窗，衣帽間、主衛浴都有飄窗，梳妝臺、休閑小沙發都可以安排上。
△建面約125㎡戶型圖
最壕的建面約143㎡戶型也未過豪宅線，只在8#樓小高層，專梯入戶，是建面約125㎡戶型的升級版，客房變成真正的套房，并且調整成正南向。
不過，這個戶型的X空間不能改成單獨的房間，因為它是進出客套房的必經之地。除了融入方廳里，它也可以改成客套房的一部分，給長輩居住相當于一個豪華大套間了。
△建面約143㎡戶型圖
地價2.46萬/㎡，房價可以卷一下？
地塊出讓時被爭奪到搖號，跟原始地價相對不高不無關系。
當時封頂總價24.82億，約合24650元/㎡，除去配建之后可售住宅樓面價約2.7萬。
即使按地價2倍預測產品售價，對比隔壁約6.3萬/㎡的新世界云耀，仍有較大操作空間。
△新世界云耀
最終出來的產品，除了建面約85㎡三房，兩個樓盤在其余幾個面積段都有產品重合，少不了正面剛。
雖然項目自身沒什么配套，但鄰居嶺南新世界的配套已相當成熟，云門New Park等商業都可以共享，地鐵站旁邊還有第八人民醫院，走路或開個“電雞”都可以方便利用。
△云門New Park
倒是學校方面，新世界云耀有嶺南新世界配套的華附小學、華新學校等，基本內部搞定。
國貿云上不一定能共享教育配套，但附近松園路靠鶴龍二路的位置規劃有中小學用地，有消息傳出可能引入某名校，是潛在的利好。
△周邊教育配套
綜合以上因素，估計產品定價還有不少操作空間的，甚至可能和新世界云耀的單價拉開明顯的差距，刷一波口碑。
再加上，放在嘉禾望崗樞紐周邊，除了一手競品新世界云耀，還有嶺南新世界一大波二手作為競爭對手。
△嶺南新世界
所以，價格也正是KK認為項目最能卷的一點了。
后續還有一大波新增供應
不說你可能不知道，國貿云上只是嘉禾望崗周邊片區新增住宅項目的前菜。
早在去年4月公布的《嘉禾望崗周邊片區控制性詳細規劃》就涉及多個地塊的用地性質調整，新增6個涉居住用途的地塊，國貿云上所在地塊是其中之一。
△嘉禾望崗周邊片區擬優化規劃草案示意圖
其余地塊并未透露具體面積，但國貿云上北側的嘉禾車輛段地塊占了大頭，據查占地不小于35.6萬㎡，比24.2萬㎡的番禺陳頭崗停車場綜合體地塊（越秀星瀚TOD）更大。
而嘉禾車輛段上蓋地塊兼具居住/交通場站/商業/商務/中小學等用途，未來又是自帶學校、商業配套的大盤。
△嘉禾車輛段地塊 來源：網易航空
當然，整個片區還是以商務、商業用途為主，將打造成白云智慧城，重點引入數字科技、智慧電商、智慧能源、智慧醫藥等產業。
目前，白云智慧城已開工建設，并已有廣州移動互聯網產業園簽約進駐，會有一定量的置業需求。
△白云智慧城效果圖
另外，南面約2公里的廣州設計之都一期已開園，二期、三期都在推進中，估計日后也會有部分買家外溢。
△廣州設計之都
簡單說，嘉禾望崗一帶看點不少，但相應地規劃落地周期也不短，利好兌現需要看長線。
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