樓市，新的一輪“周期”啟動了？

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【資料圖】

上面一吹風，下面就知道該楊帆了。

7月份的某重磅級會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”后，樓市安靜了一段時間。

本來以為會風平浪靜一陣子，結果最近幾天福州、廈門、成都、沈陽等多個城市紛紛表示已經在擬定新的優化限購政策。

看來安靜的時間，是制作新的“船帆”去了。

這次新政主要的發力方向是降低二套房的首付比例，很明顯，這是又再招呼“改善”人群加杠桿進場買房接盤。

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明面上講的是激活二套購房需求，實際上就是引導還有投資想法的人，進場樓市再“打上幾圈”。

地方上出政策無可厚非，咱們地方上的財政目前還離不開樓市，這能“理解”。

但有些媒體跟風報道的時候麻煩也把一些話術更新一下版本。

來來回回就那么幾句，什么個體能買到的最好的資產，什么當下抵抗通脹唯一的選擇，一點新花樣是都懶得出。

最好的資產怎么就讓二線省會城市二手房掛牌數量上在上半年暴增？

怎么這些房東業主就這么沒耐心陪著我們偉大的房地產，再迎來一個新的牛市，讓自己“最好”資產再跟著著翻一翻？

到底只是單純的沒耐心呢?還是對救市的方式沒信心？或者說壓根就是覺得這場“傳花”游戲已經在絕大部分城市進入了尾聲？

抵抗通脹唯一的選擇？2021年后進場的那些頂著5.5%-6.5%之間利率的人，問問有幾個房子跑贏通脹的？

別跑贏通了，看看每個月統計局頗為“保守”的70城市房價上漲數據就知道，怕是房子的持有成本都蓋不住。

看著是資產，實則是負債，這就是相當一部分城市所謂優質“資產”的基本盤。

前幾天中國工程院院士、北京大學醫學部主任喬杰預計今年的出生人口是800多萬，就這個趨勢下去，30年負債換一份不知道什么時候變現的資產，但凡理性的點的人，大概率的得對樓市望而卻步。

現在降低二套房子的首付比例下限，明面上是給個體降低購房負擔，實則是“敦促”投資群體趕緊負債買房。

個體不買房，債務就得堆積在房企手里，市場的信心經不起再來一個恒大碧桂園，所以把債務從房企手里轉移出去是當下最要緊的事。

從去年到今年，為了樓市這點債務，中債增進跟進了，商業銀行授信了，債券也發行了，結果房企該雷還是繼續雷，事實證明只有個體進場買房才是能穩住暴雷的最后穩定劑。

但這有個前提，就是個體還能買的動。

有人可能還幻想著這波二套首付比例降低的救市新政一旦落實，樓市的一盤水就全活了。

這多少有點異想天開。

二套針對的是哪些人群？改善型。

問題是這群人也不是個頂個的都是不缺錢的主，大部分想要改善都少不了置換那一步。

問題是你手頭的現有的房子賣給誰？但凡好賣上半年也不至于二手房掛牌數量堆積成了小型堰塞湖。

從小城市往大城市改善的，三四線城市更加過剩的新房庫存，你的二手房想賣給誰？

大城市本地區改善的，二線省會城市庫存情況倒是好一點，但價格又過于“堅挺”，就現在新房這個滯銷狀態，你的二手房不出點大血就想找到接盤的？

歸根究底還是大部分人確實有點接不動了。

改善的不愿意把自己的資產賤賣，剛需又不認可當前的市場價格，于是掛牌數量一堆積，市場就要僵給你看。

如果只是二手房掛牌劇增還好說，問題是房企那邊為了加速回款還在不斷的加速推出新盤“添亂”。

新房二手這么一扎堆，供大于求的趨勢是沒跑了。

所以當前基本的共識是，都知道現在房企和二手房業主著急出貨的多，急著進場接盤少，基于這個認識持幣觀望幾乎成了一種默認的“潛規則”。

為什么碧桂園債務出現違約？為什么上半年房貸利率能不斷的降低？

但凡樓市熱一點，新房賣的快一點，二手房掛牌的數量少一點，不斷降低利率這好事能出現？碧桂園這種進了救助白名單的房企能暴雷？

開玩笑嘛。

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退一萬步講，就算這波二套房降低首付比例的救市新政又給樓市續了一波命，下一輪呢？

再接著又準備找誰接盤呢？

別以為一輪靠刺激出來的房地產的繁榮，能維持住樓市的債務多么長久。

2020年 ，全國商品房銷售額17.36萬億，土地出讓金8.41萬億，雙雙創下歷史新高。

2021年 ，全國商品房銷售額18.19萬億 土地出讓金8.7萬億，一年時間曾經的歷史雙新高就成了昨日黃花。

按理說連續兩年時間不斷刷新記錄的商品房銷售額和土地出讓金，怎么著都能讓房企和地方財政喘勻了一口氣。

結果事實證明，洶涌而來的債務狂潮并不允許樓市中存在“開張吃半年”的現象。

房企在用高杠桿加高周轉瘋狂食利十幾年時間里，眾多參與者仿佛都有著吃不完的紅利。

個體，早些年有閑錢有膽子的進場投資人群，享受到了有史以來最快的資產增值速度。

他們用早年投資的房產折現了后來人長達30年的未來收入，從而得到了財富數十倍的增值，甚至階層的跨越。

組織，銀行等一眾金融機構為房企提供的信貸資源，成為了房企過去十幾年高周轉的潤滑劑和土拍市場上攻城略地的彈藥。

而房企巨大的融資需求所產生的利息，也讓金融機構全程參與到了這波房地產牛市，從而賺的盆滿缽滿。

地方，當房企用金融機構融來的資金和購房人的儲蓄還有未來收入，在土拍市場上“一擲千金”時，地方財政愈發堅定的認可了1994年分稅制改革后，土地出讓權這塊留給地方財政的滄海遺珠的價值。

于是以土地為錨，地方開啟了舉債式的高速發展，更多的新城，更大的新區，當然還有更多的債務也就順利成章的出現了。

繁榮是需要一點“小小”的代價的。

當所有個體和組織都在這場“支柱性產業”的上升期中瘋狂獲利時，角落里滴滴答答作響的債務暴雷倒計時，就注定成了無人關注的微小雜音。

而龐大的債務一旦開始逼近，只要個體接盤速度慢一點，那么就連一絲的喘息空間都不會有。

2021年一季度恒大首先繃不住，于是“先雷為敬”，隨后2022年一堆民營房企和被感染了雞瘟的雞群一樣，在短時間內陸續蹬腿暴斃。

違約，爛尾，暴雷，成了去年樓市里的高頻詞匯，風向開始轉變。

就像《最后的晚餐》中那個猶大一樣，曾經對房地產價值堅信不疑的信徒們轉身就拋棄了自己曾經的堅定信仰，攥緊了手里的貨幣，開啟了隔岸觀火的模式。

只要個體不進場，債務這個燙手的山芋就遲早會把樓市燒出個不斷擴大的債務黑洞。

換句話說想要房企不暴雷，想要地方財政不受窮，想要金融系統的風險不擴散，那么就要一直保持2020和2021年那樣的樓市增速。

問題是，個體的錢包撐得住這種畸形的高速增長么？

2022年，商品房銷售額13.3萬億，同比下降26.7,%，土地出讓金6.68萬億，同比下降23.3%。

新房銷售和土地出讓金一共就下跌了不到30%，結果房企的暴雷就和竄稀一樣止不住，地方上更是以昆明城投為首，直接有債務擺爛的趨勢。

2020和2021兩年時間，不斷上漲的商品房銷售額背后是無數個體用儲蓄和未來收入的接盤行為，結果換來的就是連一年時間都撐不住。

樓市和其背后地方的債務，胃口已經大到了少吃一點都要喊“餓”的地步。

取之盡錙銖，用之如泥沙。

這種盤，難接。

3

我們當前的樓市，既有無法抑制債務風險膨脹的新自由主義的“散漫”，也有對房企降價三番五次叫停的計劃經濟的特有“美感”。

都說該集百家之所長，但就目前看，樓市大概是集了百家之所短。

不該占的好像都占了。

前天央行和金融監管局還有證監會三個部門，召開了一個電視會議，在談到房地產問題時，強調要“調整優化房地產信貸政策”。

看樣子還是要走“應貸盡貸”的路子。

踩一腳油門車就能動，不是踩的人技術有多高，而是油箱里還有油供你燃燒消耗。

樓市一輪周期行情能起來，也許是刺激的政策恰到好處，也許是房企不斷砸出地王讓個體恐懼從而加速進場，但根本的原因還是個體的錢包和對未來收入的信心。

只有個體的錢包還算豐厚，才能湊得齊首付；只有個體對未來收入還有信心，才敢扛得起30年的貸款。

也只有這兩個前置條件都達到時，刺激樓市的政策才可能“生效”，所謂的樓市新周期才可能啟動。

所以怎么說呢，如果當個體錢包逐漸“消瘦”時，再多的刺激就像踩一輛油箱油量告急的汽車油門一樣。

也許用盡全力踩一踩，汽車還能跑上那么一段不算長的路程，但想再跑的更遠，恐怕就很難了。

就這樣。

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