鼓樓市中心，東大新村，拆遷方案分析

前兩天，位于東大新村啟動征收，隨即相關的拆遷方案群友也分享出來，內容足夠詳細，可以水一篇。

【資料圖】

拆遷方案

區位補償：16300元/㎡

拆遷方式：實行貨幣補償、對接購買安置型商品房或產權調換相結合的方式。

拿錢：房屋合法建筑面積×（住宅區位價+被搬遷房屋建安綜合單價×成新率），同時根據確權建筑面積給予貨幣獎勵3109元/㎡。

拿房：安置房面積×安置型商品房銷售均價（存量安置房單價）－確認的房屋合法建筑面積×（住宅區位價+被搬遷房屋建安綜合單價×成新率）-公攤補償。

分析：對于項目的拆遷方案與近年的舊改沒有太大區別，貨幣補償+選房兩種方式，其中最受關注的就三個點：區位補償價、貨幣獎勵、對接價。

先聊聊貨幣獎勵，這個位于市中心的舊改，選房拿錢，獎勵3109元/㎡。

這是一個什么樣的情況？

以鼓樓區此前的幾個舊改為例：2020年鼓屏路貨幣7042元/㎡，2018年火巷鼓樓映1.18W/㎡。

去年臺江的上海西貨幣獎勵3527元/㎡，2018年的南二環獎勵6405元/㎡。

從數據就可以看出，棚改貨幣化安置的時代徹底過去，鼓樓差不多的位置舊改，2018年與2023年，差了8677元/㎡。

很明顯對于東大新村舊改的拆遷選擇，與其他舊改一樣，只剩下按對接價拿房。

從選房方案來看，這次給出的可選樓盤不少：

現房包括恒力博納廣場、匯誠中心、觀風亭新苑、楊橋新苑、灰爐新苑、金輝瓏岳花園、花滿庭、中建?龍庭嘉園8處房源，準現房包括云巨盛公館、恒宇尊禧2處房源，期房則為就地安置房源。

從對接價來看：

原地期房：20100，其他現房也在16000-20000左右。

此時再去對比區位補償價，得出數據如下：

從原地安置對接價-區位補償價，可以發現這2年差價對比原先多了800元/㎡。

換句話說，拆遷選房的紅利不如以前。

從選房的表格來看，跟上海西新村一樣，雖然對接的樓盤很多，不過可選的房源并不多，基本都是挑剩的，合計38套，面積3360㎡。

按征遷的方案：擬涉遷面積約47.4畝，擬征收總戶數674戶（以產權證為計戶依據），征收房屋總建筑面積7.17萬平方米。

此時就可以做一個計算，這個地塊的安商配建比例。

拆遷建筑面積71700㎡，戶均106㎡，由于選房有10%的公攤補貼，還有10平米以內的上靠，按15%計算，相當于合計8.25萬平。

此時計算：貨幣補償預計沒人選，把其他安置項目都選，就地安置也達到7.9萬平。

從土拍公告來看，東大新村地塊，面積46.7畝，容積率上限3.9，建筑面積12.14萬平。

從比例來看，安置房達到65%，由于地塊是商住用地，扣除最終的商業面積后，比例預計在70%以上。

很明顯這幅地塊，安商比例不低，最終打造成純改善的機會預計也不大。

從數據來看，這幅舊改地塊，原先的建筑面積與占地面積，容積率就達到2.3，可以說并不低。

在這樣條件下舊改，給出3.9的上限，只能說也是無奈的選擇，否則真的拆不動。

價格分析

除了這些信息外，報告里面還給出拆遷選房，最終的差價情況，可以說很值得借鑒。

舉例：100平，選擇就地120平的房源，通過計算對接總價212W，獎勵補貼11W，合計223W。

應交款241W，最終差價17.6W，相當于拆遷戶，100平房子置換120平的期房，最終交房要補17.6W。

相當于每平米溢價1760。

對于東大新村，由于存在劃片，西段劃片一附小，東段劃片華僑小，對口十一中。

從學校屬性來說，一附小價值遠高于華僑小，從二手市場也可以體現出來，對于十一中由于不算鼓樓頭部，也一定程度壓制了一附小的價值。

以貝殼成交為例：

東大新村，30平米以下的房源，配合學區屬性，單價突破5W，個別甚至接近7W，可以說單價并不低。

此時就來到拆遷選擇：

1、拿錢：套入上面100平米補償合計223W，放棄選房額外獎勵3.1K，相當于最終拿到每平米2.5W，對比二手價格，即便不是小戶型，均價也在4W左右，很明顯拿錢血虧。

2、拿房：100平米補17W換120原地期房，如果劃片一附小，參考鼓樓映的5.5W的價格，目前小區面積60平米左右的房源4W不到。

按照鼓樓映的價格，大戶型做一下價格下壓，相當于100平，目前350W，加17W，換一套500W期房？

對于小戶型，比如上訴的成交案例，由于低于45平，如果給出無其他房子的證明，甚至能夠按45平米補償區位價，換算：26平，5W，130W，加10-20W，換45平，225W的期房？

通過這個計算，可以發現雖然拆遷拿錢紅利徹底消失，不過對于市中心帶學區屬性的舊改，給出原地安置的承諾，依然有價格差存在，幅度在40%左右。

即便小戶型單價高，不過對接價2W，即便上靠補差價，對比市場均價最少3.5W以上，依然有70%以上的價差。

作為對比，上海西新村，對接價1.9W，高容積率未來二手預計2.6W左右，差價37%。

通過這個對比，可以發現宇宙中心，不虧是宇宙中心。

當然再做一個對比，即如果在2018年前后貨幣化棚改的巔峰，鼓樓和臺江的差異：

鼓樓映的舊改，拿錢補貼1.18W，選擇貨幣安置可以到手3.41W。

當時南公園拿錢突破3W，按照等比例計算，上海西如果在2018年舊改，選擇貨幣預計2.95W左右。

很明顯，從這個價格差就可以看出差異，棚改貨幣化的紅利，真正享受的是外圍的拆遷戶。

宇宙中心自帶學區屬性的老房子，即便有更高的貨幣補償，對比二手依然差價較大。

所以當貨幣紅利消失后，真正受挫的是外圍板塊，對于市中心那些自帶學區的老房子，自始至終最好的選擇都是原地安置。

盤點總結

綜上，對于東大新村的拆遷方案的分析，部分信息存在偏差，不做太多參考。

對于拆遷的紅利雖然消失，不過對于市中心的舊改，是否存在高溢價，依然因人而異。

后續預計還有其他舊改推進，按照目前的方案，原地安置基本都是最優選擇。

小地塊舊改，安商比例基本不會低于50%，市中心能否給出真正的純商，只能等待第二個上海西這樣的舊改了。

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