頂不住!廈門樓市,降首付了

    來源: 城市財經2023-08-20 19:04:20
      

    作者:余飛


    (資料圖片僅供參考)

    01

    廈門降首付了

    幾天前,央視新聞披露,福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調整優化限購政策,降低二套房首付比例下限。

    果不其然,8月16日晚間,克而瑞福建發布消息稱:

    經向銀行確認,自8月16日起,為了支持改善性客戶購房,廈門二套房貸首付比例由50%降至40%,針對第二套住房貸款利率:商貸利率最低由LPR+80基點調整至LPR+60基點。

    二套房首付減少了10%,利率下降了20個基點。

    以一套總價300萬元的房子為例,原政策首付需要150萬元,現在只需要120萬元,差額約30萬元。

    利率下降20個基點,之前利率是5%,現在是4.8%。以商業貸款200萬,等額本息30年計算。

    利率調整之前,總利息186.5萬元,每月按揭還款10736.43元。

    利率調整之后,總利息177.8萬元,每月按揭還款10493.31元。

    前后相比,總利息少了8.7萬元,每月按揭還款少了243元。

    這樣的優惠,你覺得有用嗎?當然沒用。

    廈門去年以來一直在調整的路上,之前放開了島外的限購,沒有任何作用。去年廈門也有針對二套首付調整的政策,但業內和市場反應都不大。

    邏輯很簡單,降首付其實是加杠桿,增加購房者的貸款額度與負擔。在這種背景下,不降低成本,反而增加購房者的負擔,誰愿意買賬?

    至于降息,也是不痛不癢,一個月少還243元,這點甜頭,就想著達到四兩撥千斤的效果?

    以目前廈門的樓市現狀和經濟現狀來看,廈門急需實質性的大招。

    02

    量價齊跌的廈門樓市

    廈門樓市,怎一個“冷”字了得。

    去年以來,廈門樓市一路下降。

    中原地產廈門研究院披露的數據顯示,2022年廈門市一手住宅成交17255套,面積183.23萬㎡,同比下跌48%。

    下轄的六個區,只有島內的思明區在增加,其余都在下降,其中島內的湖里區下跌了36%,島外的翔安、集美、海滄跌幅都在50%以上。

    價格方面,去年廈門島內上演降價狂歡。降價力度小的幾十萬,大的則有幾百萬。比如島內的海峽國際社區一期一套3室2廳,于去年2月份上架,報價1650萬,此后經過7次調價,降價351萬,如今掛牌總價1299萬,折合單價約7.8萬/㎡。

    是廈門降級力度最大的房源。

    國貿新天地一套130.92㎡3室2廳精裝房源,房東降價170萬求成交。去年2月份掛牌時是1150萬,經過4次調價,目前房源掛牌單價74855元/㎡,總價980萬。

    島外二手房降價就更加普遍了。

    進入2023年,廈門樓市走位依舊沒有改變。

    我們都知道,像成都、西安、杭州、南京、廣州、蘇州、武漢等城市,都在一季度上演了小陽春,雖然短暫,到4月份都集體轉跌了,但至少有過那么一段小高潮。

    但廈門的小高潮只有一個月,3月份賣了3025套,4月份立刻跌破3000套,到7月份僅成交了1012套,創去年以來新低。

    二手房同理,3月份賣了3190套,之后一路下滑,7月份僅成交了1485套。

    房價方面,看兩組數據,一個是官方的,一個是機構的。

    國家統計局披露的7月份數據顯示,廈門新房價格環比下跌0.5%,同比下跌2.5%。二手房環比下跌0.6%,同比下跌6.1%。同比跌幅位居全國第10。

    可以看到,新房與二手房,無論環比還是同比都在下跌,這意味著廈門的房價至少低于一年前了。

    機構方面,從勾股大數據梳理的數據來看,廈門房價在去年7月份見頂之后一路向下,今年年中相比于頂點時期,下跌了3.7%。

    此外,根據廈門房地產聯合網披露的數據顯示,目前廈門掛牌的二手房絕大多數都在降價出讓。

    廈門樓市為何上演了如此走位?

    根本因素是廈門房價上一輪漲幅太過,上一輪牛市期間,廈門房價開啟了不計后果式的上漲。

    廈門雖然頭頂副省級城市、計劃單列市頭銜,但論經濟實力、財政實力和人口規模,都非常普通。

    但這里的房價,卻比肩一線城市,比廣州還高出不少。所以,有人揶揄廈門,一線房價,二線城市,三線收入。

    盡管經歷了一年左右的下跌,廈門目前的均價仍高達5萬元,仍位居內地城市第四位。

    制圖:城市財經;數據:中國房價行情網

    以廈門目前7802.66億元的GDP和530.8萬的常住人口,根本托不起這么荒謬的房價。

    看看廈門的房價收入比,位居全國第二。一個拿著平均收入的人一年不吃不喝只能買得起2.25平方米,想要買一套90平米大小的房子需要不吃不喝40年。如果算上吃喝,這輩子就甭想了。

    坊間的一句戲謔之語“一線房價,二線消費,三線收入”,雖然有夸張之嫌,但總體還是能反映廈門城市的整體狀況。

    廈門之前之所以猛漲,主要是其優美的自然環境與高級別的城市頭銜,讓全國炒房客瘋狂涌入,此外還有位居東南亞的閩南富豪們熱錢加注。

    僅靠廈門自身的購買力和實力,根本撐不起來。但是,當潮水褪去之后,熱錢開始抽離,廈門樓市何以為繼?

    所以,廈門房價后續沒有第二條路可選,只有降價一條出路。

    無論是從廈門房價遠超其市民購買力角度看,還有從廈門自身的經濟產業走勢來看,都是如此。

    03

    產業空心化的廈門

    2023上半年,廈門市GDP規模3726.43億元,增長1.2%。

    1.2%在目前公布數據的主要城市中處于墊底,且是唯一一個增速在2%以下的主要城市。

    制圖:城市財經;數據:各城市統計局;南昌、拉薩尚未披露數據

    廈門GDP增速失速,直接因素是工業與出口拖累。

    廈門統計局披露,上半年第二產業(廣義制造業)增加值1413.93億元,下降6.2%。

    細化來看,全市35個工業大類行業中12個行業實現增長,增長面34.3%。也就是說,還有23個工業大類行業是負增長的。

    出口方面,上半年廈門市外貿進出口4800億元人民幣,同比增長8.4%;其中進口2567.1億元,增長18.2%,出口2232.9億元,下降1.1%。

    出口下降了1.1%。

    根本因素則是產業空心化的結果。

    根據廈門統計局披露的數據來看,2000年廈門三產占比分別是4.2%、52.7%、43.1%。當年廈門經濟的一半以上都是工業提供的。

    到2010年,廈門的三產占比分別是1.150%、48.9%,這時候,第二產業依舊提供了廈門一半的GDP。

    再看還沒有出現疫情影響的2019年,三產占比分別是0.4%、41.6%、58%。第二產業占比較2010年下降了8.4個百分點,同時第三產業(廣義服務業)占比則提升了9.1個百分點。

    這還沒完,今年上半年廈門的第二產業占比下降至37.9%,而第三產業占比提升至61.8。

    適當提升第三產業,減弱第二產業,的確有必要,畢竟發展第二產業就是為了更好地發展第三產業。但務必切記,第二產業是第三產業的基石,沒有第二產業,第三產業便是空中樓閣。

    第二產業不斷下降的背景下,廈門的工業產業中,僅有計算機、通信和其他電子設備制造業產值突破千億,2021年為3042.7億元。

    同時,這些年廈門受產業轉移影響,幾個主要工業產品產量都在大跳水。

    液晶顯示屏產量已經從高峰時期的年產1.46億片下降至去年的4460萬片,膝蓋斬了。

    制圖:城市財經;數據:廈門市統計局

    手機產量和數碼相機產量,更是腳踝斬。

    手機產量方面,高點時期的廈門一年手機產量3592.45萬臺,這一規模與東莞、重慶這些生產大戶自然不能比。但就這一規模也沒能守住,去年的手機產量只有165.94萬臺,跌至高點時期的零頭。

    制圖:城市財經;數據:廈門市統計局

    數碼相機方面,巔峰時期年產量533.07萬臺,去年只有69.16萬臺。

    制圖:城市財經;數據:廈門市統計局

    一方面是經濟失速,產業受困,另一方面是價格高企,銷量下降。

    廈門房價,還有其他選擇嗎?

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    責任編輯:sdnew003

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