這批產(chǎn)業(yè)園區(qū)新玩家,居然這么牛

    來(lái)源: 明源地產(chǎn)研究2023-08-20 08:56:56
      

    中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誕生40多年以來(lái),市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊有著“又累又不賺錢”的刻板印象,但近幾年經(jīng)濟(jì)增速放緩,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策頻出,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降,情緒持續(xù)低迷,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn)和投資新寵,萬(wàn)科、綠地、金地等龍頭企業(yè)紛紛搶灘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。

    眾多傳統(tǒng)品牌房企積極向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展,而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心是產(chǎn)業(yè),與傳統(tǒng)房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、快節(jié)奏的盈利模式不同,很多新進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的房企,對(duì)現(xiàn)階段和未來(lái)如何以產(chǎn)業(yè)園的載體和平臺(tái)構(gòu)建盈利模式?jīng)]有太大把握,覺(jué)得這個(gè)行業(yè)資金沉淀量大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、盈利點(diǎn)不清晰,資金投入匹配和節(jié)奏把握難以明確,整體盈利模式具有隱蔽性、模糊性。


    【資料圖】

    對(duì)于本身沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),且思維路徑、行事方式、團(tuán)隊(duì)配置等企業(yè)基因均與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)南轅北轍的傳統(tǒng)房企來(lái)說(shuō),想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊盈利,可以依托其已有的優(yōu)勢(shì),如品牌認(rèn)知度高、企業(yè)體系健全、金融資源豐富等,接下來(lái)我將探討傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的典型模式。

    “資本+實(shí)業(yè)+持有”的

    基金操盤模式

    隨著政策的不斷收緊,靠著銷售園區(qū)物業(yè)和房地產(chǎn)的模式已無(wú)法完成內(nèi)部輸血,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)必須找到一條新的盈利模式來(lái)實(shí)現(xiàn)內(nèi)外部資金的融通,保證開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中全周期現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

    這就必然要走向園區(qū)資本化的基金操盤模式,該盈利模式倡導(dǎo)“讓園區(qū)流動(dòng)起來(lái)”,探索一條“實(shí)業(yè)加持、金融杠桿、開(kāi)發(fā)持有、運(yùn)營(yíng)提升、金融退出”的道路。

    要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化盈利模式,有三點(diǎn)至關(guān)重要的前提條件:

    1、規(guī)模。要能在保證園區(qū)質(zhì)量的基礎(chǔ)上,快速做大規(guī)模;

    2、運(yùn)營(yíng)。通過(guò)產(chǎn)業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)管理能力,迅速構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條,并穩(wěn)步而合理提升園區(qū)租金水平和整體資產(chǎn)價(jià)值;

    3、資本。有與資本市場(chǎng)對(duì)接的通暢渠道與品牌能力。

    紙上談兵易,實(shí)際操作難。傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)后,需著重從規(guī)模、運(yùn)營(yíng)和資本三大板塊發(fā)力,探索出了一套適合自身發(fā)展的完整業(yè)務(wù)閉環(huán)。

    一、規(guī)模層面,項(xiàng)目選址聚焦一線城市和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)的二線城市,這些城市的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn),更容易獲得國(guó)際資本的認(rèn)可,也降低了招商難度,只要有足夠的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和政府讓利,要敢于拿地,這將使得擴(kuò)大規(guī)模能快速實(shí)現(xiàn);

    二、運(yùn)營(yíng)層面,采用“龍頭帶動(dòng)+資本招商”的運(yùn)營(yíng)模式,可同時(shí)解決產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、政府談判和部分招商問(wèn)題,同時(shí)培養(yǎng)大客戶招商團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì),保證運(yùn)營(yíng)層面的高品質(zhì)和高效率。

    例如,金地威新的團(tuán)隊(duì)近100人,一半以上的人員在招商部門,金地集團(tuán)要求保證每一個(gè)園區(qū)項(xiàng)目的出租率、入園企業(yè)質(zhì)量與租金收入,以滿足國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)的要求;

    三、資本層面,引入基金、私募等投資方作為戰(zhàn)略股東,雙方共同持股成立基金公司,若資金量不夠大,可再引入多個(gè)投資方成立合伙企業(yè),由雙方共同持股的基金公司作為GP運(yùn)營(yíng)管理合伙企業(yè)。

    園區(qū)后期通過(guò)資產(chǎn)證券化盈利后根據(jù)股份進(jìn)行利潤(rùn)分成,戰(zhàn)略股東不愿參投的項(xiàng)目,也由合伙企業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理,使得戰(zhàn)略股東能享受管理費(fèi)收益,從而維系長(zhǎng)期的合作關(guān)系。

    例如,金地威新引入美國(guó)阿波羅基金為戰(zhàn)略股東,雙方各占50%的股份,作為基金的GP;LP層面,由阿波羅基金去市場(chǎng)上募集,隨后再賣給收益要求比較低的持有型基金。

    相信在未來(lái)幾年,優(yōu)質(zhì)的園區(qū)將迎來(lái)資產(chǎn)證券化的高潮階段,成為園區(qū)盈利模式新浪潮。

    “產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+金融”的

    閉環(huán)和產(chǎn)城融合模式

    在城市化高速發(fā)展的今天,產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的關(guān)鍵所在,也使得許多轉(zhuǎn)型房企躍躍欲試進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。

    但是對(duì)于沒(méi)有金融渠道的企業(yè)來(lái)說(shuō),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn),溢價(jià)也不高,若不能實(shí)現(xiàn)基金退出,僅以地價(jià)和租金測(cè)算回本周期在12-15年,年化回報(bào)大概在10%-12%,資金沉淀太久。

    因此,有部分企業(yè)探索出了一條“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)+金融”的產(chǎn)城融合模式,實(shí)現(xiàn)“以城育人、以人興產(chǎn)、以產(chǎn)促城”,通過(guò)住宅反哺產(chǎn)業(yè),通過(guò)金融引進(jìn)產(chǎn)業(yè),通過(guò)人才留住產(chǎn)業(yè),從而活化項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)盈利。

    該機(jī)制體系具有靈活性,但想要成功得注意三點(diǎn):

    一、凸顯營(yíng)城造城優(yōu)勢(shì)

    項(xiàng)目選址需要位于核心區(qū)周邊或者集聚度高的區(qū)域,周邊的生活配套及商務(wù)配套可以落后,通過(guò)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目打造,完成造城、營(yíng)城能力來(lái)完善配套、美化環(huán)境。

    這也凸顯了項(xiàng)目高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì),和城市中心區(qū)的寫字樓相比,用房成本低、生活配套及環(huán)境因素齊聚、辦公品質(zhì)優(yōu)越,自成一體。

    二、住宅反哺產(chǎn)業(yè)

    核心就是結(jié)合政府訴求,抓住住宅與產(chǎn)業(yè)用地的捆綁特點(diǎn),低價(jià)獲取住宅地,以住宅的超額營(yíng)收為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商和運(yùn)營(yíng),奠定資金基礎(chǔ)。

    知易行難,如何能讓政府愿意將產(chǎn)業(yè)和住宅用地同時(shí)出讓,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合項(xiàng)目復(fù)刻?關(guān)鍵還是在于產(chǎn)業(yè)落地的信心,和有真實(shí)企業(yè)的站臺(tái)。

    例如:南京星河WORLD項(xiàng)目,以低價(jià)拿到一塊總建筑面積32萬(wàn)平方米的商住用地,其中24萬(wàn)平方米都是住宅用地,占整個(gè)項(xiàng)目的75%。真實(shí)企業(yè)資源的站臺(tái)為星河拿地助力,而住宅的超額營(yíng)收為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商和運(yùn)營(yíng)奠定了資金基礎(chǔ)。

    三、金融投資加持

    對(duì)于金融投資來(lái)講,大多數(shù)人想到的是現(xiàn)金投資,但現(xiàn)金投資要求企業(yè)現(xiàn)金流充裕且實(shí)力雄厚,僅適用于少數(shù)頭部企業(yè)。

    因此,此次推薦幾種非現(xiàn)金投資模式:服務(wù)換股權(quán)、租金換股權(quán)和產(chǎn)權(quán)換股權(quán)。

    服務(wù)和租金換股權(quán)模式,更傾向于初創(chuàng)企業(yè);而產(chǎn)權(quán)換股權(quán)則主要針對(duì)有一定規(guī)模、有自主購(gòu)買物業(yè)需求的大中型企業(yè)。

    園區(qū)是串聯(lián)產(chǎn)業(yè)和金融之間的粘合劑,通過(guò)園區(qū)的招商渠道,為基金提供源源不斷的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。而金融投資同時(shí)也為園區(qū)招徠優(yōu)質(zhì)客戶,即:房東加股東,股東引房東的互動(dòng)協(xié)作,形成產(chǎn)業(yè)+金融閉環(huán),實(shí)現(xiàn)實(shí)體企業(yè)的持股,積攢企業(yè)資源。

    例如:星河集團(tuán)利用非現(xiàn)金投資模式,成功孵化美聯(lián)美客、候鳥旅行、未來(lái)工廠等企業(yè),估值均超過(guò)十億元,實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)和金融的相互成就。

    產(chǎn)城融合的雙閉環(huán)綜合模式中,產(chǎn)業(yè)閉環(huán)是“產(chǎn)業(yè)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)的核心發(fā)動(dòng)機(jī);金融閉環(huán)則是“產(chǎn)業(yè)+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)的關(guān)鍵助推器。

    該模式適合在民營(yíng)企業(yè)中進(jìn)行實(shí)施,不受體制機(jī)制的束縛會(huì)實(shí)施的更快成效更突出。目前產(chǎn)城融合的玩法還屬于初級(jí)階段,未來(lái)想象空間非常大。

    “自持+運(yùn)營(yíng)”的

    多元綜合服務(wù)盈利模式

    受到政策的影響,當(dāng)下剛性自持的園區(qū)越來(lái)越多,快速變現(xiàn)難度加大,如何做好自持?如何算收益賬?如何平衡現(xiàn)金流?這些都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自持物業(yè)亟待厘清的問(wèn)題。

    而基于此園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的話題被提及的越來(lái)越多,那么園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù),到底是運(yùn)營(yíng)什么、服務(wù)什么、衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么、盈利模式是怎樣的?

    傳統(tǒng)玩法失靈,重新構(gòu)建“生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、商務(wù)型服務(wù)業(yè)和科創(chuàng)服務(wù)業(yè)”為主要發(fā)展方向的商業(yè)模式,成為競(jìng)爭(zhēng)制勝的不二法門。

    園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)與房地產(chǎn)、寫字樓和工業(yè)園的物業(yè)服務(wù)不同,產(chǎn)業(yè)園內(nèi)眾多企業(yè)客戶需要長(zhǎng)期、全方位的綜合服務(wù)。提供稀缺的和差異性的運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容,能促進(jìn)整個(gè)園區(qū)客戶的黏性和資產(chǎn)升值,自身也可以產(chǎn)生不錯(cuò)的收益。

    好的園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)就是為企業(yè)提供落地、孵化、成長(zhǎng)、發(fā)展、退出等全生命周期軟硬件全鏈條的價(jià)值服務(wù)體系。

    其中包括專業(yè)咨詢方面的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)承載;

    資金支持方面的產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)金融、產(chǎn)業(yè)投資;

    物業(yè)服務(wù)方面的產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)人才等環(huán)節(jié),切實(shí)創(chuàng)造和提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值和自身經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

    由于運(yùn)營(yíng)服務(wù)涉及的內(nèi)容廣泛,根據(jù)各園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位及區(qū)域環(huán)境不同,目前階段運(yùn)營(yíng)服務(wù)盈利模式?jīng)]有固定打法和可推廣的模型,各大企業(yè)均在前期摸索階段,已在市場(chǎng)上有一定運(yùn)作雛形的主要有兩種模式:

    一、規(guī)模化應(yīng)用,靠品牌自由規(guī)模擴(kuò)大和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)鋪開(kāi)的便捷性服務(wù)

    該模式前期建立一套智能化平臺(tái)需要耗費(fèi)大量財(cái)力和人力,需要企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊有一定規(guī)模。

    例如聯(lián)東集團(tuán)構(gòu)建園區(qū)大數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái),采取統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理方式,為園區(qū)提供共性化服務(wù),并在所有聯(lián)東園區(qū)內(nèi)規(guī)模化應(yīng)用。目前已經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化打造的系統(tǒng)有“智慧U谷”、“U人才招聘”、“U客食堂”、“U客便利店”等,像餐超的盈利方式就是聘請(qǐng)第三方運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提供服務(wù),但采購(gòu)權(quán)掌握在自己手里,既保證了產(chǎn)品的品質(zhì),又可通過(guò)規(guī)模化賺取價(jià)差。

    二、壟斷化應(yīng)用

    類似于在某一個(gè)環(huán)境的特許經(jīng)營(yíng),獲得某種極為稀缺且壟斷式的業(yè)務(wù),從中獲取收益。

    例如無(wú)錫新加坡工業(yè)園找準(zhǔn)進(jìn)駐制造業(yè)的用電量大、費(fèi)用高的需求,在園區(qū)內(nèi)建設(shè)光伏設(shè)備、儲(chǔ)能電站和充電樁,利用白天晚上電的差價(jià)賺取利潤(rùn),還針對(duì)園區(qū)企業(yè)設(shè)置了對(duì)應(yīng)的優(yōu)惠政策及人性化服務(wù),提高園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)效率,園區(qū)依靠供電業(yè)務(wù)產(chǎn)生了穩(wěn)定的現(xiàn)金流,穩(wěn)定了客群。

    對(duì)于運(yùn)營(yíng)服務(wù),大部分企業(yè)都認(rèn)為是吃力不討好,賠本賺吆喝的項(xiàng)目,不被重視和實(shí)踐,而當(dāng)未來(lái)資產(chǎn)銷售和增值的紅利被大大削弱后,運(yùn)營(yíng)服務(wù)的價(jià)值才能真正的體現(xiàn),而相應(yīng)的盈利模式才能被扎實(shí)的建立起來(lái)。

    結(jié) 語(yǔ)

    近幾年受經(jīng)濟(jì)下行影響,各行各業(yè)都不容易,房地產(chǎn)行業(yè)更是如履薄冰,高庫(kù)存、低利潤(rùn)成為住宅領(lǐng)域新常態(tài),房企轉(zhuǎn)型越演越烈,但想在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通過(guò)傳統(tǒng)房企模式賺錢顯然無(wú)法走通。

    若轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍想要住宅的高周轉(zhuǎn)高回報(bào),則建議盡早退出,否則大概率偷雞不成蝕把米。若已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè),想要長(zhǎng)期深耕,則必須做好自持和打長(zhǎng)久戰(zhàn)的準(zhǔn)備,做好行業(yè)分析和客戶研究,發(fā)動(dòng)房企自身資源,利用金融渠道做活做好項(xiàng)目。

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