重磅！吳中兩大核心板塊即將再上新，宜居性大PK！

前段時間，我們向廣大粉絲們推薦了幾條蘇州的Citywalk路線，來發現蘇州的美。

【資料圖】

除了富有千年古韻的姑蘇區古城區，同樣擁有悠久歷史和人文氣息的吳中區也受人青睞。

悠悠吳地，承載著江南的記憶：天平山、靈巖山、穹窿山，山山青綠；太湖、石湖、尹山湖，湖湖風雅......

山水俊秀，吳中區的城市現代發展也展現著蓬勃的生機。

即將到來的蘇州五批次土拍中吳中區就即再將出讓2宗地塊，分別位于吳中太湖新城和城南板塊。

壹

吳中城南

Cric Suzhou

-梧桐街東53號地塊-

蘇地2023-WG-53號地塊位于吳中經開區城南街道興昂路北側、梧桐街東側，占地約3.05萬㎡，容積率1.4，起拍總價60692萬元，起拍樓面價14200元/㎡。

根據規劃，項目裝修標準不低于2000元/㎡。

地塊雖然距城南板塊中心有所距離，但靠近石湖景區，周邊生活氛圍也較為濃厚。

地塊西側即是友新快速路，自駕出行可快速到達全城，不遠處還有軌交4號線站點；一路之隔的就是石湖實驗小學與附屬幼兒園，未來就學也很方便；南側就是蘇悅匯商業廣場，可以滿足日常的購物消費。

梧桐街周邊片區已經很久沒有新房供應了，周邊二手房成交較為火熱，如越湖家天下、首開國風華府等近90天成交都在10套左右，其成交均價都在2.2-2.3萬元/㎡。

從容積率來看，地塊容積率最高為1.4，未來也或將打造以洋房為主的改善社區。

貳

吳中太湖新城

Cric Suzhou

-五湖路北52號地塊-

蘇地2023-WG-52號位于吳中太湖新城塔韻路以東、五湖路以北，就在灣東幼兒園西側。地塊占地約3.5萬㎡，容積率1.8，起拍總價107974萬元，起拍樓面地價17000元/㎡。

根據規劃，項目裝修交付，且裝修標準不低于3000元/㎡。

地塊位于吳中太湖新城核心居住片區，周邊配套也較為完善。

交通方面，軌交4號線支線蘇州灣北站距離地塊約900m；商業方面，周邊有近期開業的蘇州灣中心廣場，永旺夢樂城也距項目不遠，可以滿足居民大部分購物需求；教育方面，項目一路之隔就是灣東幼兒園，華中師范大學蘇州實驗中學等優質教育資源環伺。

目前吳中太湖新城的房價已經穩定維持在3萬+/㎡，最高的備案均價已經達到約3.45萬元/㎡，板塊新房競爭也十分激烈，板塊在售加上待售的項目有近10個之多。

地塊容積率為1.8，未來預計打造小高層+高層組團產品，加上其裝修標準，太湖新城又將再添一座改善大平層新盤。

吳中城南與太湖新城這兩大板塊，一個是“老牌核心”，一個則是“新晉王牌”；一個是老蘇州的情懷，一個是又是走向未來的新城......人們也時不時地將這兩個板塊進行對標。

從整體規劃來看，吳中太湖新城無愧“王牌板塊”的稱號，官方賦予其“世界級創新湖區”的發展愿景，“科創圈帶重要節點、數字經濟發展核心承載區、城市高端功能區、城市新中心”的發展定位，其得到的關注度和政策傾斜度也明顯高于吳中城南板塊。

但從生活配套的完善度以及生活便利度、城市界面等方面，分析師認為兩大板塊還是各有優劣的。

論交通商業配套

吳中城南更醇熟完善

吳中城南板塊有著地理位置方面的天然優勢，它處在蘇州的腹心位置，與姑蘇城連接緊密，交通便捷度在蘇州市區都是排在前位。

板塊擁有軌交2號、3號和4號線和在建7號線，還有西環南延、東環南延、吳中大道三條城市快速路。

而吳中太湖新城的交通仍有待完善，板塊只有一條地鐵4號線支線，設置了3個站點，覆蓋范圍明顯不足。自駕出行方面，僅一條友新快速路的壓力也比較大。

商業方面，吳中城南商業發展起步較早，有著東吳龍湖天街，吳中天虹購物中心（在建）等高端商業，還有萬達廣場、吳中商城、碧波農貿市場等，品類較為豐富。

吳中太湖新城一直堅持著“先配套后居住”的發展模式，吳中永旺夢樂城、蘇州灣地下空間等高端商業體均已經開業。

但其一大痛點是新商業招商情況較為緩慢，像蘇州灣地下空間，早在2021年10月就傳出即將開業的消息，結果到歷經數次改名，今年6月才迎來開放，剛開業時還有許多商鋪仍在裝修。

教育資源

展現“王牌”板塊野心

從教育資源的投入，就展現出吳中太湖新城的發展“野心”。

板塊規劃了22余所學校，并且在2021年，吳中區與華中師范大學教育集團正式簽訂合作辦學協議，將華中師大優秀師資力量引入吳中太湖新城，目前華東師范大學蘇州灣實驗小學已投用。

華中師大蘇州實驗中學主體結構已經全面封頂，預計今年年底可以完工交付，學校將由華中師范大學第一附屬中學全面托管運行。

此外，今年吳中太湖新城又新增了一座9年制學校，可以明顯看出板塊的教育實力和存在感不斷提升。

而城南板塊“拿得出手”的名校就較少了，板塊內碧波實驗小學、碧波中學等只能算是吳中區的老牌名校，教育資源較吳中太湖新城來說還是較弱的。

兩個板塊都有產業賦能

兩個板塊近年來都在積極發展產業，為經濟發展提供動力、為樓市發展提供支撐。

城南板塊規劃了東吳產業示范區，主要包括生物醫藥、醫療器械、裝備制造為主，形成了以維信電子、賽騰精密、吳中醫院為引領的產業集群。

吳中太湖新城則著力發展數字經濟，致力打造全國數字經濟示范區和引領區。目前已有阿里巴巴蘇州數字產業基地、科沃斯機器人、快手電競總部等多家高新技術產業入駐。

生態宜居與城市界面

吳中太湖新城更優秀

吳中太湖新城板塊地標級配套豐富，可以說現代化與生態宜居性高度并行。

全國單體規模最大的地下空間蘇州灣地下空間、全國首個、全球第3個360劇場、蘇州灣中心廣場等地標建筑，直線拉升了板塊的都市感。

同時，身傍太湖也是吳中太湖新城的先天優勢，使其生態資源上超越了蘇州其他眾多板塊。

吳中城南板塊雖然也有石湖等優秀的生態資源，但整體城市界面略顯雜亂，仍是板塊一大短板。板塊內部老廠房林立，同時拆遷工作的推進速度較為緩慢。在寒山聞鐘上關于類似問題也一直有吐槽，城南板塊城市界面還有很大的提升空間。

綜上所述，城南板塊和吳中太湖新城在功能配套來看是各有千秋的。

從樓市角度看，我們也能發現兩大板塊也具有一定的相似性與不同之處。

縱觀兩個板塊內在售、待售項目，我們不難發現近年來，吳中城南與吳中太湖新城板塊項目房價走高的同時，新盤產品戶型尺度都有進階。

吳中城南板塊自2020年開始迎來新房爆發式供應，綠城、中建、中交、萬科等品牌房企陸續進駐板塊，產品主要為高層與小高層，期間競爭異常激烈。

到2022年，板塊供應開始逐漸減少，價格也趨向穩定，目前萬科保利濱河灣、晴翠璟園、明月濱河、中交春映東吳等老盤價格都在2.8-2.9萬元/㎡，所剩房源均不多了。

今年，城南純洋房高端改善項目龍湖云河頌入市，項目起步戶型就在178㎡，備案均價達3.45萬元/㎡，板塊成功站上“3”字頭，項目吸引了一眾地緣高端改善客群，在傳統樓市淡季成功熱銷。

龍湖在城南打造的另一個洋房+小高層項目，龍湖御湖鏡起步戶型也在114㎡，可以看出尺度也有所進階，項目入市后均價能否突破3萬元/㎡也是一大看點。

同時，今年第三批次土拍中出讓的恒邦置地城南28號地塊，容積率也僅1.6，即將出讓的梧桐街東53號地塊容積率也僅1.4。可以看出，接下來的城南板塊產品正在由剛改、首置向改善、高端改善方向過渡。

作為吳中區樓市“王牌”的吳中太湖新城，板塊客群則全面偏向高端改善。

近年來板塊城市資源配套不斷兌現，板塊價值備受市場認可，房價也不斷走高，同時產品戶型與裝修標準近年來的提升也更加明顯。

目前板塊成交均價已經穩穩站在“3”字頭，同時放眼吳中太湖新城，可以說200㎡以上戶型近乎比比皆是，目前在售的中建三局·太澤之星、大家東望都有超過200㎡的戶型，中信泰富玖著云庭也有建面約190㎡的戶型。

而待入市的仁恒濱湖灣的起步面積就已經是約156㎡，世紀金源鏡湖源筑起步面積也在約143㎡，兩個項目都有建面約200㎡及以上的戶型......未來還有數個改善大平層即將入市，板塊競爭也將異常激烈。

所以整體而言，吳中城南的新盤起步門檻比吳中太湖新城要低，總價也較為友好一些，但大面積產品也較少，無法進行選擇與對比。

客群方面，因區位優勢，城南板塊整體而言購房較為需求穩定，多自住購房需求為主，客群大部分都是地緣客戶，以及部分姑蘇主城與園區獨墅湖外溢客群。

吳中太湖新城新房的購房客群主要以改善自住為主，同時包括一些關注板塊的規劃以及未來發展潛力的投資客。

總的來說，擁有高規劃起點的吳中太湖新城正處于一個發展上升階段，并且勢頭正猛，去年東太湖隧道、蘇州灣隧道的啟動建設，市域一體化的發力之下，也讓太湖新城的整體發展有了更多的延伸，板塊價值也將得到進一步的提升。

如果帶有一定投資兼改善置業目的，同時更傾向大面積高端改善產品，那么吳中太湖新城的世界級湖區規劃則更有發展空間，并且吳江太湖新城產品選擇面也更廣。

但需要正視的是，目前吳中太湖新城“人氣”確實稍顯不足，從城市配套運營來看，也稍欠火候。加快高素質人口的導入，提高城市活力也是當前吳中太湖新城的主要任務，新城建設道阻且長。

另一方面，目前城南板塊雖然較吳中太湖新城來說發展較為緩慢，但這里各項配套設施完善，“煙火氣”十足。

如果是偏向自住，在園區、姑蘇區等靠近城南板塊區域工作的話，吳中城南板塊確實是個不錯的選擇，畢竟居住在蘇州的幾何中心，去哪里都較方便。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

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