前段時間,我們向廣大粉絲們推薦了幾條蘇州的Citywalk路線,來發現蘇州的美。
【資料圖】
除了富有千年古韻的姑蘇區古城區,同樣擁有悠久歷史和人文氣息的吳中區也受人青睞。
悠悠吳地,承載著江南的記憶:天平山、靈巖山、穹窿山,山山青綠;太湖、石湖、尹山湖,湖湖風雅......
山水俊秀,吳中區的城市現代發展也展現著蓬勃的生機。
即將到來的蘇州五批次土拍中吳中區就即再將出讓2宗地塊,分別位于吳中太湖新城和城南板塊。
壹
吳中城南
Cric Suzhou
-梧桐街東53號地塊-
蘇地2023-WG-53號地塊位于吳中經開區城南街道興昂路北側、梧桐街東側,占地約3.05萬㎡,容積率1.4,起拍總價60692萬元,起拍樓面價14200元/㎡。
根據規劃,項目裝修標準不低于2000元/㎡。
地塊雖然距城南板塊中心有所距離,但靠近石湖景區,周邊生活氛圍也較為濃厚。
地塊西側即是友新快速路,自駕出行可快速到達全城,不遠處還有軌交4號線站點;一路之隔的就是石湖實驗小學與附屬幼兒園,未來就學也很方便;南側就是蘇悅匯商業廣場,可以滿足日常的購物消費。
梧桐街周邊片區已經很久沒有新房供應了,周邊二手房成交較為火熱,如越湖家天下、首開國風華府等近90天成交都在10套左右,其成交均價都在2.2-2.3萬元/㎡。
從容積率來看,地塊容積率最高為1.4,未來也或將打造以洋房為主的改善社區。
貳
吳中太湖新城
Cric Suzhou
-五湖路北52號地塊-
蘇地2023-WG-52號位于吳中太湖新城塔韻路以東、五湖路以北,就在灣東幼兒園西側。地塊占地約3.5萬㎡,容積率1.8,起拍總價107974萬元,起拍樓面地價17000元/㎡。
根據規劃,項目裝修交付,且裝修標準不低于3000元/㎡。
地塊位于吳中太湖新城核心居住片區,周邊配套也較為完善。
交通方面,軌交4號線支線蘇州灣北站距離地塊約900m;商業方面,周邊有近期開業的蘇州灣中心廣場,永旺夢樂城也距項目不遠,可以滿足居民大部分購物需求;教育方面,項目一路之隔就是灣東幼兒園,華中師范大學蘇州實驗中學等優質教育資源環伺。
目前吳中太湖新城的房價已經穩定維持在3萬+/㎡,最高的備案均價已經達到約3.45萬元/㎡,板塊新房競爭也十分激烈,板塊在售加上待售的項目有近10個之多。
地塊容積率為1.8,未來預計打造小高層+高層組團產品,加上其裝修標準,太湖新城又將再添一座改善大平層新盤。
吳中城南與太湖新城這兩大板塊,一個是“老牌核心”,一個則是“新晉王牌”;一個是老蘇州的情懷,一個是又是走向未來的新城......人們也時不時地將這兩個板塊進行對標。
從整體規劃來看,吳中太湖新城無愧“王牌板塊”的稱號,官方賦予其“世界級創新湖區”的發展愿景,“科創圈帶重要節點、數字經濟發展核心承載區、城市高端功能區、城市新中心”的發展定位,其得到的關注度和政策傾斜度也明顯高于吳中城南板塊。
但從生活配套的完善度以及生活便利度、城市界面等方面,分析師認為兩大板塊還是各有優劣的。
論交通商業配套
吳中城南更醇熟完善
吳中城南板塊有著地理位置方面的天然優勢,它處在蘇州的腹心位置,與姑蘇城連接緊密,交通便捷度在蘇州市區都是排在前位。
板塊擁有軌交2號、3號和4號線和在建7號線,還有西環南延、東環南延、吳中大道三條城市快速路。
而吳中太湖新城的交通仍有待完善,板塊只有一條地鐵4號線支線,設置了3個站點,覆蓋范圍明顯不足。自駕出行方面,僅一條友新快速路的壓力也比較大。
商業方面,吳中城南商業發展起步較早,有著東吳龍湖天街,吳中天虹購物中心(在建)等高端商業,還有萬達廣場、吳中商城、碧波農貿市場等,品類較為豐富。
吳中太湖新城一直堅持著“先配套后居住”的發展模式,吳中永旺夢樂城、蘇州灣地下空間等高端商業體均已經開業。
但其一大痛點是新商業招商情況較為緩慢,像蘇州灣地下空間,早在2021年10月就傳出即將開業的消息,結果到歷經數次改名,今年6月才迎來開放,剛開業時還有許多商鋪仍在裝修。
教育資源
展現“王牌”板塊野心
從教育資源的投入,就展現出吳中太湖新城的發展“野心”。
板塊規劃了22余所學校,并且在2021年,吳中區與華中師范大學教育集團正式簽訂合作辦學協議,將華中師大優秀師資力量引入吳中太湖新城,目前華東師范大學蘇州灣實驗小學已投用。
華中師大蘇州實驗中學主體結構已經全面封頂,預計今年年底可以完工交付,學校將由華中師范大學第一附屬中學全面托管運行。
此外,今年吳中太湖新城又新增了一座9年制學校,可以明顯看出板塊的教育實力和存在感不斷提升。
而城南板塊“拿得出手”的名校就較少了,板塊內碧波實驗小學、碧波中學等只能算是吳中區的老牌名校,教育資源較吳中太湖新城來說還是較弱的。
兩個板塊都有產業賦能
兩個板塊近年來都在積極發展產業,為經濟發展提供動力、為樓市發展提供支撐。
城南板塊規劃了東吳產業示范區,主要包括生物醫藥、醫療器械、裝備制造為主,形成了以維信電子、賽騰精密、吳中醫院為引領的產業集群。
吳中太湖新城則著力發展數字經濟,致力打造全國數字經濟示范區和引領區。目前已有阿里巴巴蘇州數字產業基地、科沃斯機器人、快手電競總部等多家高新技術產業入駐。
生態宜居與城市界面
吳中太湖新城更優秀
吳中太湖新城板塊地標級配套豐富,可以說現代化與生態宜居性高度并行。
全國單體規模最大的地下空間蘇州灣地下空間、全國首個、全球第3個360劇場、蘇州灣中心廣場等地標建筑,直線拉升了板塊的都市感。
同時,身傍太湖也是吳中太湖新城的先天優勢,使其生態資源上超越了蘇州其他眾多板塊。
吳中城南板塊雖然也有石湖等優秀的生態資源,但整體城市界面略顯雜亂,仍是板塊一大短板。板塊內部老廠房林立,同時拆遷工作的推進速度較為緩慢。在寒山聞鐘上關于類似問題也一直有吐槽,城南板塊城市界面還有很大的提升空間。
綜上所述,城南板塊和吳中太湖新城在功能配套來看是各有千秋的。
從樓市角度看,我們也能發現兩大板塊也具有一定的相似性與不同之處。
縱觀兩個板塊內在售、待售項目,我們不難發現近年來,吳中城南與吳中太湖新城板塊項目房價走高的同時,新盤產品戶型尺度都有進階。
吳中城南板塊自2020年開始迎來新房爆發式供應,綠城、中建、中交、萬科等品牌房企陸續進駐板塊,產品主要為高層與小高層,期間競爭異常激烈。
到2022年,板塊供應開始逐漸減少,價格也趨向穩定,目前萬科保利濱河灣、晴翠璟園、明月濱河、中交春映東吳等老盤價格都在2.8-2.9萬元/㎡,所剩房源均不多了。
今年,城南純洋房高端改善項目龍湖云河頌入市,項目起步戶型就在178㎡,備案均價達3.45萬元/㎡,板塊成功站上“3”字頭,項目吸引了一眾地緣高端改善客群,在傳統樓市淡季成功熱銷。
龍湖在城南打造的另一個洋房+小高層項目,龍湖御湖鏡起步戶型也在114㎡,可以看出尺度也有所進階,項目入市后均價能否突破3萬元/㎡也是一大看點。
同時,今年第三批次土拍中出讓的恒邦置地城南28號地塊,容積率也僅1.6,即將出讓的梧桐街東53號地塊容積率也僅1.4。可以看出,接下來的城南板塊產品正在由剛改、首置向改善、高端改善方向過渡。
作為吳中區樓市“王牌”的吳中太湖新城,板塊客群則全面偏向高端改善。
近年來板塊城市資源配套不斷兌現,板塊價值備受市場認可,房價也不斷走高,同時產品戶型與裝修標準近年來的提升也更加明顯。
目前板塊成交均價已經穩穩站在“3”字頭,同時放眼吳中太湖新城,可以說200㎡以上戶型近乎比比皆是,目前在售的中建三局·太澤之星、大家東望都有超過200㎡的戶型,中信泰富玖著云庭也有建面約190㎡的戶型。
而待入市的仁恒濱湖灣的起步面積就已經是約156㎡,世紀金源鏡湖源筑起步面積也在約143㎡,兩個項目都有建面約200㎡及以上的戶型......未來還有數個改善大平層即將入市,板塊競爭也將異常激烈。
所以整體而言,吳中城南的新盤起步門檻比吳中太湖新城要低,總價也較為友好一些,但大面積產品也較少,無法進行選擇與對比。
客群方面,因區位優勢,城南板塊整體而言購房較為需求穩定,多自住購房需求為主,客群大部分都是地緣客戶,以及部分姑蘇主城與園區獨墅湖外溢客群。
吳中太湖新城新房的購房客群主要以改善自住為主,同時包括一些關注板塊的規劃以及未來發展潛力的投資客。
總的來說,擁有高規劃起點的吳中太湖新城正處于一個發展上升階段,并且勢頭正猛,去年東太湖隧道、蘇州灣隧道的啟動建設,市域一體化的發力之下,也讓太湖新城的整體發展有了更多的延伸,板塊價值也將得到進一步的提升。
如果帶有一定投資兼改善置業目的,同時更傾向大面積高端改善產品,那么吳中太湖新城的世界級湖區規劃則更有發展空間,并且吳江太湖新城產品選擇面也更廣。
但需要正視的是,目前吳中太湖新城“人氣”確實稍顯不足,從城市配套運營來看,也稍欠火候。加快高素質人口的導入,提高城市活力也是當前吳中太湖新城的主要任務,新城建設道阻且長。
另一方面,目前城南板塊雖然較吳中太湖新城來說發展較為緩慢,但這里各項配套設施完善,“煙火氣”十足。
如果是偏向自住,在園區、姑蘇區等靠近城南板塊區域工作的話,吳中城南板塊確實是個不錯的選擇,畢竟居住在蘇州的幾何中心,去哪里都較方便。
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