首創(chuàng)證券：房地產(chǎn)基本面持續(xù)走弱，靜待政策落地

【資料圖】

樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮8月19日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

核心觀點(diǎn)：

政策端：中央方面：上周住建部發(fā)布數(shù)據(jù)“保交樓”工作開(kāi)展以來(lái)，各地加快項(xiàng)目復(fù)工和建設(shè)交付。目前，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計(jì)已完成住房交付超過(guò)165萬(wàn)套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過(guò)60%。央行公布社融數(shù)據(jù)，居民中長(zhǎng)期貸款減少672億元。

地方方面：上周江蘇省發(fā)改委就《關(guān)于促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好助力高質(zhì)量發(fā)展繼續(xù)走在前列的若干政策措施》征求意見(jiàn)，擬明確全?。ǔ暇⑻K州市區(qū)）全面取消落戶限制。貴州省六盤(pán)水提出公積金貸結(jié)清再貸，首付按首次貸款算。鄭州多區(qū)域推出契稅補(bǔ)貼政策，自8月3日起至今年底在其轄區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買新建住房，給予50%比例的購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。

市場(chǎng)端：2023W32我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的39城商品房成交面積為198.8萬(wàn)平米，環(huán)比-30.5%，同比-35.7%；全年累計(jì)成交面積11808.5萬(wàn)平米，同比-7.7%。2023W32我們跟蹤的10個(gè)城市商品房可售面積為5841萬(wàn)平米，較上周環(huán)比0.23%；庫(kù)存去化周期為16.7個(gè)月，環(huán)比0.7個(gè)月。其中上海和杭州去化周期相對(duì)健康，分別為6.2和1.2個(gè)月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為37個(gè)月以上。

23W32我們跟蹤重點(diǎn)城市推盤(pán)套數(shù)為1211套，環(huán)比-87.6%，年度累計(jì)總推盤(pán)數(shù)同比-12.2%；周度新開(kāi)盤(pán)去化率41.8%，環(huán)比變動(dòng)13.9%，回落至低位區(qū)間。五月以來(lái)市場(chǎng)走弱，房?jī)r(jià)持續(xù)下降，房企推盤(pán)意愿不足，我們預(yù)計(jì)后續(xù)銷售將持續(xù)承壓。

投資建議：政治局積極表態(tài)后，目前進(jìn)入政策真空期。我們認(rèn)為一線城市的放松更加謹(jǐn)慎，不會(huì)一蹴而就。暴雷風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步傳導(dǎo)至龍頭房企，短期地產(chǎn)股將進(jìn)一步承壓。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)（高能級(jí)、高去化、高利潤(rùn)率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來(lái)估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)走弱，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌等。

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