在廣州,逛老城區時,看到那些破破爛爛、空調滴水的老舊小區,我常常在想,這類房子以后會怎樣?
在CBD珠江新城,看到那些賣到10萬+的超高層住宅,我也在想,三五十年后,這類房子會不會也成為建筑垃圾?
聽說香港的房子以保養水平高而著稱,帶著這兩個問題,我最近去了一趟香港。
(資料圖)
01
香港大規模的房地產開發,始于上世紀70年代,比內地的房地產熱足足早了20多年。所以,想知道內地老舊小區與超高層住宅未來的命運,現在的香港會是一個很好的觀測窗口。
首先,拆一般是拆不了的,想拆了重建,非常復雜、非常困難,一般只能靠持續不斷的檢修與保養。
走在香港的大街小巷,看過十幾套房子后,我有一個總體的感覺,就是:舊而不破。
我印象最深的是香港馬路上的地磚,質量普遍很好,全部貼得嚴嚴實實、規整有序,幾乎不看不到松動、起包、滲水、粘泥的情況。
我一直認為,一個城市有沒有品質感和檔次感,最直觀的就是看它馬路上的地磚。香港的馬路,的確很窄、很舊,但是干凈、整潔、質量好。
馬路舊而不破,建筑也是這樣。
首先,香港的住宅,大部分是單體樓,有封閉式花園的小區,鳳毛麟角,但這些單體樓,因為保養得當,并沒有給人很差的感覺,反而因為臨街而建,生活十分便利,一下樓就能無縫融入城市的海洋。
香港的住宅按樓齡分為三類:50年或以上的樓齡是“老年”,30-49年的是“中年”,30年以下的是“青年”。
其中,30年以上樓齡的“中老年”住宅隨處可見。數據顯示,全香港約有3.9萬幢住宅(綜合樓宇),超過25%的樓齡在50年以上,50%在30年以上。
但奇怪的是,香港的老舊建筑,普遍保養得不錯,雖然樓齡大,但衰敗感不像內地老舊小區那么明顯,甚至還透露出一種老派的精致感。
總體上,因為保養得當,香港30年的樓齡,相當于內地10-15年的樓齡。
這說明,房子的品質感,樓齡是一方面,但更重要的是保養!
02
香港的老舊住宅,為何能保養得這么好呢?我研究了一下,大概有這樣幾個原因:
第一,香港的物業管理費很貴,非常貴,就算是普通住宅,每平米也大約要20到40元,差不多是北上廣深的10倍。
大家知道,內地房子物業差、保養差的一個關鍵因素是物業費,即使是北上廣深CBD里的千萬級房產,物業費也大多是十幾年前的標準,大概每平米2到3元,然后陷入“物業質量下滑→業主拖欠物業費→物業繼續惡化”的惡性循環里。
這幾乎是一個“死結”,導致內地大部分小區都將無法阻擋地走向衰敗。
香港房子保養得好,當然不只是因為物業費貴,還因為他們的物業管理采用的是“酬金制”。簡單來說,就是按工作量和效果來付費,物業公司服務的項目越多,業主支付的費用就越高。
相比而言,內地城市的物業費一般采用“包干制”,雖然有收費低的優勢,但卻存在物業公司“干得越多、掙得越少”的弊端。如此一來,物業公司自然就會不斷減少服務項目,贏得利潤。
所以,想要房子保養好,和物業公司的合作方式,是關鍵啊。
在廣州,我看過不少二手房,樓齡一般只要超過10年,品質感就急劇下滑,原因除了交付質量差,更關鍵的是保養差。
第二,房子住久了,政府也會幫業主來檢修。
香港政府規定,對樓齡30年以上的住宅,要求強制檢修。
具體來說,只要是3樓以上、樓齡30年或以上的私人房屋,就必須委任一名在政府注冊的檢驗人員,每10年對房屋的公共部分、外墻及伸出物、招牌檢驗一次。檢驗人員還要負責監督檢驗后認為需要進行的維修工程。
如果業主的維修保養資金不夠,也不用擔心,只要房屋樓齡30年或以上、符合差餉租值資格,就可以申請全額首次強制驗樓計劃。
而強制驗窗計劃則規定,所有高于3層、樓齡10年或以上的私人住宅樓,必須每五年檢驗一次。
香港屋宇署則每年會隨機挑選2000幢和3800幢舊樓分別進行強制驗樓和強制驗窗計劃。檢測不合格的大廈,必須短期內維修整改,否則會遭到重罰。
至于30年樓齡以下的樓宇,香港屋宇署認為,新建樓宇質量上相對有保障,但屋宇署也鼓勵業主自發保養。
強制驗樓驗窗計劃清晰界定了業主和政府在舊樓維修方面的責任,政府監督不缺位,業主也必須對樓宇承擔保修責任。這從機制上保障了香港老舊住宅的保養問題以及安全問題。
香港雖然是小政府,但在城市日常治理方面,做到了精細化管理。因為保養得當,香港的老舊小區與超高層住宅,給人一種“舊而不破”、“優雅老去”的感覺。
相比而言,內地城市的高層住宅,開發商都是“管生不管養”,交付后數十年的保養與維護,目前還真的看不到很好的解決方案。
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