老舊小區、超高層住宅以后會怎樣？我在香港看到一種可能性

在廣州，逛老城區時，看到那些破破爛爛、空調滴水的老舊小區，我常常在想，這類房子以后會怎樣？

在CBD珠江新城，看到那些賣到10萬+的超高層住宅，我也在想，三五十年后，這類房子會不會也成為建筑垃圾？

聽說香港的房子以保養水平高而著稱，帶著這兩個問題，我最近去了一趟香港。

(資料圖)

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香港大規模的房地產開發，始于上世紀70年代，比內地的房地產熱足足早了20多年。所以，想知道內地老舊小區與超高層住宅未來的命運，現在的香港會是一個很好的觀測窗口。

首先，拆一般是拆不了的，想拆了重建，非常復雜、非常困難，一般只能靠持續不斷的檢修與保養。

走在香港的大街小巷，看過十幾套房子后，我有一個總體的感覺，就是：舊而不破。

我印象最深的是香港馬路上的地磚，質量普遍很好，全部貼得嚴嚴實實、規整有序，幾乎不看不到松動、起包、滲水、粘泥的情況。

我一直認為，一個城市有沒有品質感和檔次感，最直觀的就是看它馬路上的地磚。香港的馬路，的確很窄、很舊，但是干凈、整潔、質量好。

馬路舊而不破，建筑也是這樣。

首先，香港的住宅，大部分是單體樓，有封閉式花園的小區，鳳毛麟角，但這些單體樓，因為保養得當，并沒有給人很差的感覺，反而因為臨街而建，生活十分便利，一下樓就能無縫融入城市的海洋。

香港的住宅按樓齡分為三類：50年或以上的樓齡是“老年”，30-49年的是“中年”，30年以下的是“青年”。

其中，30年以上樓齡的“中老年”住宅隨處可見。數據顯示，全香港約有3.9萬幢住宅(綜合樓宇)，超過25%的樓齡在50年以上，50%在30年以上。

但奇怪的是，香港的老舊建筑，普遍保養得不錯，雖然樓齡大，但衰敗感不像內地老舊小區那么明顯，甚至還透露出一種老派的精致感。

總體上，因為保養得當，香港30年的樓齡，相當于內地10-15年的樓齡。

這說明，房子的品質感，樓齡是一方面，但更重要的是保養！

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香港的老舊住宅，為何能保養得這么好呢？我研究了一下，大概有這樣幾個原因：

第一，香港的物業管理費很貴，非常貴，就算是普通住宅，每平米也大約要20到40元，差不多是北上廣深的10倍。

大家知道，內地房子物業差、保養差的一個關鍵因素是物業費，即使是北上廣深CBD里的千萬級房產，物業費也大多是十幾年前的標準，大概每平米2到3元，然后陷入“物業質量下滑→業主拖欠物業費→物業繼續惡化”的惡性循環里。

這幾乎是一個“死結”，導致內地大部分小區都將無法阻擋地走向衰敗。

香港房子保養得好，當然不只是因為物業費貴，還因為他們的物業管理采用的是“酬金制”。簡單來說，就是按工作量和效果來付費，物業公司服務的項目越多，業主支付的費用就越高。

相比而言，內地城市的物業費一般采用“包干制”，雖然有收費低的優勢，但卻存在物業公司“干得越多、掙得越少”的弊端。如此一來，物業公司自然就會不斷減少服務項目，贏得利潤。

所以，想要房子保養好，和物業公司的合作方式，是關鍵啊。

在廣州，我看過不少二手房，樓齡一般只要超過10年，品質感就急劇下滑，原因除了交付質量差，更關鍵的是保養差。

第二，房子住久了，政府也會幫業主來檢修。

香港政府規定，對樓齡30年以上的住宅，要求強制檢修。

具體來說，只要是3樓以上、樓齡30年或以上的私人房屋，就必須委任一名在政府注冊的檢驗人員，每10年對房屋的公共部分、外墻及伸出物、招牌檢驗一次。檢驗人員還要負責監督檢驗后認為需要進行的維修工程。

如果業主的維修保養資金不夠，也不用擔心，只要房屋樓齡30年或以上、符合差餉租值資格，就可以申請全額首次強制驗樓計劃。

而強制驗窗計劃則規定，所有高于3層、樓齡10年或以上的私人住宅樓，必須每五年檢驗一次。

香港屋宇署則每年會隨機挑選2000幢和3800幢舊樓分別進行強制驗樓和強制驗窗計劃。檢測不合格的大廈，必須短期內維修整改，否則會遭到重罰。

至于30年樓齡以下的樓宇，香港屋宇署認為，新建樓宇質量上相對有保障，但屋宇署也鼓勵業主自發保養。

強制驗樓驗窗計劃清晰界定了業主和政府在舊樓維修方面的責任，政府監督不缺位，業主也必須對樓宇承擔保修責任。這從機制上保障了香港老舊住宅的保養問題以及安全問題。

香港雖然是小政府，但在城市日常治理方面，做到了精細化管理。因為保養得當，香港的老舊小區與超高層住宅，給人一種“舊而不破”、“優雅老去”的感覺。

相比而言，內地城市的高層住宅，開發商都是“管生不管養”，交付后數十年的保養與維護，目前還真的看不到很好的解決方案。

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